万科重庆万科城高端居住新中心项目营销沟通提案99p

非书面授权不得直接间接引用本案内容。万科城营销沟通提案非书面授权不得直接间接引用本案内容。本案沟通的主要问题谁是万科城谁是我们的对手谁是我们的客户我们的任务和保障谁在担当项目解读竞争研判客户梳理策略执行上韬团队非书面授权不得直接间接引用本案内容。沟通目录项目本体解读竞争市场分析竞争项目客户分析项目整体定位项目目标任务项目营销策略与执行项目执行保障非书面授权不得直接间接引用本案内容。重庆已成为最具发展潜力与发展最快城市，所处两江新区为城市发展重心与主要发展方向，区域为传统意义上的富人区的延伸重庆地位：国家五大中心城市之一长江上游地区的经济中心西部地区的重要增长极城乡统筹发展直辖市中国一线城市国家重要的现代制造业基地西南地区综合交通枢纽“到2020年，两江新区经济总量将超过6000亿，对全市经济的贡献超过1/4，工业产值将超过1万亿，相当于10年再造一个重庆，这将改写重庆在中国经济版图上的位置。”---------薄熙来区域属性区位交通规划配套非书面授权不得直接间接引用本案内容。两江新区随着城市向北发展与向东西拓展的进程，项目所处区位事实上成为未来大重庆城市区的中心茶园大学城传统中心区区域属性区位交通规划配套非书面授权不得直接间接引用本案内容。地块周边路网发达，可通过城市干道快捷到达各组团中心观音桥、传统中心区机场、空港、工业园区礼嘉、北碚、蔡家沙坪坝、大学城、西永1小时辐射区30分钟辐射区10分钟辐射区10分钟内，可到达观音桥商圈30分钟内，可到达江北城、机场、蔡家、沙坪坝1小时内，可到达主城全部组团中心与城市新拓区中心区域属性区位交通规划配套非书面授权不得直接间接引用本案内容。照母山以北版块为片状聚集城市发展的代表和未来五年的开发热点23770亩用地9118亩居住用地1194万㎡居住面积159万㎡商业、教育、医疗等配套从点状组团型城市向片状聚集型城市转变，重庆的发展开始从点线发展变为版块发展，城市新区的发展成熟时间大大缩短，城市新区热度瞬间提升多个品牌实力开发企业同时启动，区域在快速成熟的同时也具有丰富的产品线，能够形成良好的城市生态链条区域属性区位交通规划配套非书面授权不得直接间接引用本案内容。项目区域为城市新拓展区，区域内配套现状缺失，公共交通缺失带来的区域陌生感与低进入性是最大抗性现状配套成熟区，金科大社区道路距离1.8公里隧道影响区域的到达感受与心理距离城市新区，配套尚待完善区域属性区位交通规划配套非书面授权不得直接间接引用本案内容。万科通过自身努力形成的未来配套组合是项目的次生资源区域属性区位交通规划配套教育配套是可吸引关注的卖点商业配套是展现区域城市的佐证公交配套是解决项目可达性的辅助非书面授权不得直接间接引用本案内容。区域属性关键词传统富人区的延伸未来五年的开发热点未来高端居住新中心好地段区域的美好基本与时间相关我们的使命，是发现、预见、传播和分享项目所在区域的未来价值非书面授权不得直接间接引用本案内容。项目总建筑面积近65万平米，与悦府悦峰项目共同形成万科大社区用地编号面积(Ha)面积（亩）用地性质最大容积率最大建筑面积最大建筑密度(%)最大建筑高度（M）最小绿地率(%)G23-1/0212.05180.75R22.530125035--30G23-5/026.1692.4R22.515400035--30G26-1/028.02120.3R22160400352430G26-6/021.5823.7R2231600352430小计27.81417.152.33647250G23-5/02占地：92.4亩总建：154000㎡G23-1/02占地：180.75亩总建：301250㎡G26-1/02占地：120.3亩总建：160400㎡G26-6/02占地：23.7亩总建：31600㎡悦府、悦峰项目属性指标产品资源非书面授权不得直接间接引用本案内容。项目产品以在渝发售成熟项目为参照，结合创新户型，以多产品线的组合方式营造最具活力的多样性城市生态环境丰富产品线：T10高层、T6高层、洋房、叠墅、联排、商业、公寓体量庞大：65万㎡，万科目前在渝最大项目成熟产品参照：别墅——悦府高层——锦程创新户型：未知的惊喜项目属性指标产品资源非书面授权不得直接间接引用本案内容。5000亩照母山植物园，周边三大水库，城市高度与复杂地形形成项目可直接感知的自然景观资源西侧肖家沟水库北侧重光水库照母山水库照母山植物园项目属性指标产品资源非书面授权不得直接间接引用本案内容。项目属性关键词需要证明的好品牌已被市场认可的丰富产品线优秀但不唯一的景观资源好产品产品的美好需要拔高和佐证我们的使命，是在丰富产品线带来客群混杂的情况下创造共同特性非书面授权不得直接间接引用本案内容。万科城是一个不偏科的品学兼优的好学生，每门功课都是优秀，但是没有一门是满分区域：两江新区、北部新区、发展重点、开发热点——北部的楼盘都在说资源：照母山植物园、自然景观——公园暂时不稀缺，景观不独特配套：万科大社区配套——这是正常的配套却非具有最号召力的卖点产品：多产品线组合、成熟与创新结合——产品独特性尚未得到公众认可万科城作为“全优”项目，最大的卖点是综合质素高。当其他项目都在卖独特卖点的时候，万科城并不具备单刀制敌的强势。但是，全能是万科城的实力，需要挖掘的，是如何将全能变成客户最可感知和认可的项目特色。非书面授权不得直接间接引用本案内容。沟通目录项目本体解读竞争市场分析竞争项目客户分析项目整体定位项目目标任务项目营销策略与执行项目执行保障非书面授权不得直接间接引用本案内容。2010年整体市场供需两旺，成交价格持续攀升年度供应分月供应年度去化分月去化年度均价分月均价市场状况区域市场竞争市场非书面授权不得直接间接引用本案内容。2010年以来政府密集出台政策，调控决心空前坚定2011.2多城市楼市限购令延续执行国土部最早将2月启动土地违法问责处分机制限价拍地将全国推广土地出让不再价高者得国土部拟出保障房用地新规温家宝：坚定不移搞好房地产调控大修基金三月起按建面收取电梯房80元/平方米国务院推楼市新国八条二套房首付提高至六成黄奇帆公布房产税细则明确五大要点2011.1在宏观货币政策逐渐转向稳健和房地产市场调控的大背景下，银行充当最重要的角色之一，直接影响着开发商和购房者。新国八条密集落地限购令成催购令重庆市公共租赁住房管理实施细则正式出台黄奇帆：强化土地管理抓好房地产调控建设宜居重庆多地楼市调控细则出台均与户籍纳税等条件挂钩中央与地方签“军令状”各地1000万套保障房限期开工财政部：继续实施积极财政政策加快财政改革市场状况区域市场竞争市场非书面授权不得直接间接引用本案内容。受调控与春节影响，2011年2月楼市量价齐跌，新推货量大幅减少10年12月11年1月11年2月2月较1月环比11年较10年同比当前库存套数(套)供应面积(万平米)209.47145.2344.57-69%-33%成交面积(万平米)171.01144.3859.22-59%-42%存销比4.25批售比1.221.010.69-32%6%当前库存面积（万㎡）成交均价(元/平米)663170945814-18%16%778成交套数（套）17796144805972-59%-46%成交金额（亿元）113.39102.4234.44-66%-33%•重庆2月市场整体成交面积同比-42%，环比-60%；•成交金额同比-37%，环比-68%；•成交均价同比+7%，环比-19%；-59%成交面积环比（万平米）14459.211’0111’02101.959.2210’0211’02成交面积同比（万平米）14480597211’0111’0211106597210’0211’02102.434.4411’0111’02成交套数环比（套）成交套数同比（套）成交金额环比（亿元）成交金额同比（亿元）-42%-59%-46%-66%+33%51.0234.4410’0211’02市场状况区域市场竞争市场非书面授权不得直接间接引用本案内容。受调控与春节影响，2011年2月楼市量价齐跌，新推货量大幅减少66.0660.879.9771.38156.5379.9976.2270.3277.0195.06126.3694.22104.260.0692.26112.8166.38159.82234.49270.3310.19141.15153.69124.07126.0860.0886.85103.39137.0985.05123.9468.4696.26138.38111.69131.6284.34163.32212.82274.1194.87195.29210.73178.78209.02300.91189.84220.81161.78111.12260.69120.04133.17148187.49259.43264.24191.46207.66163.9164.89194.382613258226692520268926312704259326032765288529363086303329202790305831513190335133333618380936984148406040994108410542423977415539033791383237133943366837564231432142524117402944534558467352224844540049966113499554445547588864356621665171855792704006'0106'0306'0506'0706'0906'1107'0107'0307'0507'0707'0907'1108'0108'0308'0508'0708'0908'1109'0109'0309'0509'0709'0909'1110'0110'0310;0510'0710'0910'1111'01成交面积（单位：万方）建面均价（单位：元/㎡）重庆整体市场2月成交54.89万方，环比减幅60.4%，成交价格为5792元/㎡，环比下降19.4%。213.728.67124.88211.57172.58228.2146.33165.24235.72145.8179.90150.0056.0079.00123.63256.79125.89115.76151.08180.38204.07140.23165.26226.41149.4474.4143.07226.8684.09141.23158.35174.29309.19142.45232.94258.79163.7745126.0860.0886.85103.39137.0985.05123.9468.4696.26138.38111.69131.6283.00162.00212.82274.1194.87195.29210.73178.78209.02300.91189.84220.81161.78111.12194.38260.69120.01133.17148.00187.49259.43264.24191.46207.66163.9164.891.70.141.442.051.262.681.182.412.451.051.611.140.670.490.580.940.650.590.721.010.980.470.871.030.920.670.740.870.71.061.070.931.190.541.221.2510.6908’0108‘0208‘0308‘0408‘0508‘0608‘0708‘0808‘0908‘1008‘1108'1209'0109'0209'0309'0409'0509'0609'0709'0809'0909'1009'1109'1210'0110'0210'0310'0410'0510'0610'0710'0810'0910'1010'1110'1211'0111'02供应面积(万平米)成交面积（万平米）批售比2月成交量环