重庆新科地产都市综合体项目价值战略方案_121PPT

FOCUS焦点新科地产价值战略方案中国地产代理20强从我们对新科企业的观察说起实力/视野/理想•我们所认识到的项目价值平台HOPSCA十字金街重庆门户重庆窗口/北部核心纬联的服务目标：A、最大化实现项目的综合价值，而非仅仅贩卖；B、以项目建立新科的地产品牌，不仅仅是建造；价值战略－定位篇prosperity&Development商务为本政府打造企业平台到2010年，再造一个重庆工业！实行“普惠、特惠和特事特办”的政策，吸引海内外投资者来兴业发展。世界500强企业入驻：美国福特、伟世通、江森、可口可乐、瑞典爱立信、英国BP、德国麦德龙、日本本田等现代物流业基地北部新区汽车城现代制造业出口加工业产业拉动商务需求长安福特轿车力帆乘用车凯瑞特种车卡福汽车零配件福耀汽车玻璃联伟汽车部件台湾元创模具法国罗兰石墨延锋伟世通饰件可口可乐饮料伟世通发动机延锋江森座椅敏俘汽车部件百力通汽油机中南铝轮毂香港国际汽配永俊模具万虎机电库博汽配万达仪器兆帮汽车垫片大江东阳益丰密封条优意恩科技航盛汽车电子台东日化迪洋仪表华克排气系统秦川汽车电子法腾机械世晟油箱东洋滤机灵龙电子民生物流博泰汽车配件产业规模化成熟商务办公需求旺盛区域项目名称体量销售率入住率类别渝北区美源国际20000100%50%纯写字楼北部高新园上丁企业公园5500010%33%纯写字楼北部高新园星光大厦10000不销售100%纯写字楼渝北区水利大厦30000不销售100%纯写字楼渝北区碧海金都20000不销售100%纯写字楼北部高新园金星科技孵化中心11000100%62%纯写字楼北部高新园海王星科技大厦95000不销售65%纯写字楼根据部分写字楼的统计，入住率都较高，反映出北部良好的商务需求以产业为基础的商务需求依附于北部新区产业链条的科技、实业、事业单位较多；这也印证了目前北部商务市场是以产业为基础的；57%64%8%2%10%3%11%2%22%11%44%11%11%4%11%21%64%5%14%23%5%23%14%5%14%33%5%5%36%5%18%23%18%0%20%40%60%80%运输法律在售在装修广告建筑房地产科技实业医药仪器仪表运输建筑房地产科技实业医药仪器仪表餐饮建筑房地产实业事业餐饮广告建筑房地产科技实业事业仪器仪表运输建筑房地产金融科技实业事业美源国际海王星金星水利大厦碧海金都星光大厦57%64%8%2%10%3%11%2%22%11%44%11%11%4%11%21%64%5%14%23%5%23%14%5%14%33%5%5%36%5%18%23%18%0%20%40%60%80%运输法律在售在装修广告建筑房地产科技实业医药仪器仪表运输建筑房地产科技实业医药仪器仪表餐饮建筑房地产实业事业餐饮广告建筑房地产科技实业事业仪器仪表运输建筑房地产金融科技实业事业美源国际海王星金星水利大厦碧海金都星光大厦中国地产代理·20强市场购买力强劲项目开盘时间销售状况定位价格客户比例金城银樽07.495%SOHO公寓开盘3600投资50%,自住50%驰城国际07.195%商务公寓开盘3500投资60%,办公40%近期销售的公寓物业均受到市场追捧,比较之下,商务公寓的市场表现更好,更受投资客户青睐;商务供应格局面对旺盛的纯商务需求，目前经开园缺失高品质商务平台，这是区域内的价值点，也是本项目的核心价值；高新园经开园商务定位北部新区商务需求市场旺盛区域内缺乏品质商务平台商务的纯粹性决定了价值高度北CBD/纯商务平台以五星级甲级写字楼为品质龙头带动商务公寓群的整体价值提升二、目标客户是谁？客群定位第一类客户园区产业之上下游企业，他们是——与汽车＼物流产业相关的配套企业；与高新技术产业相关的智力密集型企业；与世界500强企业相关的上下游企业；与管委会相关的企业；二、目标客户是谁？第二类客户不依赖商务交流的科技企业，城区办公非必要条件，他们是——杂志社研发机构创意型企业……客户写真人物：唐小姐行业：物流办公地点：加州花园办公面积：80㎡左右需求描述：由于重庆物流产业集中在寸滩区域，希望就近寻找办公物业。北部经开园形象好，交通发达，产业集中，如有适合的物业会考虑选择。客户写真人物：刘女士行业：贸易（汽车配件防腐材料）办公地点：地王广场办公面积：100㎡左右需求描述：由于其主要销售对象为长安、隆鑫等汽车集团。北部经开园为汽车工业集中的区域，在该区域办公如有适合的物业会考虑选择。商业领衔作为一个资本集中化的区域核心项目，商业是真正的财富标签；本案不仅需要形成商业气候，更要形成适应北部高端人群的商业新中心；北京亦庄经济开发区天津滨海经济开发区广州开发区园区基础建设阶段5年10年园区发展阶段商务市场快速发展商务成熟阶段居住市场快速发展居住成熟阶段社区型商业片区型商业区域商业中心1－5年6－8年9－10年形成新城市中心国内开发区案例借鉴开发区的成熟期需要十年左右,会形成新的城市中心新城市中心在地段上需满足两大条件,一是作为开发区的第三产业配套定位,二是位于交通枢纽,和城市级配套聚集地;目前的开发区在商业发展方面落后,急需商业中心的建立，导致商业地价全面飙升；组团规划功能本案处于鸳鸯组团，区域功能定位于第三产业，为金山组团（物流和出口加工产业）和翠云组团（机动车产业）服务；十字金街毗邻经开区管委会,位于四大城市级配套中心，扼守轻轨和金渝大道要塞；汽博中心高尔夫球场鸳鸯体育中心价值启示走在前面的案例告诉我们，新区的商业中心价值巨大，准确的出击，建立区域商业中心将为发展商带来品牌和经济上的高额价值；而本案的地段和开发时机赋予我们不可多得的机遇！商业现状社区商业，各自为政；商业定位北部新区正需商业中心迎合需求，确立中心地位高端人群需求多元化商业业态定位多元化周边项目定位类似商业档次领先北ＣＢＤ商业会馆欢乐场／时尚地／名流会商业客群第一类：本案业主群以高端白领和金领的商务人群为主基础需求为购物／休闲／餐饮升级需求为体验／展览／文化第二类：周边生活群（１－２公里范围）包括叠彩城／驰城国际／经开区管委会／可口可乐等大型集团的人群高收入人群，商务／政务为主．少量居住基础需求为购物／休闲／餐饮升级需求为娱乐／咨讯第三类：区域高端客群（３－５公里范围）包括复地上城／蓝湖大社区／爱加丽都等北部高档楼盘人群高收入人群，居住人群为主基础需求为购物／休闲／升级需求为娱乐／时尚／文化居住为辅为什么要有居住?避免“空城效应”大量中小型商务企业进驻，会存在高端白领阶层的公寓需求；怎样的居住品质?酒店式公寓酒店式公寓才能较好的符合纯商务区的品质高度周边项目居住类公寓定位于酒店式公寓,本项目在品质上不可具备竞争劣势选择厨卫精装修,其余简装修标准,但为了在同类产品竞争中处于优势,需通过聘请知名设计师打造公共部分风格和酒店式公寓的新概念设计;客群定位周边企事业单位高收入人群产生的小面积、临时性居住需求，兼备投资目的；居住定位精装酒店式国际公寓以酒店式公寓定位，一方面避免影响纯商务形象，同时也合理的与本案的品质酒店嫁接起来，提升公寓品质；5A甲级写字楼LOFT商务公寓CONDO商务公寓跃式精装酒店式公寓五星级酒店价值战略－产品篇prosperity&Development目前的基本产品定型，但是产品价值未定型,至少有以下提升空间：商业规划----建立地段价值公共环境----建立商务价值酒店品牌----建立品质价值商业业态分析难点:新区人气不足,消费习惯模糊;重点:遵循周边客户需求,培育市场;吸纳人气驻留人气多元体验高端舒适大型购物超市以及具备聚客效应的商家,形成主动性消费的核心力体验式的娱乐休闲等业态充足,最大化维持商业气氛;以多元化的业态组合形成丰富的客户群,以适应中心商业的需要;针对北部新区的高端客户,提供适合他们且更为优雅的环境;购物：大型新概念超市＋精品名店体验超市－华润Ole’主要选择大型商务区／ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ入驻经营６０％左右的进口商品设置咖啡吧等场所，无线网络覆盖联营部分高端品牌：品牌多样屋／ＣＫ／法国ＦＡＵＣＨＯＮ等会员超市－ＫＯＳＭＯ山姆会员店主要选择开发新区，交通便利；所有食品均有质量保证，商品包装精美，品牌上乘；增值服务：洗车／健身／会员生日特约商家针对人群：有车高端人群，交纳年费，会员制；精品超市－太平洋高档超市主要选择与太平洋旗下百货联营；定位于精品家用生活馆；２４小时恒温环境环保健康理念，食品包装全用玉米壳制作，可回收；对生鲜货品免费提供干冰；精品联营店－北部时尚中心（通过大型高档超市的聚客能力,带动其战略联营品牌进驻）Ｈ＆ＭＡＰＰＬＥ概念店／ＪＢＬ影音体验店ＨＭＶ无印良品家居馆休闲娱乐：健身中心＋ＳＰＡ会馆＋品位书店青鸟会所／宝力豪健身ＳＰＡ会所（与酒店结合）品位书店：精典书店／唐宁书店餐饮：精品中西餐＋精致糕点咖啡精品中西餐饮精致糕点：布农阿努／面包丝语国际咖啡品牌：星巴克文化：创意展馆＋艺术商品创意展馆创意展馆其他：银行＋通讯＋保险＋旅行等机构B/C栋:临街一层:分零门面,银行/通讯/保险/茶餐厅/面包房/服饰/家居用品(后期销售或以租代售)二层:大面积划分整体,大型餐饮/娱乐/休闲D栋:靠近内部环境负一层:由于面积不大,可分零作为品位咖啡和书店;一层:整体作为创意展馆,与相邻的广场共同营造文化交流空间;二层:由于与裙搂相连形成对外的大面积商用,作为健身会所对外经营;A栋:靠近内部环境负二层:少量门面,作为高消费品质生活街,经营数码产品/装饰品/艺术品等负一层:与小广场和超市相邻,可经营体育健康用品;一层:与酒店相连,精品商业为主;负一层整体：大型超市需优化部分123需优化部分112345需优化部分需优化部分123456789101112131415161718百货类专精信诚，百年纬联超市、便利店类专精信诚，百年纬联纬联商业地产顾问（重庆）有限公司WIN-LANDPROPERTYCONSULTANT（CHONGQING）C0.LTD餐饮类专精信诚，百年纬联服饰类专精信诚，百年纬联家居建材及生活类专精信诚，百年纬联其他公共环境规划利用公共空间营造出国际化商务中心的新理念新潮流:文化咨讯/艺术设计/生态健康文化交流空间＋重庆走廊＋健康体验将内部半围合空间作为文化展示(室外馆,与室内创意展馆结合)艺术展文化橱窗重庆走廊雕塑群重庆走廊雕塑群重庆走廊雕塑群生态/科技趣味/体验健康/运动ACBA区:按照星级酒店外环境标准打造,提升品质感;B区:形成艺术雕塑广场C区:室外展场/运动体验酒店规划通过打造代表国际风尚的新概念酒店,吸引具备国际视野的高端商务人群,建立独一无二的品质价值;新概念酒店＋国际酒店生活样板新概念酒店－“Boutique”精品酒店：个性／独特／设计／定制极富商务格调的简约前堂品质走廊如豪华船舱光影班驳的都市丛林新奢华主义酒店会所未来的空间游戏国际酒店生活样板－香港大师张智强倾力打造“五星级品质酒店生活”公共走道装修净宽1.8米以上大堂装修标准面积150平米电梯装修标准具有较强的酒店式风格载人数15人（1150KG标准）高速(2.5M/S)酒店电梯内部装修标准需优化部分写字楼部分：层高3.6米，净高2.6米；大堂面积200平米；56价值战略－推广篇prosperity&Development本案优势与机会位于北部中心,占据众多产业地段优势毗邻管委会/国土局周边城市级配套集中高档居住群体支撑消费市场轻轨3号线将贯穿本案版块功能为第三产业,将成为未来城市中心高档纯商务区北部的精品商业中心高档酒店奠定品质标准本案劣势与威胁区域成熟尚需发展时间地段价值未得到购买市场的充分认识人气不足,商业氛围薄弱周边项目定位类似,存在直接竞争营销核心策略抢占区域中心定位,建立区域领袖形象合同协作,与周边项目整体协调,打造政务/商务/商业中心,共同繁荣区域价值主题提炼新科国际广场新重庆/北CBD/国门商务平台推广策略起手式：建立地段价值平台新重庆北CBD高峰论坛第二式：强势奠定项目综合价值HOPSCA来到重庆，国际目光聚焦新科500强企业中国总裁考察团商业巨头、酒店品牌、国际集