论房地产开发项目管理

城市建设2009年总第28期CONSTRUCTION面排水方向是朝向院落内部的，这样处理符合中国人“肥水不外流”的思维习惯；其院落内部的地面不是完全平整的，而是按照出水口或是涵洞的位置，对整个院落的地面做了起坡处理；在院落的适当部位，设有涵洞或出水口，庭院内的道路也作了相应的断开以利于雨水快速排除，这一点在该村一些新建的建筑中就有所忽视。院落布置中，厕所一般在地势较低，如果院内有水井，也会适当抬高防止雨水将周边污物冲入水井。户外部分主要考虑了排洪的安全快捷及其与交通道路系统的结合。朱家峪的或平或陡的山地道路在平时四通八达，方便人们生活。而到了雨季，尤其是山洪较大时，这些道路又有不同的分类—靠山的道路汇水面积小，路旁设沟收集小量的雨水，再往下的道路汇水渐多，旁边排洪沟渐大甚至整条道路专用作行洪，到了下游村口就形成了专用的排洪河道。这些道路系统也把整个村庄划分为不同的排水分区，每个分区自成体系。考虑到雨天出行的安全性，朱家峪较早的实行了立体交通系统，出现了号称世界上最早的立交桥--康熙立交桥，桥下道路平时用作交通，雨天用于排洪。四、结束语我国人口众多而耕地相应不足，随着我国经济的发展，越来越多的山坡丘陵地区转化成为建设用地，如何探索出一条山地小城镇的开发模式，营造高质量而又有别于一般平地小城镇的居住环境，是业内人土长期面对而又充满现实意义的课题，也是山地小城镇未来发展的必然趋势。古村朱家峪的规划与建设，在结合地形、保护生态、以及创造空间形态和视角景观等方面给我们提供了丰富的经验，也对我国今后创造人与自然和谐发展，科学利用建设用地，促进城镇健康、合理、有序的发展提供了宝贵的借鉴。◆参考文献[1]黄光宇：山地城市规划与设计，重庆大学出版社，2003[2]荀平，杨锐：山地建筑设计理念，重庆建筑，2004.6房地产项目管理包括了工程项目质量、工程项目进度、工程项目成本以及工程合同、资料、安全、市政配套等等多项管理。而项目质量、项目进度、项目成本是整个项目管理的核心内容，是工程项目管理的重点。项目质量管理、项目进度管理、项目成本管理三者之间是既相互对立，又相互统一的关系。如果要得到较高的工程质量，就要增加投资，多花费时间；如果要缩短开发周期，加快工程进度，就可能影响工程质量和增加投资；如果要节约投资就要影响工程质量，降低功能配置。所以说三者之间存在着对立关系，但同时三者之间又有其统一关系。增加了开发的投资，看似增加了投资成本，影响了效益，实则不然，增加投资会促进工程建设进度，缩短开发周期，促进投资的早回收，项目全周期效益得到了提高，更有利于企业下一步的可持续发展；提高工程质量标准和功能配置增加了一次性投资和建设周期，但却能节约项目建成后的延期费、周转费和维修费，从而获得更好的投资经济效益；如果将进度计划制定的科学合理，并执行得力的话，在有效缩短建设工期的同时，也会获得较好的工程质量，投入较低的工程费用。可见在工程管理中应充分协调好三者之间的关系，全面的权衡，找到三者之间的一个最佳结合点是关键。下面就如何做好各项管理工作做一论述。一、项目质量管理工程质量的好坏及工程配置的高低直接影响到产品的销售或租售，是开发商树立品牌的重要影响因素，与开发企业的声誉与长期发展息息相关。因此一个项目的工程质量就是工程项目的生命，并且工程质量一旦出现就会很难修复，并且严重影响工期，增加投资成本。这就要求项目建设过程中一定要做好质量的预控，将质量问题消灭在萌芽状态中。应该从以下几个方面抓好项目的工程质量的管理：（一）做好设计优化工作，确保设计合理、准确。认真审核图纸，看是否出现差错，是否符合开发企业产品定位要求等。设计出现差错或不合理直接带来工程中的质量问题，所以要严把设计质量关，充分做好设计的优化工作。（二）确保施工单位资质和施工人员的素质。选择有相应资质的和信誉好的施工单位很重要，论房地产开发项目管理马红梅田家斌山东省滕州市房地产管理局山东滕州277500[摘要]房地产开发中的工程建设是一项投资额巨大，建设周期长，技术复杂的工作，是整个房地产运营过程中至关重要的一个环节，是决定房地产企业经济效益的根本因素。因此如何搞好工程项目的开发管理，是一个很值得探讨的话题，在此笔者结合本人在房地产行业多年的工作经验谈一些自己对房地产开发项目管理的一些看法，对如何做好房地产开发的项目管理作一论述。[关键词]房地产项目管理工程项目管理观察82城市建设2009年总第28期CONSTRUCTION这对工程质量起到很大的影响。另外施工单位的施工人员素质同样需要慎重选择，从施工管理人员的素质到施工操作人员的素质都要认真考察和选择，这些都直接关乎到工程的质量。（三）对施工方案、方法和工艺及相关的技术措施进行有效控制。（四）严把材料关，不合格的工程材料必然带来不合格的工程质量，须严格控制好用到工程中的材料、半成品、构配件、永久性设备及器材等的质量。（五）控制好施工中用到的机械、设备的质量。（六）认真做好施工过程中的跟踪监控、检验和指导纠错工作。对质量的控制重点就是要做好防范和预控，就是对可能出现质量问题的各个环节的影响因素进行控制。当然一旦出现质量问题就应该及早分析原因，及早想出办法解决处理，决不能姑息，小隐患就可能造成大的质量问题。二、项目进度管理工程项目的进度对开发企业的重要性是不言而喻的，如何做好项目的进度管理自然就成为一项很重要的工作。对进度的管理应该从项目之初就开始着手。（一）首先要做好项目设计前的准备工作：1.确定工期总目标。2.编制项目总进度计划。3.编制准备阶段详细工作计划并控制该计划的执行。4.施工现场条件调研和分析。（二）紧接下来要做好设计阶段进度管理工作：1.编制设计阶段工作进度计划并控制执行。2.编制详细的出土计划，并控制执行。（三）做好施工阶段的管理工作：1.编制施工总进度计划并控制其执行。2.编制施工详细阶段性计划并控制其执行。做好这些工作的同时我们应该看到影响项目进度的因素很多，所以要充分考虑到各影响因素对各环节任务完成的影响。详细的列出各环节可能出现的各种影响因素，并事先做好规划，提前采取及时有效的措施来消除，解决各个存在的影响因素以保证各环节计划的有效实施。影响进度的因素有：人的因素、技术、材料设备与构配件、施工机械设备、资金、自然环境和社会环境等等因素，其中以人的因素为最多，有开发商、设计单位、施工单位、供货单位以及监理单位，还有政府部门、建设主管部门、有关协作单位和社会其他相关单位等等。要做好各种因素的分析研究，对影响各个环节计划完成的所有因素做好提前的处理准备。三、项目成本管理施工阶段成本控制的关键，一是合理控制工程洽商，二是严格审查承包商的索赔要求，三是做好材料的加工定货。由开发企业引起的变更主是设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更。控制变更的关键在开发商，应建立工程签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权、分工，确保签证的质量，杜绝不实及虚假签证的发生。为了确保工程签证的客观、准确，首先强调办理工程签证的及时性。其次，对签证的描述要求客观、准确，要求隐蔽签证要以图纸为依据，标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成情况，如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不确定，还要求标明几何尺寸，并附上简图。施工图以外的现场签证，必须写明时间、地点、事由、几何尺寸或原始数据及照片资料等，不能笼统地签注工程量和工程造价。签证发生后应根据合同规定及时处理，审核应严格执行国家定额及有关规定，经办人员不得随意变通。要加强预见性，尽量减少签证发生。房地产开发是个大投入、大产出的生产活动，资金对每个开发企业都是至关重要的，充分的管理好开发的成本是非常必要的。对于开发成本包括了以下几方面：（1）土地费用（2）前期工程费（3）建筑安装工程费（4）基础设施费（5）公共配套设施费（6）开发间接费（7）财务费用其管理分为两个大的阶段：（一）策划、设计阶段的成本管理（二）发包、施工阶段的成本管理。而项目成本管理控制的重点在于设计阶段。从国内外相关统计数据来看，影响项目投资最大的阶段是占开发项目建设周期1/4的技术设计结束前的工作阶段：在初步设计阶段，影响项目投资的可能性为75%-95%，在技术设计阶段，影响项目投资的可能性为35%-75%，在施工图设计阶段，影响项目投资的可能性为5%-35%，可见成本管理的关键在施工以前的投资决策和设计阶段。很多房地产企业将重点放在第二个阶段，固然有其重要意义，但却有所偏颇，这就是要求项目成本管理要重视方案的选择和做好投资的估算。四、项目协调管理在现实的房地产操作中，并不是对每一个阶段都进行控制，而是根据价值工程分析各个阶段的可控性。在管理的过程中，管理收益随着管理过程的增多边际效益递减，而管理成本边际增加，这些成本最终会转移到消费者，因此，房地产管理的价值就是寻求销售价格的最小化。实现的方法主要是用价值工程。所谓价值工程是一种方法学，是一个组织化过程，是在满足质量、可靠性、施工和其他重要因素的同时减少不必要成本的全寿命周期管理。一般进行价值工程需要以下步骤：4.1建立VE研究小组这是开展一切工作的前提。小组方法可以提高决策的质量。一般项目中的VE小组成员有：项目的投资者/占有者/决策者。②项目经理负责管理、协调、组织项目的正确进行，是一个项目全面管理的核心和焦点。③VE专家常年的VE研究使其具有丰富的VE知识，能够提供高价值的项目方案，改善、深化原有传统方案，并能够很快地察觉项目中的不必要管理观察83城市建设2009年总第28期CONSTRUCTION成本和阶段。④造价师。方案的每次修改都需要有造价师提供确切的成本数据。⑤建筑设计师通过VE研究，设计中的功能和空间关系发生变化，应能及时通过建筑设计师对其进行调整。4.2建立工作计划，开展VE研究工作计划包括:①收集信息；②功能分析；③管理方案创造；④管理方案选评；⑤管理方案深化；⑥管理方案推荐(VE研究报告)。VE工作都是围绕这六步展开的。总言之，房地产开发项目管理是一项庞大而复杂的工作。既要分清主次，抓住重点；又要各项兼顾，协调推进；既要统筹全局，又要重视细节。需要在实践过程中不断学习、体会、丰富和提高，只有这样才能做好房地产开发的项目管理工作。◆在市场经济趋于发展的我国建筑市场，任何工程项目中出现索赔都是不可避免，项目管理者要想成功管理和经济效益最大化，就必须重视工程索赔问题，增强索赔意识。无论业主还是承包商，合同管理都是项目管理的重要构成，工程索赔作为合同管理的一部分，却是一项极其重要、且具复杂性而又系统性、既严格又细致的工作内容，它能直接影响合同执行的最终结果。当然，在一般情况下人们通常说的索赔是指承包商向业主的索赔，其实是双向互动的。索赔的成立是建立在违约事实和损害后果都已经客观存在的基础上。索赔属于经济补偿，是一种正当的权利要求，恪守合同是业主和承包商的共同义务，只有坚持守约才能保证合同的正常实施。随着社会的发展，工程索赔工作越来越被施工单位重视，工程索赔在工程建设的各个阶段，都可能发生，但在施工阶段发生索赔较多。一、工程索赔原则：（一）根据发生事件的不同角度，按不同标准，区分不同类型，采取不同的实施办法进行索赔管理。（二）熟悉相关法律和关联文件，一切皆以证据做保证，明确方向，积极实施。要求索赔要以清晰的概念和单刀直入的方法阐述并报告发生的事实，规避与对方纠缠，直接要求索赔。（三）及时发现与报告，根据招投标文件与合同要求中有关规定提出索赔意向，意向书中应包含索赔项目（分部分项名称）、索赔事由及依据、事件发生起算日期和估算损失，务必附有详细的计算资料和证明。这样监理工程师通过意向书就可以大致了解整个事件的过程、影响程度以及索赔意愿和要求。（四）索赔意向书报告给监理工程师后应经主管监理工程师签字确认，必要时应当会同部门总管、部门负责人和现场监理工程师一起核实。（五）经总监理工程师签字确认后索赔意向书及时归档，同时收集证据，所有工程费用或工期索赔均须附有现场工程监理工程师已经认可的记录和计算资料以及相关的证明材料。（六）及时作出阶段性索赔报告和最终索赔报告，