营改增全面试点后-个人转让房地产涉税分析

个人转让房地产涉税政策培训课程授课老师：莫友建个人转让房地产种类房地产商铺、写字楼、车库土地住房非住房转让方营业税及附加（城建、教育费、地方教育）个人所得税、土地增值税、印花税受让方契税印花税转让方及受让方分别涉及的税费说明：2016年5月1日后营业税改征增值税一、转让方——增值税及附加税费有关规定（一）、增值税纳税人《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第一条在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。（自2016年5月1日起实施）转让方涉税政策第十四条下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。营改增全面试点后，无偿赠送也视同销售交税财税[2016]36号附件3：一、（十五）个人销售自建自用住房暂免增值税（销售非自用、非住宅的自建房要交增值税）•个人转让住房涉及增值税的最新规定•财税[2016]36号文附件3-《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》•五、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。•（北、上、广、深以外的城市，“5改2”政策没有普通住宅与非普通住宅之分，符合都可享受）个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。（掌握免征、差额征、全额征三种情况的前提条件、适用地区）上述普通住房和非普通住房的标准，是根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号）规定，普通住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。转让不动产销售额的确定•财税[2016]36号附件2-《营业税改征增值税试点有关事项的规定》：一、（八）、11其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。•（注意：销售购买的住房需参考前述“2年以上、2年以下”税收规定）因此，差额征税扣除项目仅是购置或受让原价的原价，相关费用和税金均不能作为扣除项目（即我们平常所说的计营业税时税费买入不加、卖出不减）这个要点不能应用到个人所得税计算中特别提醒：参照《国税发[2005]89号》文规定，在向地方税务部门申请按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。因此，纳税人差额征税扣除项目要有充分的依据。个人销售非住房税收政策个人转让非住房类不动产（商铺、写字楼、车库、土地），不享受《财税〔2016〕36号》文免税政策优惠，可享受差额征税政策，能提供证明房地产原值的合法有效凭证，则以差额征税，计税依据为：转让价或核定价-购入价，否则应以营业额全额计征增值税。差额征税必备资料--证明原值的合法有效凭证。包括发票、土地出让金票据、法院判决文书、公证债权文书、实际抵偿债务的证明材料等，（注意前面所说的购买的住房，必须提供发票）二、缴纳增值税附征的城建税、教育费附加、地方教育附加：(1)城建税=实缴增值税额×税率（税率分三档：市区7%、县城和镇5%、其他地区1%。）(2)教育费附加=营业税税额×3%(3)地方教育附加=营业税税额×2%三、（一）、个税法律依据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例规定，个人转让房地产，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。个人所得税（二）、个人所得计税有关规定《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》国税发〔2006〕108号规定，计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。个人所得税＝（转让价或核定价－房屋原值－转让住房过程中缴纳的税（费）金-合理费用）×20%，其中，购置原价、税（费）金、合理费用的确定方法有如下规定：个税计算公式1、房屋原值具体为：(1)商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费（契税、印花税）。(2)自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费（土地价款、土地出让金、自建建筑营业税及附加）。(3)经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房)：原购房人实际支付价款。2、转让住房过程中缴纳的税（费）金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。3、合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。住房装修费用•支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：（1）已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；（2）商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的,不得再重复扣除装修费用。不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额，具体比例在住房转让收入1%～3%的幅度内，由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局确定。（三）、核定征收计税方法（转让房屋）个人所得税=转让价或核定价×1.5%（肇庆地区）个人通过拍卖市场取得的房屋拍卖收入，如不能提供证明财产原值的合法有效凭证的，按转让收入的3%征收个人所得税。（转让土地）个人所得税=转让价或核定价×1%（四）、转让个人住房免征个税规定1、对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。（关键字：五年且唯一）免税！2、根据《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税[2009]78号）规定，以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：（1）.房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹。（2）.房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人。（3）.房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。3、根据《国家税务总局关于明确个人所得税若干政策执行问题的通知》（国税发[2009]121号）规定，通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。4、财税[2010]94号，2010年10月1日起，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。5、个人出售商业用房（商铺、车库）取得的所得，应按规定缴纳个人所得税，不得享受自用5年以上的家庭唯一生活用房免税的政策。（以上文件所称“购买2年以上”、“自用5年以上”，是指个人购房至转让房屋的时间达2年或5年以上。个人购房日期的确定。个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先原则确定；个人购买的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。个人转让房屋的日期，以销售发票上注明的时间为准。）1、《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）规定，为适当减轻个人住房交易的税收负担，支持居民首次购买普通住房，自2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。对个人销售住房暂免征收土地增值税。四、土地增值税及印花税个人转让非住房（商铺、写字楼、车库、土地），应依法缴纳土地增值税和印花税，2、个人转让非住房土地增值税计算方法：转让价格低于扣除项目的，不征土地增值税，转让价格高于扣除项目的，按照土地增值税的税率据实计算。土地增值税计税依据确定问题：《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税﹝2016﹞43号•一是收入确定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税的收入。••二是扣除项目确定，《土地增值税暂行条例》等规定的扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在增值税销项税额中计算抵扣的，不计入土地增值税扣除项目；不允许在增值税销项税额中计算抵扣的，可以计入土地增值税扣除项目。但对非正常损失等对应的增值税进项税额，土地增值税不允许计入扣除项目。对个人销售或购买住房（个人赠与、受赠住房视同销售、购买住房）暂免征收印花税。个人出售非住房，按产权转让书据贴花，税率为万分之五。。计算公式：印花税＝合同所载金额×0.05%。印花税印花税计税依据问题《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税﹝2016﹞43号•这次两部委下发的《通知》中没有提到印花税计税依据问题。主要是营改增之前，这一问题就已明确，没有变化。各地执行口径仍按照印花税条例规定，依据合同所载金额确定计税依据。合同中所载金额和增值税分开注明的，按不含增值税的合同金额确定计税依据，未分开注明的，以合同所载金额为计税依据。受让方缴纳地方税费的征免税规定及各税种计算方法受让方受让方缴纳地方税费的征免税规定一、住房契税政策最新规定财税[2016]23号•（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。•（二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。•家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。（2）、契税特殊优惠政策①《中华人民共和国契税暂行条例》因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征契税。②（《财税〔2011〕32号》文件规定：对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。③个体工商户的经营者将其个人名下的房屋、土地权属转移至个体工商户名下，或个体工商户将其名下的房屋、土地权属转回原经营者个人名下，免征契税。合伙企业的合伙人将其名下的房屋、土地权属转移至合伙企业名下，或合伙企业将其名下的房屋、土地权属转回原合伙人名下，免征契税。（依据：财税〔2012〕82号）④对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。（国税函〔2004〕1036号）契税计税依据：《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税﹝2016﹞43号)•房屋：买方取得增值税发票，在计征契税时，从成交价格中扣除增值税发票上注明的增值税额，作为计税依据。免征增值税的，发票上没有增值税额，则不予扣除。还有一种情形是，对于一并征收买卖双方相关税