昕庭物业前期介入工作内容及要点

1山东昕庭物业管理有限编号：XT-CX-04版本号：A修订状态：0前期介入工作内容及要点发布日期：2011年07月26日发布日期：2011年08月01日第一部分前期介入工作内容及程序一、前期介入工作内容及要点1.前期介入的目的规范各项目管理处在项目开发过程中各阶段介入的工作要求，明确介入阶段、工作内容和关注事项。2.前期介入的范围适用于各项目管理处对拟接管物业的前期介入工作。3.前期介入阶段工作内容3.1项目规划设计阶段的介入工作内容包括，但不限于：3.1.1整体布局是否有利于日后开展物业服务工作。3.1.2在满足消防要求等相关法律的基础上，道路系统规划是否满足日后开展物业服务要求：包括小区出入口设计、建筑单体入口与道路关系的合理性、人流、车流的组织是否相互干扰，消防车道设计、设计车位停车量、各种停车方式的分配比例、步行系统分部等是否合理。分期开发的，在保障小区整体协调的前提下，应设置围墙间隔已开发、未开发区域，考虑前期开发区域的人流、车流、停车场等规划是否满足该区域交付使用的需求。3.1.3公建的配套设计和功能分配。3.1.4绿化与景观系统设计的功能及经济性。3.1.5配套与公共设施的配置种类、数量及分布。3.1.6物业用房的位置及功能划分，面积是否符合法律法规的要求。3.1.7户型的平面设计是否合理。3.1.8建筑外立面的设计是否留下治安隐患。3.2施工图设计阶段的介入工作内容包括，但不限于：2山东昕庭物业管理有限编号：XT-CX-04版本号：A修订状态：0前期介入工作内容及要点发布日期：2011年07月26日发布日期：2011年08月01日3.2.1土建3.2.1.1屋面、有防水要求的卫生间（厨房）等防水材料的选择；3.2.1.2门、窗的材质；3.2.1.3屋面及管道井检修口的位置及尺寸；3.2.1.4地区气候差异对房屋质量的特殊要求；3.2.1.5空调外挂机预留位的尺寸、冷凝水的统一收集；3.2.1.6烟道、排气道的位置；3.2.1.7广场、道路用饰面砖的互换性及清洁的便利性。3.2.2配套3.2.2.1室内管道、计量器具、智能化设施布置的合理性，及给业主造成的影响；3.2.2.2各种设备产生的噪音对业主的影响；3.2.2.3各种设备总控制开关是否设在公共区域内；3.2.2.4各种设备设施的能源消耗；3.2.2.5室外管线、管道井布局的合理性，及给业主造成的影响；3.2.2.6设备用房、管理用房、垃圾中转站、公共区域等的设计是否合理。3.3施工阶段的介入工作内容包括，但不限于：3.3.1开发商招标工作介入（协助开发商就以下问题对投标单位提出相关要求）3.3.1.1门、窗质量及售后服务；3.3.1.2智能化设施设备质量及后期维修保养成本；3.3.1.3供暖、空调、卫生设施设备的质量及后期维修保养成本。3.3.2施工过程介入3.3.2.1房屋质量控制；3山东昕庭物业管理有限编号：XT-CX-04版本号：A修订状态：0前期介入工作内容及要点发布日期：2011年07月26日发布日期：2011年08月01日3.3.2.2隐蔽工程检查验收记录；3.3.2.3设计变更记录的收集；3.3.2.4设施、设备的安装调试及售后服务；3.3.2.5成品保护；3.3.2.6体育设施、儿童游乐设施质量；3.3.2.7水景设施防水施工质量；3.4营销介入（配合）3.4.1销售承诺对物业管理造成的影响；3.4.2开发商赠送业主物品给物业公司带来的保修责任及法律责任；3.4.3协助开发商拟定临时管理规约和前期物业服务协议；3.4.4协助开发商公司向政府主管申办物业服务单位的招标手续。4.前期介入的关注要点4.1设备房配电机房、水泵机房、发电机房、中央空调机房、电梯机房、消防监控中心、风机房、锅炉房等。4.1.1设备房通用关注要点：4.1.1.1独立用房，面积适用；4.1.1.2有必要的通风、采光、防潮、防水、防暑措施；4.1.1.3地面贴有瓷砖，坡度合理，并设有防止回灌的地漏；4.1.1.4配有专用灭火器1-2个位置；4.1.1.5预留设备检修、散热空间（设备与墙体，设备与设备之间），通过通风、采暖等设备避免温度过高或过低对设备造成损坏；4.1.1.6有应急通讯、照明设施；4山东昕庭物业管理有限编号：XT-CX-04版本号：A修订状态：0前期介入工作内容及要点发布日期：2011年07月26日发布日期：2011年08月01日4.1.1.7窗户加装内置护栏、铁花等防止人员攀爬；4.1.1.8位置合理，减少管道交叉和总长度；4.1.1.9对设备采取相应的降低噪音措施，避免影响住户正常使用和居住；4.1.1.10主要标识、线路图、制度上墙、上设备。4.1.2设备房特殊关注要点4.1.2.1电梯机房位置有专用工具挂置位置；4.1.2.2灭火系统机房在房外设置启动设备和系统的位置；4.1.2.3配电机房设备前设有专用的绝缘垫；4.1.2.4灭火系统机房日常检测位置可与消防监控中心联系；4.1.2.5水泵机房冬季最低温度低于0℃时，必须采用供暖措施；4.1.2.6二次供水储水池上方加盖防尘，内壁应有玻璃钢涂衬，有不锈钢扶手，便于清洁；4.1.2.7宜设专用消防水储水池，容量能满足消防需求；4.1.2.8发电机房有专用储备油箱房（与发电机设备房之间有防火隔断）；4.1.2.9设备房应装有空调以备房间温度达到设备运行所需的状况；4.1.2.10供暖系统中锅炉房的位置应设置在冬季主导风向下风口，防止给小区造成污染。4.2公共房屋4.2.1管理用房（办公室、值班室、工具房）4.2.1.1满足功能要求；4.2.1.2自然采光。通风、防水、防潮；4.2.1.3配有相应的办公设施、工具；5山东昕庭物业管理有限编号：XT-CX-04版本号：A修订状态：0前期介入工作内容及要点发布日期：2011年07月26日发布日期：2011年08月01日4.2.1.4位置便于用户来访；4.2.1.5大小能满足人员工作要求；4.2.1.6配有空调（采暖）系统；4.3.2停车场4.3.2.1机动车场（1）停车场系统及配件的长期可持续改进性（车用IC卡等）；（2）车位线、导向线（牌）、车位档杆清洗、牢固；（3）地面平整，无明显积水，沟渠盖板有预留；（4）配有专用的消防灭后器材；（5）地下车场需有配套的排风换气系统；（6）道闸系统技术成熟便于维系、养护；（7）地沟盖板做防震（防噪）处理；（8）排水沟渠形式环通，排水量满足雨季高发期的要求。（9）车库高度应符合设计规范，特别是车库内的管线设施高度不应低于设计要求。4.3.2.2非机动车辆（1）有单车支护架。4.3.3道路（小区）含周边维护4.3.3.1布局合理，方便住户日常使用；4.3.3.2形成网状式、环状；4.3.3.3主要干道宽度能满足消防、救护车辆使用；4.3.3.4路面砖、路砑石等材料备留（便于日后维修）；4.3.3.5走水顺畅；4.3.3.6有残疾人通道（不用下车直至门栋）；4.3.3.7保证任何一点都不同，两条道路可到达；6山东昕庭物业管理有限编号：XT-CX-04版本号：A修订状态：0前期介入工作内容及要点发布日期：2011年07月26日发布日期：2011年08月01日4.3.3.8井盖、渠盖做防震、防噪处理，防止夜间形成噪音；4.3.3.9消防通道高度、宽度能满足消防车辆进出需求。4.3.4天面4.3.4.1同高相邻天面尽可能相通；4.3.4.2空间充裕，满足人员消防疏散要求；4.3.4.3周围有防护措施和提示标识，如“禁止攀爬”、“禁止高空抛物”；4.3.4.4天面走水顺畅，下水口处有过滤网；4.3.4.5天面防火门的检修方便；4.3.4.6对于供私家车使用的公共平台有专门的出入口供检修、清洁使用；4.3.4.7可设专供晾晒衣物的支持（保证不影响天面人员疏散要求）。4.3.5架空层的布置与利用4.3.5.1地面一层或地下负一层，以员工宿舍、停车场等为主；4.3.5.2楼层架空层、在保障各类管道检修方便的同时，以仓库设置为主；4.3.5.3架空层与其他公共区域进行分割封闭管理；4.3.5.4整体规划、功能分区、定位明确。4.3.6楼梯间4.3.6.1安装感应节能灯；4.3.6.2扶手安全、牢固；4.3.6.3地面磁片完整，便于消防；4.3.6.4消防器材配套齐全，标识清楚（疏散示意图）；4.3.6.5墙面平整无破损。7山东昕庭物业管理有限编号：XT-CX-04版本号：A修订状态：0前期介入工作内容及要点发布日期：2011年07月26日发布日期：2011年08月01日4.3.7大堂（含电梯、地下前室）4.3.7.1墙、地面平整、颜色均匀；4.3.7.2配有信报箱、牛奶箱、宣传栏；4.3.7.3有公共灭火器材；4.3.7.4紧急电话标识牌；4.3.7.5通风顺畅，采光良好（可加灯），所有照明灯用感应灯或定时开关；4.3.7.6定位与小区整体定位搭配、协调；4.3.7.7来访人员与住户直接沟通便捷（可不用对讲）；4.3.7.8大堂选用灯具设置位置必须便于日后更换、维修。4.3.8沟渠井（污水井、化粪池）4.3.8.1管道布置合理，避免交叉，维护外观整齐，排放量能够满足实际要求；4.3.8.2沟渠地步有必要坡度，便于走水；4.3.8.3预留检修口，检修口必须设在公共区域；4.3.8.4位置恰当，检修中对小区人流、车流的影响降至最低；4.3.8.5沟、井、渠干加防震措施减少噪音，同时便于开启、清洁、检修；4.3.8.6采光井顶部不宜封闭，便于井壁检修、清洁；4.3.8.7采光井底部设置照明并用护栏封闭，减少可能的治安盲点，同时留门便于清洁、绿化养护、设备检修；4.3.8.8所有管道排水必须引入井、渠、沟，并设有必要的检查口；4.3.8.9除工程特殊要求的管道，其他均应尽可能设置墙内，确保小区外观整齐；8山东昕庭物业管理有限编号：XT-CX-04版本号：A修订状态：0前期介入工作内容及要点发布日期：2011年07月26日发布日期：2011年08月01日4.3.8.10雨水管、行水管产生的噪音应采取相应措施进行消除、避免对住户正常生活产生影响；4.3.8.11井、管上采取必要的安全措施防止攀爬；4.3.8.12所有管线上均贴上标签进行明示；4.3.8.13所有管道出口必须接入沟、渠、井，不宜直排至地面；4.3.8.14验收前进行全面试水、并进行疏通清理。4.3.9小区景观4.3.9.1与小区整体格调、定位搭配一致；4.3.9.1.2水景、灯光应考虑长期使用的节能问题；4.3.9.1.3配有休闲设施，便于住户休闲使用（桌椅等）；4.3.9.1.4考虑背景音乐、水景噪音对住户日常生活的影响；4.3.9.1.5景观中的道路布局合理，防止绿化植物被人踩踏；4.3.9.1.6采取必要的安全措施和提示。4.3.10休闲场所（儿童娱乐场所）4.3.10.1有明确安全提示标识；4.3.10.2有明确的使用管理规定；4.3.10.3设施质量过关，布局合理，定位与小区定位协调；4.3.10.4地面防护层在设备满足安全保护同时，能够便于清洁；4.3.10.5娱乐室声音以不影响住户正常休息为准。4.3.11会所4.3.11.1管理处设置必须与小区准业主的消费能力和消费需求相协调(必要时进行市场调查)；4.3.11.2对于日常维保费用较高的网球场、恒温游泳池必须谨慎处理；4.3.11.3整体布局合理（走向、位置等）。9山东昕庭物业管理有限编号：XT-CX-04版本号：A修订状态：0前期介入工作内容及要点发布日期：2011年07月26日发布日期：2011年08月01日4.4其他特殊事项4.4.1商铺规划及广告设置（装修）4.4.1.1对商铺的经营范围、用途提前进行规划和约定，以方便业主生活为主，同时兼顾小区公共卫生（如有餐厅必须有专用烟道）；4.4.1.2商铺前后的预留空调位及排水位；4.4.1.3装修时必须严格按照消防申报审批程序监管，同时尽量减少其装修过程对原有消防器材设施的损坏。4.4.1.4商铺广告位大小应提前规划，并进行专业的加固、防风处理；4.4.1.