遵化市东方地产金河畔项目建议书

遵化东方房地产有限公司ZunhuaOrientalRealEstateDevelopmentCompanyLimited遵化市东方地产金河畔项目建议书汇报部门：开发管理中心2008-5-25遵化东方房地产有限公司ZunhuaOrientalRealEstateDevelopmentCompanyLimited恳请公司董事会对本次汇报内容提出宝贵指导意见!遵化东方房地产有限公司ZunhuaOrientalRealEstateDevelopmentCompanyLimited目录一．遵化市城市基本面分析二．遵化市房地产市场分析三．遵化市金河畔项目地块简介四．金河畔项目初步定位五．金河畔项目经济测算与投资比较六．金河畔项目投资建议与结论遵化东方房地产有限公司ZunhuaOrientalRealEstateDevelopmentCompanyLimited目录一．遵化市城市基本面分析二．遵化市房地产市场分析三．遵化市金河畔项目地块简介四．金河畔项目初步定位五．金河畔项目经济测算与投资比较六．金河畔项目投资建议与结论遵化东方房地产有限公司ZunhuaOrientalRealEstateDevelopmentCompanyLimited一.遵化市城市基本面分析—区位与现有交通区位：遵化市位于河北省东北部燕山南麓，北倚长城，南临津唐，东通辽沈，西顾京城，毗邻京津承秦地区，属京津唐承秦腹地，西距北京市中心158公里，南距唐山市中心75公里，西南距天津市中心175公里。素有“畿东第一城”之称。交通：•铁路:唐遵铁路穿境而过，电气化大秦铁路横贯东西，功能齐全的二级客货车站，成为襟带京、津、秦，连接东、西、北的交通枢纽，具有内引外联的良好条件•公路:国道112线唐宣公路、省道邦宽公路和唐遵铁路穿境而过公路通车里程达到1670公里，其中国道、省道120公里。遵化东方房地产有限公司ZunhuaOrientalRealEstateDevelopmentCompanyLimited二.遵化市城市基本面分析—面积、行政区划与人口面积：•地处半山区，境内地貌呈“三山两川”之势，平原、丘陵、山地各占三分之一；面积1521平方公里，东西长约53公里，南北宽约43公里；有大小河流37条，引滦入津工程穿境而过。行政区划：遵化市辖13个镇9个乡、3个民族乡，648个行政村：遵化镇、堡子店镇、马兰峪镇、平安城镇、东新庄镇、新店子镇、党峪镇、地北头镇、东旧寨镇、铁厂镇、苏家洼镇、建明镇、石门镇、西留村乡、崔家庄乡、兴旺寨乡、西下营满族乡、汤泉满族乡、东陵满族乡、刘备寨乡、团瓢庄乡、娘娘庄乡、西三里乡、候家寨乡、小厂乡。人口：总人口70.9万，其中农业人口59.5万。遵化东方房地产有限公司ZunhuaOrientalRealEstateDevelopmentCompanyLimited三.遵化市城市基本面分析—经济发展情况•遵化经济总量继续在高位保持高速增长，GDP自2003年4月份以来已连续30多个月增幅在20%以上，2003、2004年GDP增长速度分别达到了22.8%和24.5%；•2007年，遵化市完成GDP为293亿元，比上年增长25.4%；人均GDP为41857元（折合成美元为5816元）城镇居民人均可支配收入12009元，农民人均纯收入9508元，分别比上年增长17.4%和11%。在国家统计局公布的2007年全国百强县（市）排名中，遵化名列第55位（发展经济学理论认为：人均GDP在400～2000美元为经济起飞阶段，2000～10000美元为加速成长阶段，10000美元以上为稳定增长阶段。因此，遵化市在2007年达到加速成长期）；数据来源：2003年-2007年遵化市统计年鉴时间GDP2003年2004年2005年2006年2007年经济总量（亿元）140.2163212.6252293.6人均可支配收入（元）76998535998611613120090501001502002503003502003年2004年2005年2006年2007年02000400060008000100001200014000总量人均可支配收入遵化东方房地产有限公司ZunhuaOrientalRealEstateDevelopmentCompanyLimited四.遵化市城市基本面分析—引领经济的主导产业分析改革开放以来，特别是撤县建市的10多年来，遵化人民发扬“团结、勤奋、务实、创新”的遵化精神，强力实施“开放带动、科教兴遵、旅游突破、工业强市、龙企富民”经济发展战略，逐步形成了冶金矿山、旅游、畜牧、林果、蔬菜五大龙型经济体系，国民经济和社会事业得到全面发展，2002年，全市完成国内生产总值110.3亿元，实现财政收入5.13亿元，在全国县域经济基本竞争力百强中名列第77位。2003年，新一届市委、市政府又提出了“团结拼搏，争先进位，努力走在唐山最前列”的奋斗目标，争取用5年左右的时间，跨入全国县级50强，并认真谋划了“三步走”发展思路。第一步，到2006年，国内生产总值达到185亿元，比2000年翻一番，财政收入达到9.32亿元，比2000年翻两番，提前一年完成河北省和唐山市确定的翻番任务。到2007年，国内生产总值达到215亿元，财政收入达到10.8亿元。第二步，到2012年，国内生产总值达到430亿元，年均增长14.5%，财政收入22亿元，年均增长15%，分别比2007年再翻一番，在唐山率先全面建成小康社会。第三步，到2017年国内生产总值跨上800亿元台阶，人均国内生产总值突破10万元，财政收入达到40亿元，率先实现工业化，为基本实现现代化打下坚实基础，把遵化建设成城乡经济繁荣、环境优美宜人、人民生活更加殷实的现代化中等城市。遵化东方房地产有限公司ZunhuaOrientalRealEstateDevelopmentCompanyLimited目录一．遵化市城市基本面分析二．遵化市房地产市场分析三．遵化市金河畔项目地块简介四．金河畔项目初步定位五．金河畔项目经济测算与投资比较六．金河畔项目投资建议与结论遵化东方房地产有限公司ZunhuaOrientalRealEstateDevelopmentCompanyLimited一.遵化市房地产市场分析—06年、07年各类土地出让情况与分析•与06年相比，07年商住土地供应量明显上升，纯住宅与纯商业土地供应量几乎没改变；•06年至07年，遵化市住宅类土地出让单价由64.44万元/亩升至98.83万元/亩，升幅达24.2%；商住类土地出让单价由88.11万元/亩升至119.35万元/亩，升幅为35.2%；商业类土地出让单价由100.40万元/亩升至122.49万元/亩，升幅为12.5%；•结合各区土地出让情况，遵化市在07年土地价格的上升，分析原因：•一方面，位于遵化市07年的土地交易明显上升，另一方面，位于遵化市中心的土地，由于城市改造，城市建设升级；日益紧缺；核心地段的土地供应不足。数据来源：遵化市国土资源局遵化东方房地产有限公司ZunhuaOrientalRealEstateDevelopmentCompanyLimited二.遵化市房地产市场分析—遵化市房地产投资额及比例分析•就遵化自身而言，04年与05年是遵化市房地产投资的高潮期，04年、05年房地产投资占固定资产投资总额比例达到30%左右，造成这样的原因：一方面，04年与05年遵化经济发展迅速，遵化人开始住房改善性需求，房地产开发商加大投入；另一方面，以遵化周边农村居民为主的外来置业或投资者看好遵化楼市，带动投资的上升；•进入07年后，房地产投资占固定资产投资总额比例开始下降，但投资数额继续保持，反映开发商对遵化房地产市场的持续看好；数据来源：遵化市国土资源局遵化东方房地产有限公司ZunhuaOrientalRealEstateDevelopmentCompanyLimited三.遵化市房地产市场分析—市场容量分析•2007年遵化与周边地区人均商品房销售面积比较，遵化人均商品房销售面积达到2.26，远高于唐山的1.67，但考虑到05年、06年遵化较大的房地产投资，大量的住宅与商业楼盘在07年放出，产生了大量的供给，拉动了商品房的销售；•就遵化自身而言，04年-07年遵化市商品房的销售面积较为平稳，人均销售面积也保持在1.9以内：•进入08年后，遵化市商品房的销售面积大幅上升，人均销售面积也高达3.2，一方面是对04年、05年大量房地产投资的消化；另一方面，以遵化市区周边居民为主的外来置业或投资者持续看好遵化楼市，大量的交易反映了大家的信心；数据来源：遵化市国土资源局遵化东方房地产有限公司ZunhuaOrientalRealEstateDevelopmentCompanyLimited四.遵化市房地产市场分析—商品房均价情况分析•2007年，遵化商品房均价为3332元/m2，低于与周边地区，作为百强区县的遵化市，房价偏低。原因是05年、06年遵化较大的房地产投资，大量的住宅与商业楼盘在07年放出，产生了大量的供给，供大于求，则房价没有较大的增长；•就遵化自身而言，04年-06年遵化市商品房的均价一直保持在30%左右的上升，但由于04年-06年，每年都有高于3的施工面积/销售面积，楼市供略大于求：•由于04年后供给量均大于需求量，虽然开发商看好楼市，但未来遵化市2-3年商品房均价增幅应该会在15%-20%，不会有大的波动；数据来源：遵化市国土资源局遵化东方房地产有限公司ZunhuaOrientalRealEstateDevelopmentCompanyLimited五.遵化市房地产市场分析—楼盘概述项目开发商区域成熟度规模建筑形式户型平均单价项目卖点玫瑰园唐山凤辉★★★50万小高层、高层58-3803300-3400位置、规模、规划燕山花园城镇地产★★17万多层、高层90-1303100公园、多层带电梯依水花园(二期)北京东方依水源地产★★★9万多层、小高层高层86-100116-130146-1573400临水、位置华远世纪城唐山华远地产★★60万多层、小高层80-1503100规模、配套（教育）天之润花园(三期)天之润地产★★★14.6万高层45-140暂定位置、产品(loft)鑫源小区金鑫地产★8万高层、多层96-1402650规模、配套（教育）开元·峰景开元地产★★★★8万高层90-1203200位置、配套遵化东方房地产有限公司ZunhuaOrientalRealEstateDevelopmentCompanyLimited整体开发水平不高,市场操作不规范大盘趋势明显，同质化竞争激烈缺乏区域领导者---“明星楼盘定标准”现代营销意识缺乏产品处于升级换代阶段竞争与机遇并存!六.遵化市房地产市场分析—市场竞争结论遵化东方房地产有限公司ZunhuaOrientalRealEstateDevelopmentCompanyLimited七.遵化市房地产市场分析—小结•05年与06年是遵化市房地产投资的高潮期，大量的住宅与商业楼盘在08年后放出，产生了大量的供给；•05年-07年高于3的施工面积/销售面积、高于1.50的竣工面积/销售面积表明未来2-3年遵化房地产市场供略大于求：•07年后供给量均大于需求量，但投资者看好楼市，未来遵化市2-3年商品房均价增幅应该会在15%-20%，不会有大的波动；•遵化市楼盘建筑类型主要以多层、高层、小高层为主；07年商品房的均价在3300元/平方米左右；•分布楼盘最多的是遵化镇，主力客户为遵化市本地居民；•遵化市本地居民购房以改善居住条件为主；以遵化市周边居民为主的外来人以首次置业、投资房地产为主；遵化东方房地产有限公司ZunhuaOrientalRealEstateDevelopmentCompanyLimited目录一．遵化市城市基本面分析二．遵化市房地产市场分析三．遵化市金河畔项目地块简介四．金河畔项目初步定位五．金河畔项目经济测算与投资比较六．金河畔项目投资建议与结论遵化东方房地产有限公司ZunhuaOriental