智能建筑物业管理讲义

智能建筑物业管理讲义主讲吴日才机电工程系（020）[e-mail]第一章概论本章讲授物业与物业管理的基本概念物业管理的基本原则物业管理实务的基本内容和要求物业管理的基本环节学习目的与要求1．掌握物业的含义物业管理的基本特征2．重点掌握物业管理的概念物业管理的内容物业管理的基本环节第一节物业与物业管理一、物业的含义英文RealEstate或RealProperty。“Real”意为“不动产的”Estate意为“不动产、地产、产业”。Property意为“财产、所有物、所有权”。表面看意思都是指不动产或房地产。但物业和房地产、不动产是不同的：房地产是不动产的通俗或狭义解释,不动产范围大；多为宏观用词；是生产、流通、消费中房地产产品物业是指进入具体消费领域的房地产最终产品；是指某个具体的群体建筑物或单体建筑物不动产房地产物业物业——是指已建成并交付使用的住宅、工业建筑、公共建筑用房等建筑物及其附属的设施、设备和相关场地。物业的含义物业的含义物业含义主要包括三部分：已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的建筑物与这些建筑物相配套的设备和设施相关的场地二、物业的分类物业的分类居住物业商业物业工业物业其他用途物业根据使用功能不同三、物业管理的概念物业管理（RealEstateManagement或RealPropertyManagement）英文意思是不动产管理或房地产管理。关注房地产或不动产的价值和使用价值两个方面集管理、经营、服务为一体的系统工程简单讲，是人们对物业的管理活动。有广义，狭义之分（一）广义的物业管理泛指一切有关房地产开发、租赁、销售及租售后的管理和服务。包括：早期介入和前期管理公共管理服务经营管理服务典型的广义观点[美]罗伯特.C.凯尔认为物业管理者的基本职能是：为业主管理物业为业主创造来自物业的收入使物业保值增值（二）狭义的物业管理狭义的物业管理：即一般只限于对该物业进行管理服务，其主要的任务是对物业的维护、管理共用的机电设备和公共设施，也包括治安保卫、分送信报、清洁卫生、绿化养护等服务项目（三）物业管理的定义《物业管理条例》第二条：“本条例所称物业管理，是指物业管理企业按照物业服务合同约定，通过对房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理，以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，为业主提供服务的活动。”对物业管理定义的理解物业管理企业接受业主委托提供有偿服务对房屋及配套设备、设施和相关场地的维护管理是物业管理的基本内容为业主提供服务有一定的外延性（四）物业管理的基本特征社会化物业所有人选聘物业管理企业物业管理企业寻求代管的物业所有权、使用权与经营管理权相分离必要前提现代化大生产的社会专业分工必要条件企业化经营型专业化即物业管理的市场化，是物业管理最主要的特点必须具备一定的专业资质达到一定的专业水平（五）物业管理的类型1、按服务内容分类（1）提供咨询服务（2）提供具体的实质性的管理服务2、按服务内容分类（1）自行物业管理模式（2）委托物业管理模式（六）物业管理的宗旨和原则1、物业管理的宗旨就是服务，通过服务实现社会效益、经济效益和环境效益的统一。偏离服务这个宗旨，就会使物业管理与社会和公众的利益相背，最终削弱物业管理的生命力。（1）营造良好的“安居乐业”的环境（2）物业的保值与增值（六）物业管理的宗旨和原则2、物业管理的基本原则（1）业主自治与专业管理相结合的原则（2）属地管理与行政管理相结合的原则（3）统一管理、综合服务的原则（4）社会化和平等竞争的原则“国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业”（见《物业管理条例》第三条）。1994年1月，深圳市成功地组织了一次莲花北区新建小区物业管理招标，此事开创了我国物业管理引入竞争机制的先河。（5）企业化与全过程效益的原则第二节物业管理实务的基本内容和要求一、物业管理实务的含义二、物业管理实务的内容（一）基本管理与服务（基础工作）既公共管理服务，是物业内所有业主和非业主使用人每天都能享受到的普惠性服务1、房屋管理2、设备、设施管理3、环境卫生管理4、绿化管理5、治安管理6、消防管理7、车辆道路管理基本管理与服务房屋建筑物的基本管理这是为保持房屋完好率，确保房屋使用功能而进行的管理服务工作。包括：房屋使用的管理建筑物的维修管理建筑物的装修管理这是为保持房屋及其配套设备、设施的的完好及正常使用而提供的管理服务。包括：各类设备、设施基本情况的掌握各类设备、设施的管理房屋设备设施的基本管理境卫生和绿化管理这是为了净化、美化物业环境而提供的管理服务。包括：清洁卫生管理绿化管理安全防范和消防管理这是为维护物业正常的生活、工作秩序而提供的一项专门性管理服务。包括：安全监督控以及突发事件的预防和处理消防管理车辆和道路、场地的管理这也是为维护物业正常的生活、工作秩序而提供的管理服务。包括：车辆和专用道路、场地的使用管理交通秩序维护二、物业管理实务的内容（二）综合经营管理与服务（拓展工作）1、衣食住行2、娱乐康体3、购物4、网络社区服务5、其他综合经营管理与服务二、物业管理实务的内容（三）社区管理与服务协助街道办事处、居民委员会进行社区精神文明建设等管理活动基本环节三、物业管理的基本环节前期阶段启动阶段日常运作阶段物业管理的前期工作包括（一）物业管理的前期阶段2、物业管理机构设置与人员安排3、规章制度的制定4、早期介入管理1、物业管理的招标与投标•物业管理部门的成立–物业在竣工交付使用前就应该落实管理单位。如果准备选聘专业物业管理公司，可以向社会上招标，通过竞争选聘优秀的物业管理公司；如果开发商准备自己管，就应成立属下的物业管理部门。–物业管理公司机构一般有两种形式：•一是实体性的物业管理公司，内部分为两个层次：即管理层和作业层。•二是纯由管理人员组成的物业管理公司，而无作业层。这类公司不带工人队伍，而是通过合同形式与社会上各类专业服务企业形成松散型的联合，以合同的方式将物业管理内容发包给相关的服务企业。•物业管理人员的选拔和培训–根据物业管理专业化和现代化的要求，物业管理所涉及的各岗位工种人员应达到一定的水平并对其上岗资格进行确认。–人员选择一般需要两种类型：管理类型和工程技术类型。–培训时间应选在开展管理工作前3～6个月为佳；–培训内容应根据设置的岗位要求考虑；–培训目的以能胜任所担负工作为基本点，应注意的是有些工种如电梯维修工、锅炉工、配电工等应取得政府主管机关的资质认定方可上岗。•规章制度的制定–必要的规章制度是物业管理顺利运行的保证。–制定完整的物业管理规章制度，一方面有助于建立对物业管理实施的监督机制，有利于正确发挥物业管理企业为业主和租户服务的行业职能。另一方面能够阐明物业权利主体的权责内容，有利于约束和规范物业权利主体的行为规范。–例如物业管理公司的职责范围、各类人员岗位责任制、操作程序和服务规范、住户手册、公共契约等。这些规章制度应在住户入住前就制定完成，并通过日后的管理实践，再逐步补充、修改和完善。•物业管理的前期介入–所谓前期介入，是指物业管理公司在接管物业以前各个阶段（项目可研阶段、规划方案设计阶段、施工阶段等）就参与决策。制定出物业管理方案，并从管理的角度为开发商提出楼宇设计、施工监管、设备选用、功能规划、房屋租赁、工程交接等方面的建设性意见。–这种前期介入并不意味着物业管理的具体工作的介入，而往往是指物业管理人员向设计部门提供物业设计方案的咨询意见。物业管理启动阶段的基本环节时间：从物业的接管验收开始到业主委员会的正式成立（二）物业管理的启动阶段1、接管验收2、用户入住管理3、产权备案和档案资料的建立4、首次业主（代表）大会的召开和业主委员会的成立启动阶段的标志•物业的验收与接管–物业验收是依据国家建设部及省市有关工程验收的技术规范与质量标准对已建成的物业进行检验。–验收中发现问题应明确记录在案，督促施工单位修整；–物业接管是开发商向管理单位移交物业的过程。移交工作应办理书面移交手续。开发商还应向管理单位移交有关物业的整套图纸资料，以使今后管理、维修和养护。–在物业保修期间，管理单位还应与开发商签订保修实施合同，明确保修项目、内容、进度、原则、责任、方式等等。•用户入住管理–住户入住是物业管理十分重要的环节。这一阶段可能产生业主和租户频繁出入和秩序混乱现象，以致于发生违章、损坏公共设施等现象。–物业管理公司至少要做好以下几件事：•做好入住前的清洁卫生工作。•向住户发放有关物业管理规定或签订协议，如“住户手册”、“收费办法”、“入住手续”、“验收交钥匙登记”、“装修申报规定”等等。•加强入住阶段的安全保卫工作，提供较多的值班与劳务服务，保证业主和租户、财物及时安全搬入楼宇。•档案资料的建立•这里讲的档案资料有两种：一种是物业的资料；另一种是物业业主和租户的资料。•物业档案资料的建立主要抓收集、整理、归档、利用四个环节。–收集的关键是尽可能完整，这从时间上讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料；从空间上讲是指物业构成的方方面面，从地下到楼顶、从主体到配套、从建筑物到环境；–整理的重点是去伪存真，留下有用的；–归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存；分类可按每一建筑分类，如设计图、施工图、竣工图、改造图、设备图等，也可按系统项目分类，如配电系统、供水排水系统、消防系统、空调系统等。日常运作阶段基本环节（三）物业管理的日常运作阶段1、日常的综合服务与管理2、系统的协调•日常管理和维修养护–房屋管理；–机电设备养护维修；–公共配套设施的养护与维修；–环境卫生；–治安保卫；–便民服务和商业网点等等。•配套设施的完善–配套完善是给物业管理提供物质基础的基本保证，是管理阶段必不可少的环节。•系统的协调–物业管理的成败在很大程度上取决于物业管理公司与这些环境条件即与相关部门相互关系的协调，如自来水公司、供电局、煤气公司、居委会、通讯部门、劳动局、工商局、税务局、物价局、公安局、环卫局、园林局、房管局、城管办等有关政府主管部门，涉及面相当广泛。如果缺乏这种系统的协调，物业管理工作往往会遇到许多难以想象的困难。1、实践性强、事务性强2、与群众生活相关性强3、时效性强4、系统性、综合性强5、递增性强四、物业管理实务的性质与特点1、管理服务日趋主动2、运作日趋规范化3、管理日趋社会化4、经营日趋规模化、品牌化5、管理人员知识化、管理手段科学化五、我国物业管理实操的发展趋势本章要点物业管理的基本概念物业的含义物业管理的概念物业管理的基本特征物业管理实务的性质与特点物业管理的基本内容物业管理的基本环节前期准备阶段启动阶段日常运作阶段本章讲授本章讲授：物业管理招标投标的基本概念物业管理招标程序物业管理投标程序第二章物业管理招标投标第二章物业管理招标投标学习目的与要求1．了解物业管理招标投标的意义2．掌握物业管理招标的基本概念物业管理招标投标的程序物业管理招标的条件3．重点掌握物业管理招标的程序物业管理招标的程序一、物业管理招投标的重要性及其意义•1、有利于物业管理基本规范的贯彻和推广；•2、有利于控制物业管理的费用，使业主和使用人真正得到质优价实的服务；•3、有利于明确和简化业主与物业管理的企业的经济关系；•4、有利于推动物业管理行业整体水平的提高。二、实施物业管理招投标所面临的主要问题•1、地方保护主义使区域性物业管理招投标受到制约•2、开发商受经济利益驱动增大招投标难度3、法规不完善，缺乏招投标基础•（l）没有统一的专业评判机构，使招投标工作缺乏公正性•（2）物业管理招投标法规不健全•4、社会监督机制不健全，易引发行业不正之风•（1）“关系”竞争•（2）“暗箱”交易•（3）违法违规三、物业管理招标所谓物业管理的招标是指物业所有权人（业主委员会或开发建设单位）在为物业选择管理者时，通过制订招标文件，向社会公布招标信息，由物业管理企业竞投，从中选择最佳者，并与之订立物业管理合同的过程物业管理招标四、物业管理投标所谓物业管理投标是指符合招标要求的物业管理企业，根据招标要求，提出投