深圳柏龙商业广场改造定位及物业发展建议报告_186PPT

本报告严格保密柏龙商业广场定位及物业发展建议报告2过去，我们曾经走错了路，结果失败了！现在，上天给了一个可以重来的机会，我们万分珍惜！未来，路在何方？现状：抱着金饭碗夹缝中求存项目处于东部门户，龙岗老街商圈人气金三角；夹缝中求存，总体经营情况一般，缺乏竞争力！项目属性判定•占地面积：8445.52平方米•总经营面积：25000平方米•楼层：共4层一层：餐饮、珠宝、苏宁电器二层及三层：ITAT，四层目前空置•经营情况：主力店目前经营良好，其他经营一般，2014年租期截止；•项目形象：中低档。•项目位置：两大项目之间，夹缝中生存。•租售情况：苏宁：100元/平米/月，ITAT:30元/平米/月,商铺部分已经销售，售价2.8万元/平米右侧：天虹人气较旺左侧：吉之岛人气较旺对面：老街人气较旺本项目人流相对较少本项目是一个“二次启动，二次定位”的项目项目具体持久市场竞争力开发商不过多参与项目实际的经营管理项目至少实现年1600万元租金收益开发商三要求二次启动二次定位通过项目的二次启动和重新定位，打造项目持久市场竞争力，并获得价值最大化，树立项目良好的品牌形象价值最大化¶项目成功招商；¶项目成功销售；¶实现1600万以上的年租金收益。项目影响力¶构建适宜的商业模式，适宜发展商需求，打造项目持久市场竞争力；¶建立项目良好的市场品牌；我们的目标目标理解项目目标项目定位应该达成的目标物业发展建议区域研究及定位思路项目定位及论证※区域研究※商圈研究※项目定位思路※专业类市场定位及论证※休闲MALL定位及论证※购物中心定位及论证※风格及行道规划设计建议※地标规划设计建议※边缘规划设计建议※节点规划设计建议※区域规划设计建议※商业氛围营造思维导图天时：上天赐予的最后一次机会区域研究区域定位深圳市战略地位重要的城市次中心产业支撑高新技术产业、物流配送业、高端服务业等支柱产业提速龙岗发展通信、计算机及外部设备、新型储能材料、微电子及元器件、生物医药及医疗器械、有机高分子材料、软件、先进制造技术设备、创意产业高速发展中之深圳重要的城市次中心10大运会落户龙岗，提升龙岗商业辐射力，为龙岗区域商业带来带来巨大发展契机大型城市设施、商务商业区建设加快大运新城为政府重点发展项目，现已建成的国际自行车赛场以及规划中的高交会馆，五星级酒店，主体育馆，游泳中心，数码城，留学生工业园等国际级的市政配套及深圳教职员的迁移。新高交会馆／大运会相关设施／酒店商务区也在建设中。旧改工程加快城市建设与商业发展构筑“一主两副”的多元服务中心——大运新城为副中心副中心一是以龙城片区西区为主体的综合服务中心，发展成为集商业文化中心、高尚住区和直销市场区为一体，服务于整个深圳市的体育新城；副中心二则为以龙岗街道办及周边的商业、办公等用地组成的综合服务中心。该次中心区承担龙岗片区的生活配套及商业服务功能。大运会优势规划推进商业进程居住环境、配套优势、地铁３号线的延伸，大运会影响的辐射等，使其楼市的辐射区域可以扩宽至关内，甚至在１小时生活圈内的惠州、东莞相关区域，吸引其周边的中高端客户向城际中心聚集。从而引发商业形成、发展与升级。11地铁5号线开通，商圈辐射增强，商圈价值提升15～30%以上，对本项目而言，价值提升20～40%以上。地铁3号线鸟瞰图老城商圈（明年地铁开通后对项目的影响）中心城商圈地铁三号线跨越老城商圈及中心城商圈，将对两商圈的未来商业发展起到巨大的带动作用：地处深圳、东莞、惠州“金三角”的龙岗，具有商业发展的先天优势。在大工业、大物流的产业背景下，带来了商业的高速发展，而地铁开通，更是进一步催化商圈的发展进程。按国际惯例，一般地铁开通后，其商业价值会提升30%左右。区域距离城市中心越远，原有交通条件越差，价值提升比率越高。日本、香港、深圳地铁发展的规律：地铁开通，商圈辐射增强，商圈价值提升15～30%以上。经济发展及收入大运会、地铁、深惠路改造，使龙岗基础设施条件及内外部交通条件大为改善，推动区域影响力增强。龙岗近三年来GDP快速增长，居民人均收入快速增多，人口数量增加，龙岗商业有坚实的基础。居民生活水平的不断提高，催生了一大批中产阶级，其对中高端消费需求日益增强。基础设施及交通区域商业需求未来商业发展前景看好，商业开发时机良好。修炼内功，盛装以待天时13区域商业发展结论龙岗房地产的价格洼地，消费力不断提升，地铁交通等的完善，为房地产及商业发展奠定基础。根据研究，两个城市房地产价格差距大于2000元∕平米时，销售价的地方消费人流将出现回流（至售价低的地方）。其回流程度取决与交通、配套的改善等。而回流带来的人口，带动的新消费力增长将为房地产∕商业发展奠定基础。地铁的开通，在拉近同城距离，促进消费的同时，“地铁+公交车”的发展模式，将对进一步扩大商业商圈辐射力，促进商业的进一步发展。观点：区域经济快速发展，人民收入快速增加，大运会、地铁等重点项目利好，增加了区域商业的影响力和辐射力，将带动区域商业快速发展。物业发展建议区域研究及定位思路项目定位及论证※区域研究※商圈研究※项目定位思路※专业类市场定位及论证※休闲MALL定位及论证※购物中心定位及论证※风格及行道规划设计建议※地标规划设计建议※边缘规划设计建议※节点规划设计建议※区域规划设计建议※商业氛围营造思维导图地利：东部门户地铁商业时代来临大运新城中心城商圈老城商圈龙岗商圈格局：三大商圈，百货超市为主，多种业态共同发展未来：体育新城的规划定位是依托深圳市大运中心，集体育、教育、居住、商业文化、旅游休闲为一体的城市复合功能区，将成为深圳以体育为主体的新“地标”。目前：商业暂未成形。龙岗老街五洲风情龙盈泰-天虹世贸中心东方茶都龙岗电子世界碧湖港澳城中心城天虹岁宝百货商圈研究百货超市成为主流：专业市场占据一定份额：老城、中心城目前已有龙岗赛格、电子世界、东方国际茶都等专业市场，相对规模均较有影响力。多种业态共同发展：专卖店、便利店、个体户店、专业店等也有一定发展，其中以龙岗老街为代表的早期商业及以中心城社区商业为代表的新发展商业，都在不同程度上对龙岗老城、中心城的业态互补起到积极作用。零售业的行业：行业涉及餐饮、食品、服装、家电、电子、医药、建材、音像等等。大运新城中心城商圈老城商圈未来：体育新城的规划定位是依托深圳市大运中心，集体育、教育、居住、商业文化、旅游休闲为一体的城市复合功能区，将成为深圳以体育为主体的新“地标”。目前：商业暂未成形。地位龙岗未来规划中的新商圈规划中新市级商圈大运会优势规划推进商业进程居住环境、配套优势、地铁３号线的延伸，大运会影响的辐射等，使其楼市的辐射区域可以扩宽至关内，甚至在１小时生活圈内的惠州、东莞相关区域，吸引其周边的中高端客户向城际中心聚集，从而引发商业形成、发展与升级。大运新城商圈规划建设，促进商圈形成与发展，但目前尚未发展成熟大型城市设施、商务商业区建设加快旧改工程加快城市建设与商业发展构筑“一主两副”的多元服务中心——大运新城为副中心商圈一：大运新城商圈：前景看好，但尚未成型的商圈商圈一大运新城中心城商圈老城商圈世贸中心东方茶都龙岗电子世界碧湖港澳城商圈二：中心城商圈，点状非集中分布，依托周边众多高档住宅区消费，以中高档消费为主，辐射范围很广业态以购物广场、百货超市、独立街铺及专业市场为主。如：乐购、世贸中心、中心城天虹、岁宝百货商圈辐射范围：以龙城街道（爱联、龙西、五联、回龙埔、紫薇、天健、愉园等）区域为核心辐射圈，一般为各商业点1-1.5公里范围居民比重最大；同时吸引主要来自龙岗、布吉等街道部分中高消费者。部分来自莞惠周边消费者。中心城天虹岁宝百货商圈二区位位于龙岗中心城区域属龙岗“新兴商圈”商业形态百货超市、社区街铺、专业市场等主要商家天虹、国美、苏宁、吉之岛优势商业规划档次高、起点高、大型商业较多、地处居住密集区、未来市场需求大、不足整体商业相对分散、各主要商业点消费者资源共享度不高、各自为政不利于整体商圈的共同发展租金岁宝百货一楼一楼街铺200-300元/㎡/月；东方茶都：一楼街铺60-120元/㎡/月（位置不同，跨幅较大），二楼40-50元/㎡/月；乐购（东方明珠城）：一层街铺130-150元/㎡/月（乐购外最佳位置）；中心城商圈：商圈已经成型，辐射力很强，依托中心城高档住宅区的发展，具有很强的市场竞争力，但分散点式布局不利于商业的集聚和商圈的发展综合评述：作为龙岗商业的新兴商圈，其发展预示着未来龙岗商业的发展方向，从其高档的商业定位及至今的发展现状看，龙岗中心城商圈开始逐步走向高档商业轨道，其商圈辐射力已经逐步形成，并不断发展扩大。片区内消费水平高于龙岗其他片区消费力水平，市场需求潜力巨大。大运新城中心城商圈老城商圈龙岗老街五洲风情龙盈泰-天虹地位龙岗认知度最高的零售老商圈老牌市级商业中心范围以龙岗老街、五洲风情、龙盈泰—天虹为中心的周边约2公里范围内。商业规模商业面积30万平方米以上（三大商场为22.6万平方米）商圈三商圈三：老街-五洲风情商圈，龙岗最成熟的商圈，以本片区消费为主，以中档、中低档消费为主。业态以购物广场、百货超市、独立街铺等为主，业种主要为：服装鞋类、皮具箱包、化妆品、首饰品、电器、电子产品、及生活日用品等。新兴业态已开始发展，业态格局逐渐走向多元化。以龙岗老街及几个大型商业物业为依托，如赛格电子等专业市场在商圈内逐渐得到发展；因片区整体商业还处更新换代发展阶段，一系列商业配套未能完善（如交通设施），各种业态还未能形成有效互补，同质化现象问题严重。老街-五洲风情商圈业态业种业态典型物业百货龙盈泰—天虹、柏龙广场、五洲风情（吉之岛）、人人购物广场超市天虹超市、超级市场（吉之岛）步行街龙岗老街本商圈融合了龙盈泰—天虹、吉之岛为代表的中高档百货超市及以老街为代表的中低档街铺零售商业，是龙岗商业发展较早的区域；商圈内消费客户群：以区域中低收入居民（部分为高消费居民，但比例有限）及外来打工者为主，消费水平不高。同时消费力水平处于不断上升阶段。商圈内消费目前属大众化消费形态，高档商业发展相对欠缺，如高档休闲娱乐、餐饮等相对不足。商业档次商圈内典型项目消费群中高档商业龙盈泰天虹、吉之岛中高端消费人群中低档商业人人购物广场、老街商业区中低端消费人群老街-五洲风情商圈档次与消费群备注：以上消费者调研数据分析见本报告下半部分分析。老街-五洲风情商圈辐射范围与客流量依托片区消费者，商业辐射范围一般老城商圈以龙岗老街、五洲风情、龙盈泰—天虹为中心，向外周边延伸约约2公里范围内区域。其主要依托几个大型购物中心及老街商业的带动。虽然做为龙岗认知度最高的零售老商圈，但其辐射范围基本以龙岗街道为核心辐射范围，龙城街道为次级辐射范围，部分扩大到坪山、坪地、布吉等区域。商圈客流量：龙岗老城区人口占17万，占龙岗镇总人口的三分之二强，历来就是龙岗的商业消费区域，依托业已形成的商业氛围和消费习惯，片区客流量充足。区位位于龙岗街道区域（项目所在商圈），属龙岗“老商圈”商业形态百货超市、购物广场、步行街主要商家天虹、国美、苏宁、吉之岛优势商业发展早、商业体量大、地处居住密集区、未来市场需求大不足商业配套不完善、整体档次较低、目前部分商业物业经营遭遇瓶颈等租金老街150-300元/㎡（700-13000元/间）；龙盈泰1F街铺：100-300元/㎡；五洲风情MALL1F：平均：100元/㎡（旺的可达380元/㎡）2F：60-70元/㎡（其中赛格内商铺2000-3500元/间，柜台约1000元/间）综合评述：做为龙岗商业发展较早的老街—五洲风情MALL商圈，从早期的自由发展形成聚集区，到如今的整体规划高标准商业定位，确定了其龙岗商业的老区地位。但商业发展到一定程度有瓶颈出现，亟待更新换代，但市场反映出来的巨大需求及商业发展的加快趋势日益凸现。商圈小结：成熟商圈，主要以中档、中低档为主，主要以片区消费为主，具有较强的市场竞争力，商业聚集度较高，经济的发展、老城区的改造、交通条件的改善将促进区域商业的发展老城商圈与中心城商圈