长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析-49PPT

力旺项目开发可行性与开发时机选择分析工作目标根据项目公司需要，从市场与项目自身与竞争角度综合分析论证项目转入二级开发的可行性；梳理项目前期开发遭遇的各种问题，综合评估影响项目开发的因素与策略选择方向，寻找最优策略;影响项目开发的因素分析项目开发战略的选择项目开发时机选择外部因素：市场因素：整体市场是否健康平稳？区域市场认知是否能够得到改善？竞争因素：区域需求有限，竞争项目纷纷入市是否增加项目压力？需求因素：项目哪些方面更具赢得目标人群需求优势？如延后开发是否会造成人群大量流失内部因素：污染治理等是否影响项目整体开发战略选择？主要影响哪些方面？•哈尔滨•长沙•兰州•北京•天津•上海•重庆•太原•呼和浩特•沈阳•大连•长春•济南•郑州•武汉•成都•西安2006年人均GDP（美元）2006年住宅销售均价（元/平米）200035003000700070005000注：数据来源国家统计局及地方统计年鉴根据前期市场数据分析，长春近年商品住宅价格水平明显低于同类城市，市场发展比较健康市场因素2006-2007上半年二道、经开、宽城区供应及销售数据汇总供应规模比例市场消化比例剩余20万以下57.622.6%44.724.0%12.925-35万107.142.0%76.841.2%30.335-45万32.812.9%24.713.2%8.150万以上57.622.6%40.421.7%17.22006-2007上半年二道、经开2006-2007上半年宽城二道经开供应消化剩余宽城供应消化剩余20万以下32.226.16.120万以下25.418.66.825-35万80.358.521.825-35万26.818.38.535-45万29.422.4735-45万3.42.31.150万以上57.140.316.850万以上0.50.10.4前期数据显示，０６——０７年上半年，与本项目市场环境最接近的宽城区市场消化率接近７０％2006-2007上半年，三区合计市场消化量为１８６万平米，当期消化率接近７３％。市场因素代表性项目销售均价（元/平方米）项目规模（万平方米）证大光明城３６００１００华大天朗国际２８００６０包豪斯国际３４００６.６市场因素目前宽城、二道环线区域项目均价已达到３０００——３５００元之间,资金回流较快当前长春市场整体房价较低，供需平衡发展，铁北区域整体消化能力较强，房价具备竞争优势市场因素万达中海万科万科中海中海保利力旺力旺中海绿地中信力旺中海一线地产品牌均为城郊地产运营专家，主要选择城市需求外溢第一承接带作为开发重点碧桂园碧桂园碧桂园碧桂园恒大恒大华润华润华润金地金地新世界万科万科万科万科万科首创万科首创保利保利保利保利绿地绿地远洋中海中房沿海阳光１００区域市场认知国内一线品牌地产企业沈阳布局国内一线品牌地产企业长春布局吉林大路长东北开放开发先导区基础设施工程，核心区初步定在伊通河以东，长吉高速以北，主要建设远达大街北延长线（三环路至环城高速公路）、洋浦大街、世纪大街等3条快速路，龙嘉机场备用通道等11条主干道、54条次干道、8座互通立交桥，总投资达38亿元。——2008-3-30长春政府网２００８年初，项目区域被初步确定为“长东北开放开发先导区核心区”，铁北大开发正式启动区域市场认知政策导向将催生区域未来１——２年启动关注期，市场关注将空前提高，对房地产市场将产生明显促进作用长白岛——沈阳第一人工岛长白地区坐落在浑河南岸，原为沈阳市东陵区管辖，2004年经省政府同意，划归和平区；２００４年末，和平区提出长白地区发展规划蓝图，并逐步确定建设沈阳第一个大型人工岛——长白岛规划方案政策分析长白地区原有市政环境政策分析浑河南岸集人居、科技、商贸、生态、休闲、旅游于一体的现代化的滨水新城长白岛规划用地10.87平方公里。规划的主导概念是：立足于人与自然、人与人、精神与物质的和谐，将长白地区建设成为和谐岛城；一期投入3.47亿元进行路网建设；投资6300万元建设长白岛滩地公园；政策分析浑河南岸集人居、科技、商贸、生态、休闲、旅游于一体的现代化的滨水新城设施原有配套未来规划大型公建（商务中心）无长白岛东南部CRD、滩地森林公园写字楼无沿浑河段高端商务办公区酒店生态园五星级酒店（至少3家）商场无1家大型超市及大型综合批零结合的市场医院长白医院规划1所地区级的医院银行中国信合、邮政储蓄等---学校长白中学、134中134中、铁路五校、南宁幼儿园体育设施无沈水湾高尔夫体育公园文化设施无国际高尔夫球场、滩地休闲森林公园交通条件287、324、327、149等沈苏路改扩建工程就业条件蚁力神集团、石材城等——政策分析长白岛规划对区域房地产市场产生强大促进作用，实现多方共赢长白区域商品房价格近年走势2004200520062007长白区域住宅均价2000——24003000——35004000——45005000——5800增长幅度50％30_33％30_40%２００５年以来，长白岛商品房用地楼面价亦从１０００元/平方米彪升至如今的３２００元/平方米左右；区域目前已吸引万科、远洋、中海、新加坡许兄弟等国外内一线公司及格林豪森等本土巨头强势介入政策分析当前区域市场形象与认知弱势在开发与营销推广过程中可以化解，当前政策倾斜机遇更为此提供了良好契机众多品牌地产公司实践证明，区域陌生感与落后面貌不是决定住宅项目开发成败的关键因素，反而是博取超额开发利润的市场前提；沈阳长白岛案例进一步说明当前政策倾斜将在未来几年逐渐改变区域认知，是区域内房地产发展的难得机遇区域市场认知竞争因素已上市及即将上市项目潜在项目区位总规模容积率开发时间年供应量备注青年城宽城681.42008-201313.6华大天朗国际宽城60约1.42008－2012先建5万平米回迁；分5年开发，多层为主，后期少量小高层证大光明城宽城1001.562007-201220鲁辉国际城远达大街90公顷1.3108年开始07年开建23万回迁房；其它2008开建潜在土地供应东安屯旧城改造东荣大桥南77公顷08年开始计划2008年开建36万(含24万回迁)远达大街鲁辉对面远达大街西侧88公顷08年以后经开区北部规划本地块往南约100公顷09年以后未来，区域市场大盘项目将集中入市，市场竞争将逐渐激烈，惟有具备足够差异化优势方能突围24%28%9%7%32%拥有物业不满现在住房投资子女教育其他需求因素当前换房需求主要为首次置业及改善居住条件需求13.00%35.00%27.00%19.00%6%面积太小环境及配套不好物业管理格调不高其他配套、环境与物业管理为当前换房需求产生的主要原因需求因素环境改善：粉煤灰池治理周期不明朗，远期能够解决垃圾场区域距离项目前期开发区域有一定距离，容易以绿化进行间隔；粉煤灰池未停排部分对项目前期销售与环境造成恶劣影响，停排工作进展趋势不明朗，是项目开发中的重大隐患；自身因素目前，已经对风沙大、粉煤灰污染重的重点部分启动了全面绿化方案；已取得了一热电和二热电关于项目内灰池停排的承诺：承诺08年5月底项目内的灰池全部停排。09年底项目地块和伊通河之间的4、5号两个灰池停排；污染电厂作为大型国企甚至有央企背景，工作推进进度将存在诸多变数，停排工作进程无切实保证；绿地建设权申请工作仍在进行中；环境污染治理对项目销售与地块价值实现影响较大，但最终能够得到解决，是项目协调开发进程的重要考虑因素由于政策影响且项目已取得停排承诺，项目粉煤灰污染治理工作在近年得到落实，目前工作的重点是促进落实展开的进程；绿地建设权申请反而对项目工作推进更为重要，沿河绿地如由政府主导建设则其落实工作将更为漫长，对项目影响重大；自身因素绿化建设：绿地公园建设权尚未取得，得到有关部门支持，仍需进一步疏通项目公园改造部分是项目核心生态配套资源，对项目整体价值提升与区域认同度改善至关重要。自身因素区域环境：项目可达性一般，区域市场形象较落后，市区人群对地块缺乏认知，客户心理较远，需要营销过程解决自身因素解放大路长春大街长新路东荣大路吉林大路四通路东容路远达大街自身因素区域配套：区域教育、医疗及商业配套水平均明显落后，提升配套水平是提升项目基础价值的主要手段配套类别配套资源配套评价教育金钱小学、长江小学、开封小学、新太小学、18中学等缺乏名校或重点学校医疗二道区二院将在鲁辉地块重建二道及宽城北部缺乏大型医院或品牌医院商业及生活服务小白桥市场、开泰综合市场、十里堡市场、满客隆超市、餐饮娱乐配套档次不高，周边居民，出行只能先先乘座272路，然后倒乘其它路线区域房地产市场发展必须完善商业、生活服务配套，公交路线引入与完善需求急切资金占用与政策制约：项目巨量资金占用局面有待改善，延缓开发将面临土地闲置费惩罚据相关资料显示，项目前期投入资金已达２．５亿元，根据现行银行一年期存款利率４．１４计算，项目投入资金日利息损失约２．８４万元，年度机会成本约１０３６万元。按当前房地产行业平均净资产年收益率１５％计算，项目年度机会成本约３７５０万元。项目在０９年４月前如未能启动开发，将面临地价款２０％的闲置费惩罚。自身因素影响项目开发因素分类及演变趋势影响因素分类项目把控能力影响范围前期（南区）中期（中区）后期（北区）应对策略•制约性因素粉煤灰池的停排与治理与绿化建设积极督促协调停排工作集中财力物力在较短时间内完成治理与建设项目启动按现有停排承诺，预期０９年末前可以实现停排；灰池治理与改造建设预期时间为３＿６个月经过治理改造与绿化建设，灰池在项目中后期对项目影响已较小灰池治理是项目销售实现的重要前提，但不对项目是否具有开发可行性有决定性影响•可以改变的因素垃圾场污染协调治理参与建设价格走势与开发进度已实现停放，可绿化间隔，影响较小北区开发前必须全面完成改造主要工作为改造与绿化间隔区域落后郊区形象加强自身推广降低购买欲望与价格随着竞争项目启动，区域形象将逐步得到改善营销推广过程强调区域远期发展价值展示与推广强化项目个性卖点区域落后的配套与人文生活氛围以自身配套完善区域配套降低购买欲望与价格自身配套确定，改善预期区域配套逐步实现配套日渐完善坚持配套先行，首期尽快确定配套标准，与开发周期协调逐步落实首期必须引入公交线及部分商业配套，确定医疗、教育配套标准影响因素分类项目把控能力影响范围前期（南区）中期（中区）后期（北区）应对策略•可以借力的因素北湖规划推广倡导＼推进落实价格与升值潜力整体规划有力于快速提升区域价值；“圣湖”规划对项目有潜在利好北湖雏形改变区域整体认知新功能区出现，区域价值得到高度认同宗地价值推广与北湖规划执行进展紧密结合伊通河景观及治理进程市政主导价格走势未来两年流域水量增加，景观效果将得到改善后期影响弱化新开河治理市政主导价格走势北湖规划执行及区域开发氛围改善后，新开河具备改造动力企业品牌影响力市场接受度与品牌力价格与购买欲望公司品牌建设阶段品牌辐射与影响力不断增强与兄弟项目共创品牌影响项目开发因素分类及演变趋势影响项目开发因素分类及演变趋势取得公园建设权使其成为项目独享资源主导建设保证公园品质与建设进度逐步建设完善不断提升宗地价值规划与局部呈现快速增强项目竞争优势价格走势与购买欲望７０万平湿地公园市场接受度与品牌力公司掌控公司主导项目把控能力逐步落实教育＼医疗＼商业＼生活服务配套舒适度提升城市创新导向定义健康住宅标准中期（中区）确定教育＼医疗＼商业配套资源；引进公交线路注重与产品的融合及对产品的提升区域主流产品创新，以性价比优势迅速打开市场局面；逐步建立领导优势前期（南区）品质标杆成熟产品体系价格与购买欲望领先的产品品质•可以创造的因素注重内景观营造细节设计施工与维护考虑聘请品牌公司设计价格与购买欲望项目内景观坚持配套先行价格与购买欲望项目自身配套后期（北区）影响范围影响因素分类应对策略影响项目开发的因素分析项目开发战略的选择项目开发时机选