物业(建筑)设备

LOGO物业（建筑）设备新技术主要内容物业设备管理新模式物业与物业管理物业设施设备与分类物业设备新技术物业设备管理[ImageInfo]www.wizdata.co.kr-Notetocustomers:ThisimagehasbeenlicensedtobeusedwithinthisPowerPointtemplateonly.Youmaynotextracttheimageforanyotheruse.物业与物业管理●物业——是建成并交付使用的建筑。●物业管理——是业主通过选聘物业服务企业，按照物业服务合同的约定，共同对房屋及配套的设施设备和场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生与秩序。物业设施设备与分类●物业设施设备是指附属于房屋建筑的各类设施设备的总称，它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分，是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础与必要条件。物业设施设备分类，主要分为：●（1）强电系统；●（2）电梯升降系统●（3）空调系统；●（4）给排水系统；●（5）消防系统；●（6）弱电系统；●（7）房屋与设施。物业（建筑）设备新技术及应用●概述：物业（建筑）配套设备随着经济的快速增长，人们对建筑设备的使用功能与安全保障的要求愈来愈高；反之，地球可利用资源逐渐匮乏及环境条件日益脆弱；而高科技、新材料、新工艺日新月异，特别是计算机技术、网络技术、数字化控制技术的快速发展和广泛应用，促进建筑设备向电子化、数字化、人性化和节能环保方向快速推进，从而逐步形成了配套完善、技术先进、智能环保的绿色建筑设备系统。建筑设备新技术的特点123●新材料、新工艺的研发与应用；●现代技术在建筑设备上的广泛应用，如：计算机技术、网络技术、数字化控制技术、节能环保技术等；节能环保是新技术的考量标准；人性化与可持续发展为最终目标。建筑电气设备新技术及应用变配电设备新技术及应用.形成了数字化、智能化电气系统动力与控制系统的新技术及应用.照明及新光源新技术及应用.电梯设备新技术及应用曳引机技术革命高速舒适人性化计算机控制实现高速、舒适、安全、智能化的高档电梯系统[ImageInfo]www.wizdata.co.kr-Notetocustomers:ThisimagehasbeenlicensedtobeusedwithinthisPowerPointtemplateonly.Youmaynotextracttheimageforanyotheruse.智能建筑新技术及应用通讯系统监控系统信息系统综合布线系统程控交接接入系统、电视网络系统、广播系统物业管理系统、家用电子系统、IC卡应用、信息安全系统、其他服务系统.•设备自控系统•安全防范系统•火灾自动报警及消防联动控制系统•智能化楼宇空调新技术及应用制冷剂与压缩机的研发与推广变流量技术与应用热泵技术的广泛应用冰蓄冷技术与应用合成制冷剂研发与应用新型蒸汽压缩机研发及应用空气源热泵水源热泵地源热泵•大流量小温差技术•变水量技术、变风量技术•变制冷剂流量技术（VRV）•人性化建筑节能新技术及应用建筑围护结构新技术可再生能源利用技术建筑空调新技术与应用建筑照明新技术与应用建筑材料新技术与应用建筑结构新技术与应用温湿度独立控制技术变流量控制技术冷冻站节能技术•太阳能利用新技术•地热资源利用新技术•中水利用新技术•自然采光新技术与应用•高效灯具新技术与应用•新光源LED的特性与应用节约能源建筑给排水新技术及应用高效水泵技术与应用变频器技术与应用无负压供水技术推广中水利用技术与应用主要是低转速水泵的效能提升技术节能高效杜绝二次污染减少建筑空间••节能环保环境保护新技术及应用锅炉除尘新技术与应用严格控制三废排放物业设备降噪制冷剂与润滑剂再生利用减少环境污染提高热能利用率减少噪音源减震技术与应用防止噪音传播••绿色建筑物业设施设备管理●是物业服务企业，根据物业服务合同的约定，运用先进的技术手段和科学的管理方法对房屋及各种设施、设备的使用、维护、保养、维修实施管理，保证房屋、设施、设备的正常使用，提高房屋、设施、设备的完好率，延长房屋、设施、设备的使用寿命，以最大限度地满足业主和使用人对房屋、设施、设备使用的需要，并创造良好的经济效益和社会效益。物业设施设备管理的意义●物业设施设备管理的意义在于以下几个方面：●（1）良好的物业设施设备管理可以为业主和使用人创造优美舒适的环境和工作、生活条件。●（2）良好的物业设施设备管理，是延长物业使用年限、降低设备寿命周期费用、提高物业价值和使用价值，使物业保值增值的有效手段。●（3）良好的物业设施设备管理是城市经济和社会管理及文明建设和发展的需要。●（4）良好的物业设施设备管理能提高物业服务企业的服务质量，为企业树立良好的企业形象，同时也能促进物业管理行业的健康发展。物业设施设备管理的目标●物业设施设备管理在整个物业管理内处于非常重要的地位，它是物业运作的物质和技术基础。●（1）用好、管好、维护检修好、改造好现有设施设备，提高设施设备的利用率及完好率，是物业设施设备管理的根本目标。具体为：●1）保持设施、设备完好，满足使用功能；●2）确保物业及使用人的安全；●3）促进物业保值增值。（2）衡量物业设施设备管理质量的三个指标：●1）房屋完好率：是指完好房屋与基本完好房屋面积之和占房屋总建筑面积的百分率。即：●房屋完好率（%）＝（完好房屋建筑面积＋基本完好房屋建筑面积）÷房屋总建筑面积×100%●2）危房率：就是指危险房屋的建筑面积占房屋总建筑面积的百分率。即：●危房率（％）＝危险房屋的建筑面积÷房屋总建筑面积×100%●3）设备完好率：是指完好设备设施数量占全部设施设备总数量的百分率。即：●设备设施完好率（％）＝完好设施设备数量÷设施设备总数量×100%（3）物业设施设备是否完好的基本标准为：●1）零部件完整齐全；●2）设施设备运转正常；●3）设备技术资料及运转记录齐全；●4）设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象；●5）防冻、保温、防腐等措施完整有效物业设施设备的基础管理●物业设施设备的承接查验●物业设施设备档案资料管理●实施标准化管理●人力资员管理●物料备件管理●合同管理物业设施设备的使用与维护●物业设施设备的运行管理●物业设施设备维修养护管理●设施设备故障与事故管理●设施设备的润滑管理●设施设备的状态管理●物业设施设备修理与更新改造●物业设备更新改造管理●物业设施设备完好率的自我评定设施设备管理新模式●设施设备管理新模式概述：●当今的时代是一个“速变”的时代，是“经验贬值”的时代。纵观地球进化历史，在这个世界上存留下来的不是最强大的生物，也不是最聪明的生物，而是对外界的变化做出快速反应的生物。企业的发展变化，必然导致设备管理与维修模式的变化。“工欲善其事，必先利其器”，“君欲利其器，首当顺其治。”前两句话说的是：企业要保持最强的核心竞争力，必须要有最先进的装备；而后两句话告诉大家的是：要让先进的设备流畅的运行，发挥最大功效，必须要实施最优秀的管理。物业管理的设施设备管理特点●1、物业管理项目分散，公司与项目部距离遥远，无法实施集中管理。且国人思维活跃，做事随意性很大。物业项目的设施设备管理全靠项目负责人进行管理，公司技术专业管理部门无法随时到现场检查、支持、监督，公司的各种管理制度要求无法得到有效实现。●2、物业管理技术管理与操作人员来源于各行各业，大部分来源于农村剩余劳动力，基本没有进行过系统的技术培训，且流动性极大，因此，整体技术素质不高，特别是不能实现规范操作，安全隐患较大。●3、物业配套设备愈来愈先进，技术含量愈来愈高，对管理者的技术要求愈来愈苛刻，一旦出现违规作业，就会造成极大的损失，影响用户使用，还会给行业带来极坏的影响。●4、随着行业的快速发展，管理的社会物业资产价值愈来愈大，物业的产权人对物业管理的要求愈来愈高，社会公共管理职责愈来愈重，这就为物业管理行业给与了更大的社会责任。●鉴于以上因素，物业设施设备管理极需要寻求新的设备管理模式，以解决面临的严重问题，并能使整个行业实现实质上的突破，促进行业健康快速发展。以下介绍目前国内外最新的设备管理模式，供行业内参考。目前世界发达国家采用的设备管理新模式●1、TPM——全面生产维护（日本）●TPM是以提高设备综合效率为目标，以全系统的预防维护为过程，全体人员参与为基础的设备保养和维修体制。●全员生产维护诞生于20世纪70年代初期的日本企业，是在生产维护的基础发展起来的。TPM的五个要素●1）TPM致力于设备综合效率最大化的目标。●2）TPM在整个设备一生建立彻底的预防维修体制。●3）TPM由各个部门共同推行（包括工程、生产、维修部门）。●4）TPM涉及每个雇员，从最高管理者到现场工人。●5）TPM通过基层管理，即自主的小组活动推动TPM。●（2）TPM的三个“全”，将以上五个要素在进一步归纳：●第一个要素可以简称为“全效率”，第二个要素简称为“全系统”，三、四、五项从横向、纵向和基层的最小单元描述了“全员”的概念，因而简称为“全员”。●（3）三个“全”之间的关系为：●全员参与为基础，全系统预防维修为载体，全效率为目标。后勤工程学（美国）●后勤工程学发源于美国，并得到广泛的应用。它在军事上的定义是：计划与执行军事力量移动和维修的科学。在工业、商业上的定义为:材料流通、产品分配、运输、采购、储存、设备维护及技术服务的科学。●在军事上，后勤工程学涉及下列问题：●装备的设计、研制、运输、分配、维修、淘汰处理等。●人员的运送、撤离与医院治疗。●工厂的接受、施工、维护、经营与处理。●各种服务的提供。●从广泛的意义上讲，后勤工程学是为了满足目标、计划、设计和实施的各项要求，保障资源的供应与设施维护等有关的管理、工程与技术业务的艺术和科学。当代企业的物流和供应链管理也纳入后勤学的范围。●在军事上应用的传统后勤学强调综合后勤保障、后勤保障分析、全寿命周期的后勤和费用效果，并把维修等级划分为现场维修、中继级维修和基地维修。从设备的设计阶段就把后勤工程学的思想导入。设备综合工程学（英国）●设备综合工程学是20世纪70年代由英国丹尼斯.巴克思在一次国际会议上提出的。其定义为：“为使资产寿命周期费用最经济，把相关的工程技术、管理、财务及业务加以综合的科学。”●综合工程学强调设备一生管理的思想，追求设备周期费用的经济性，同时认为机器设备不仅是设备部门的事，需要企业各个部门关注和配合。●英国政府以政府行为积极支持丹尼斯的理论，成立了“机器保健中心”和综合工程学委员会等机构，这一思想在国际上产生了一定影响。RCM——可靠性为中心的维修（欧洲）●可靠性为中心的维修的概念：●以可靠性为中心的维修管理属于第三代维修管理的具有代表性的模式。他是强调以设备的可靠性、设备故障后果作为制定维修策略的主要依据。●按照以可靠性为中心的维修管理模式，首先应对设备的故障后果进行结构性评价、分析，并综合出一个有关安全、运行经济性和维修费用节省的维修策略；另外，在制定维修策略时，自觉地以故障模式的最新探索成果作为依据，也就是说，以可靠性为中心的维修管理是综合了故障后果和故障模式的有关信息，以运行经济性为出发点的维修管理模式。TnPM——全面规范化生产维护●TnPM——全面规范化生产维护概述●1、概述：●TnPM是以设备综合效率和完全有效生产率为目标，以全系统预防维修系统为载体，以员工的行为规范为过程，全体人员参与为基础的生产和设备维护、保养和维修体制。●TnPM是规范化的TPM，是中国式的TPM，是全员参与的、步步深入的、通过制定规范、评估效果、不断改善来推进的TPM.展开TnPM主要环节●（1）研究运行现场（现场、现事、现物）；●（2）找出规律（原理、优化）；●（3）制定行为（操作、维护、保养、维修）规范（原则）；●（4）评估效果（评价）；●（5）持续改善（改进）。TnPM规范化的范畴●组织结构规范化；●现场管理规范化；●润滑管理规范化；●维修模式规范化；●前期管理规范化；●备件管理规范化；●操作程序规范化；TnPM的成功推行的八大个要素●（1）以最高的设备综合