浅谈物业管理

浅谈物业管理关于物业管理的一切，我们都错了！从开始就错了！物业管理在国内发展30多年了，如果按人的说法，三十应该是而立之年了，但我们的物业管理却还是在呀呀学步，举步维艰，甚至是很多老百姓连物业管理到底是什么，到底做什么的？都没怎么弄明白。可以说现在的物业管理已经被严重扭曲。什么房产的售后服务提供者，业主的保姆、管家，小区多元化经营服务集成商，社区文化的推动者等等，都已经背离了物业管理的本质。首先物业管理是房地产的售后服务，或者是为房地产商服务的，就是一个最大的错误的开始，虽然物业管理行业和房地产行业密不可分，可以说没有房地产也就没有物业管理，但物业公司和房地产销后服务，压根就不是一码事，虽然现在很多房地产商都在利用物业公司为其销售及售后质量问题进行服务，但并不代表物业管理就是房地产的销售售后服务。就好像房地产开发和房地产建筑一样，从工序上来讲是房屋这个产品的不同环节，物业管理同样也是房屋这个产品上的一个环节，物业管理最大的本质就是物业的保值增值。这一点国内的房地产商并不是不清楚，而只是房地产商作为一个商业主体，他的本质就是趋利的，他首先考虑的是自己房屋的销售量和销售额，至于房子若干年后是否保值增值，那已经不是他们考虑的范围了，所以最初他们从香港拷贝物业管理制度的时候，就已经有其取舍，业主大会法人制度，当初国内就没有采纳，而是采取谁建设谁管理，这就使内地的房地产及其物业管理，在早期就埋伏了与业主冲突的根苗。其次物业管理是小区业主的管家、保姆，同样也是一个伪命题，物业管理的某些工作范围是和管家、保姆的工作范围有些类似的地方，但管家、保姆的主人是只有一个的，而物业管理的“主人”却不是一个，而且小区业主并不是物业公司的主人，物业公司也不是小区业主的管家和仆人，两者之间应该是建立在平等，公平、公正基础上的服务与被服务的关系。但问题是我们目前的法律体制却导致了合同双方主体地位的不平等。业主大会不能法人化，业主大会组织形式形同虚设，物业管理价格政府实行审核、指导，等等问题都导致了物业服务合同无法完全市场化，行业就谈不上公平公正等。断不了奶的孩子长不大，温室里的花朵经不起雨打，这些道理大家都明白，我们的政府部门也同样明白，问题是孩子长大了，家长也就管不住了，就好比我们的村民委员会或者居民委员会一样，虽然名义上是村民（居民）自治组织，但都去不了行政化的色彩，都要接受上级政府部门的管理，并为政府部门的管理提供服务。小区公共管理由物业公司来承担，可以有效减轻政府部门社会管理的压力，物业公司管理方面失职，政府部门也可以打物业公司的板子，但如果实行业主大会法人制度，物业管理完全市场化，物业公司一切都按照与业主大会签订的服务合同来履行合约即可，那么物业公司也就没有义务去分担政府的社会管理职能，而业主大会显然也无法承担、分担政府管理职能的重任，因为如果业主大会是法人，那么小区的管理职责主体就是业主大会了，如果业主大会在管理上失职（注意这里的管理失职主要指管理不善，而不是利用职权营私罔利），政府却不能打他的板子，即使想打，也不知道应该打谁吧，难道大家一起打？小区服务集成商、多元化经营这些新概念的提出，的确鼓舞了一大批从事物业管理的人，很多公司也在大力积极推行，但这就是物业管理要走的路吗？可能走下去的已经不是物业管理了，干脆物业管理企业改名叫社区综合服务企业好了，也许对那些热心搞多元化经营的物业企业更贴切一点。社区文化的推动者，社区文化是物业管理的一项重要工作，物业公司通过开展社区文化，不仅可以加强与业主之间的沟通，提高业主满意度，同时也有利于创建和谐社会。这是大家对物业公司开展社区文化活动的一个普遍的看法，然而也许事实并不像大家想的那么美好。做文化活动就要花钱，如果钱是物业公司自己掏腰包，业主也乐的坐享其成，但如果把此项费用计入物业管理费，就要问问业主是否同意了。物业公司组织小区业主进行一些联谊活动无可厚非，但也要量力而行，况且开展社区文化活动并不是物业公司专长，物业公司也缺少这方面的人才，结果是做到后来，越来越没有新意，反反复复都是老一样，变得如鸡肋一般。其实物业管理到底是什么，条例上早已有明确描述：第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。从条例的立法来我们可以看出实行物业管理是为了发挥物业的最大使用功能，使其保值增值，并为物业所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，而物业管理关系产生的依据则是物业服务合同。应该是一种公平、公正的市场化的商业行为。但很不幸的是我们的物业管理已经被扭曲了很多，也许我们首先应该认真反思审视一下我们走过的路，或者从头来过也未必不是不行。本人从事物业管理工作八年，我承认物业行业的口碑确实很烂，但是我也想与大家探讨一下大家对物业的认知度，以及业主与物业公司存在的矛盾！其实物业的含义很广泛、也很片面！在广州、北京、上海等大型城市以及沿海发达城市发展较早，体制较完善。作为一个相对新兴的行业，政府并没有指定比较完善的政策法规。社会的发展、事物的变化、人群文化层次的上升、维权意识的体现，但是不可否认的是社会民众关系的冷漠，信任度的下降。说自己OK的人多，讲别人NO的多，对待他人的错误却只有为零的容忍度。从事物业工作，整天与业主、施工单位交流沟通，遇见的基本都是民生的琐事，但要是无所作为，肯定遭受小区业主的不满。很多业主心里有火，找谁发泄，物业！大家都有工作，你是官、你是百姓、你终究只是社会主义下普通的一份子，你的愤怒不该找物业工作人员来给你承受！你偶尔发现物业工作人员有瑕疵，你就表示这个物业差、人员素质差。保安也是人，跟你一样，为了生活苟活在世的人，所以请大家不要把在单位与生活中的怨气，发泄在你小区的保安上。扣心自问，如果你曾是这样的人，那么请你提升你自身的素质！再说物业公司！如果没有到位的资金，请不要想在百姓的辛苦钱中挖主意。骗了一年物业费就闪的垃圾物业公司不再少数！保安！保卫平安的一群人，而不是监守自盗的一群人。为什么很多车库里开着洗脚店、皮肉店！不可置否是物业公司监管不力，但是究竟原因是小区业主的不配合。为了自己的财路，不顾小区其他业主的利益。相关单位的互相推诿，物业也很无奈。物业不是行政单位！只是业主的管家！不能够利用暴力的手段，驱散一些唯利是图业主的丑恶面。和大家说说自己亲力亲为的一件事！曾有一个业主想在车库开麻将馆，而态度恶劣。说自己是道上的，怎样怎样！在沟通的过程中，动手甚至动打保安。通过法律诉讼解决问题，需要一定的时间。于是叫上了同是道上的朋友，花钱摆平此事。从此该业主老老实实，按时缴纳物业费。再也不提开麻将馆的事情。大家要说了，你应该按照法律办事。但请问熟悉法律的朋友应该了解诉讼的流程并不是一时半会。不及时制止，他人效仿怎么办！维护业主的利益，以暴制暴有错！但错的情愿！再来说说纠纷1:自2010年10月开始，装修押金的取消。让业主们（包括我在内）拍手称赞。但是滋生了房子我买的，我想怎样就怎样的一群人。确实房子是大家辛苦所劳的商品。但是我想说，如果您不是别墅群体，那么你并没有资格说我想怎样就怎样的言语！首先取消装修押金的原则是杜绝物业的丑恶面！非法收费的现象。同时也造成物业监管的困难。小区有一业主偏要敲承重墙体，甚至人称拿人格担保，一定安全！请问生命关乎天的道理，您懂否！毗邻房子出现人生安全的问题，您能保障吗？您能负责吗？您是耶稣、还是佛主？能还原生命吗？当知道他用语言无法打动我的时候，告诉我他的工作单位以及认识我们某某领导。意思就是你算什么！确实我不算什么，但是如果你一定要那么做！那么首先我会让保安让你的装修工滚出小区，然后投诉至城市监管部门。同时我可以给你制定可以变通的装修方案。纠结2：在所属小区，我们规定装修单位是不允许张贴广告的。为此身为业主的某某人，可以大闹物业办公室。请问我们错在哪里？档了你的财路吗？身为业主，首先你可以发表你的意见，可以在这个言论自由的社会发表你自己对物业公司的看法。但是我们的管理，是和谐小区内部环境，当你的装修单位不按照协议添加防水层，跟你沟通。你竟然会说关你鸟事！那请问，你家里渗水因为你防水层未做，你上物业索要赔偿。你的依据在哪里？请大家注意！管道的改动原则是不影响其本身的实用功能，你影响了其他业主的利益，那么物业可以对你的装修方案表示不认可。当然房子是你的，但是公共部位的管道以及设施是业主共同使用的。所以请你配合物业公司对你的装修方案进行审核！因为没有一个物业想没事找事，初衷都是相安无事。有问题找物业是对的，但是因为你自身装修产生的问题，你没有权利也没有理由找物业给你解决！详细可以参照相关规定，再定论。我只是与大家探讨，分析物业工作与业主之间的利与弊。希望有气的人别喷饭，别骂娘！在法制不断完善的同时，应该运用法律武器保护自身的权益。而不是暴力！跟大家说实话，光靠物业费收入肯定亏本！小区费用包括：人员工资、绿化保养、电梯年检、绿化保养、公共设施改造、公共区域水电费（按照商业点收取）等。所以当有些业主跟我说我就是不交物业费，你能怎样？本人只能站在业主角度说明问题.你不交物业费的理由起码要律师认可，法官认同。有照片等有利证据！不然光靠嘴巴，打赢不了官司。业主委员会有作用，但是你要分析你小区现在的物业与以前的物业存在哪些的不同，违反哪些规定，最好详细到某某规定第几条。这样你才能维权。我说过起哄不交物业费，没有事实依据是没有立足点的。事例1：小区为方便业主非机动车辆统一管理划出一块区域进行门禁系统刷卡通行，并且有摄像设备、安装双层智能化系统。充电收费15元，不充电不收费。你不往里面停，偏要停在自家门口。电瓶丢了，你说物业有责任。确实有责任，但是相关法律并没有规定需要赔偿你损失。不是成本问题，涉及隐私权的问题。不可能是个角落就放个探头。大家请看清楚，我只是说我所属小区。并不是您所在的小区，所以我没有定论物业都是好的概念！事例2：大家有钱了，都有车了。车子车位划好了，偏要独占两个车位。偏要在小区开远光，唯恐不让大家知道你有车。你没有按规范停车，车子被其他业主划了。你觉得是你不按规矩办事，还是物业工作没做到位。大家扣心自问一下，难道你有车，你就比别人高一等。难道你改了一个疝气灯，你就是豪车！你维权的同时，你的做人规范又在哪里？物业没有理由规范你自己的行为！开车开远光的人一般都是社会容忍度极差的人，我认为！你可以骂我无知！但是有钱你买飞机开，我不来讲你！我做了一个物业工作人员，我无时不想改变环境，因为真的觉得物业是一个不讨好的工作。理想中的物业，是与业主其乐融融。共同创建和谐的小区，良好的生活环境。但是并不是个体的努力可以得到认可，因为我也需要一份苟活的工作，和你一样，也有家庭，也有理想。但是我的确认为，或许做一个业主更好！请大家不要喷饭，共同维权和探讨！！！