物业发展建议

事业一部C组陈治物业发展建议之理论与实践研究理论篇——从经验分享的角度提炼观点（仅供探讨）一．物业发展建议是什么？二．物业发展建议写什么？三．物业发展建议怎么写？物业发展建议是什么？房地产策划项目策划营销策划市场策划投资策划设计策划销售策划形象策划广告策划物业发展建议——介于市场策划与设计策划的中间形态物业发展建议——在市场分析、项目分析、项目定位基础之上，对房地产项目的设计进行设想和构思，为规划及建筑设计师进行项目设计时提供指导性意见，以便进行项目规划设计和建筑设计的创造性过程。物业发展建议是什么？目的：1、向发展商形象的阐述项目具象；2、向设计师提供项目意向与指标；3、客品对位工作的“落地”。重要性：1、专业博取信任，与发展商达成共识；2、市场属性指导建筑属性；3、市场观点在产品上的表达。一、把握项目总体规划理念（宏观）物业发展建议写什么？1、地块价值分析定类3、分期开发策略制定2、地块用途分析定类4、开发主题引用策划地形、景观、交通、地质各开发期的发展策略与战略目标、位置及规模、产品线产品、规划、景观组团布局、产品分区、规划主题、景观主题、特色配套文化二、对产品概念进行规划设计（中观）规划概念设计规划依据规划内容根据地块、地形、地貌确定建筑物通路、景观的大致布局根据项目发展需要确定道路的功能布局根据项目周边环境，结合项目地块、地形确定商业、公建、居住区的位置根据项目发展需要确定项目停车方式、停车位比例、停车场的主入口位置结合目标客户群初步确定公建的具体分布及服务半径景观概念设计根据项目地块、地形、项目发展初步确定项目景观主题根据景观主题初步确定项目景观设计的关键内容，如景观脉络、景观节点等物业发展建议写什么？1、分解产品设计研究步骤：确定单体设计要求：依据产品理念，确定不同建筑类型的单体设计要求，提出对建筑风格、外立面处理、色调搭配组合等方面的设计意见。制定户型的面积配比和空间设计要求：依据对市场各物业的户型研究分析，结合项目定位、客户需求，制定户型的面积配比和空间设计要求。进行公建配套设施的功能分布设计：依据项目周边资源、结合项目定位客户需求。三、提供权威的产品设计建议（微观）物业发展建议写什么？项目设计布局：总体规划设计、建筑单体设计、景观设计2、推导产品设计建议模型：目标客户群生活特征项目自身资源项目开发背景3、提供产品设计方案建议：产品设计是概念设计的进一步深化，主要包括以下6个方面，其中户型设计、建筑设计、园林景观规划最为关键。设计元素具体内容土地开发总平面规划坚持市场化与适度超前的原则交通道路规划包括小区内交通道路规划和小区连接外部道路规划户型设计户型比例配置户型面积比例户型设计的特色建筑设计外立面设计建议整体风格设计组团规划设计园林景观规划绿化面积的确定景观主题的提炼景观特色的营造智能化系统适度超前的设计差异化及特色营造菜单式选择与成本控制物业发展建议写什么？物业发展建议怎么写？整体规划住宅设计外部形象：立面内部空间：户型景观设计园林、绿地、广场、道路、设施……其他建筑单体设计商业、会所、幼儿园……产品布局、空间组织、道路组织、景观组织整体规划产品形象户型设计园林景观配套设施DIS系统……从定位主导、策略主导、体系主导、问题主导等方式当中，以利于清晰、简洁的表达为根本原则，撰写报告内容。通常按照六个子系统归纳项目物业发展建议：实践篇一．建筑形态建议二．户型面积与配比建议三．总平面规划设计建议四．建筑设计建议五．环境景观设计建议六．项目配套建议七．物业管理建议——以振业城3#地块为案例，从实操角度为物业发展建议的撰写拟定模板。建筑形态建议——方法与说明说明：建筑形态作为发展建议当中最首要确定因素，与前期分析与定位紧密联系，直观上决定了项目未来属性。方法：项目定位指导运用项目基本指标，各方面因素作修正与支撑，确定价值最大化的项目建筑形态。建筑形态建议——一期定位深圳最具人居价值的大城别墅——华南首席，超低密度3A生态住区别墅、洋房建筑形态建议——二期定位龙岗首席别墅大邸——上东央区，新轨道，3A别墅别墅、高层、洋房建筑形态建议——3#地块定位?3#地块作为项目收官之作，承载着质的飞跃的历史使命！————定位的进一步拔升是为必然建筑形态建议——3#地块基本指标占地面积:约4.3万㎡建筑面积:11.6万㎡幼儿园建面:2342㎡容积率:约为2.7地块平整，有少量坡度地块示意图地块实景图建筑形态建议——基本指标下的建筑形态研究从基本指标看，项目有如下几种建筑形态组合的可能：组合分析典型楼盘高层利于打造低密度，均好型社区。东方尊峪高层+小高层小高层与高层市场认知差异较小，增加建筑密度，降低社区档次。城市山林高层+多层多层占地要求高，导致小区建筑密度高，居住舒适度及品质降低；多层为社区尖端建筑形态，但在3#地块的建筑排布上难以实现价值。卓越维港建筑形态建议——建筑形态建议确定通过如上分析，综合以下几点营销视角的思考：1.项目南面振业城二期及西面大山地高层的影响；2.3#地块的景观资源劣势；3.与项目一期、二期建筑形态的差异化考虑。————本项目最适宜建造:“低密度的高层高尚社区”定位高端建筑形态模板拟定——建筑形态建议Step1.项目定位的针对性再说明Step2.项目基本指标罗列与分析Step3.综合考虑确定建筑形态户型面积与配比建议——方法与说明说明：户型面积与配比是同样与前期分析与定位紧密联系的项目关键因素，紧随建筑形态的确定而确定。方法：通过对目标客户群的意向分析、市场供求关系及其变化趋势、政策及区域发展机遇、分期开发策略等因素的综合分析确定户型面积与配比。户型面积与配比建议——决策因素1、目标客户群意向分析——大户型、改善居住质量2、政策及区域发展机遇——不受90/70限制、关内土地稀缺3、市场供应趋势——别墅绝迹、纯大户社区稀缺4、分期开发策略影响——与二期高层产品的差异化决策户型面积与配比户型面积与配比建议——面积及配比确定户型面积区间（㎡）面积比例套数比例三房130——16013%20%四房180——22045%50%五房240——40042%30%合计——100%100%主力户型：180—220㎡四房次主力户型：240—400㎡五房（除少量顶层复式在400㎡左右外，其余均为240—280㎡）补充户型：130——160㎡三房为提升产品附加值，建议标准层高为3.2—3.3m模板拟定——户型面积与配比建议Step1.对户型面积与配比的决策因素分析Step2.综合考虑确定户型面积与配比总平面规划设计建议——方法与说明说明：总平面规划设计是对项目各功能布局的统筹安排，决定了项目未来的品质感与舒适度。方法：从项目后期营销视角出发，拟定规划设计原则，在原则范围内确定总平面规划设计建议。总平面规划设计建议——外部环境分析东侧为厂房，未来规划为阿波罗眼镜工业园，对居住环境有负面影响。西侧为大山地、西南侧为振业城一、二期社区，可作为本案的外借景观。北侧为原生山地，规划为居住区，近北是水官高速，北向可远望山景、雁田水库和体育新城。南临规划中的红棉路（商业街）与公交总站，正南是梧桐花园和梧桐路，可远望梧桐山主峰。总平面规划设计建议——营销思考及原则设定1.延续项目3A住宅小区形象2.迎合目标客户群需求3.规避风险与竞争4.实现价值最大化（利润与品牌）基于营销视角的思考：1.生态节能原则2.科技优先原则3.以人为本原则4.功能布局合理性原则5.景观均好性原则6.规避项目开发负面因素影响原则7.创新及成本效益原则8.地块价值最大化原则基于营销思考的原则设定：总平面规划设计建议——规划设计及功能布局会所两梯两户两梯三户幼儿园中央绿化园景规划设计及功能布局说明：1、项目地块狭长——从中间一分为二，分成南北两区，南北区相对独立，私享各自独立园林景观。2、从容积率利用角度——240㎡以上大户型设为两梯两户板式，其余户型设为两梯三户板式。3、从地块景观、朝向、噪音、对视等因素考虑——地块西侧建筑布局采用全东南朝向，视线通透，且与社区景观相融合；地块东侧建筑布局采用西南朝向，避免东面影响。4、从配套设施功能角度——会所设在社区中央，幼儿园设在东南角。总平面规划设计建议——交通体系交通体系说明：1、人车分流设计；2、主入口设在南北区分界处，利于业主进出与统一管理。小区主入口车行道模板拟定——总平面规划设计建议Step2.基于营销思考的规划设计原则设定Step3.规划设计、功能布局及交通体系建议确定Step1.地块性质及外部环境分析建筑设计建议——方法与说明说明：建筑是项目的核心与灵魂，承载着实现项目价值的终极使命。方法：从项目后期营销视角出发，对有利于实现价值最大化的建筑风格、平面与户型设计及各细部特征提出建议。建筑设计建议——风格与外立面选取原则1.延续前期建筑风格，符合项目整体形象：西班牙（一期）——南加州（二期）——？（3#地块）2.切合项目定位，实现价值支撑：高端、高层、高尚3.与周边环境（自然、非自然）的有机融合：大山地：现代欧式信义锦绣：现代简约4.切合目标客户群意向：稳重、享乐、追求、面子风格与外立面建筑设计建议——风格与外立面建议欧式经典风格——质感、内敛、沉稳、高贵气质户型设计上引进创新，充分考虑受市场欢迎的新元素；户型注重实用性、安全性、灵活性、可变性和经济性，户型设计紧凑，功能齐全，结构合理；室内动线设计合理、干湿、洁污分区，争取做到全明处理，增强采光；大户型放在景观良好的位置，视野开阔，有助于销售；部分户型采用夹层和顶层假复式的特色；有条件的大户单位设玄关和衣帽间；客厅设置落地大玻璃窗连接阳台，卧室用转角飘窗，即扩大了观景视野，又美化了建筑形态，浴室设置大凸窗；每户都作生活阳台和观景阳台，生活阳台作封闭处理；在空间布局合理的情况下，适当增加储物室或保姆间；厨房油烟统一烟道处理，空调机位考虑隐蔽处理；预留洗衣机位置，与洗手区或生活阳台相结合；厕门不要朝厅，卫生间干湿分离，公共卫生间洗手区与入厕区分开；为提升产品附加值，建议将层高提高到3.2m—3.3m。建筑设计建议——平面与户型设计原则平面与户型建筑设计建议——平面与户型130——160㎡平面与户型建议建筑设计建议——平面与户型180——220㎡平面与户型建议建筑设计建议——平面与户型240——280㎡平面与户型建议建筑设计建议——平面与户型400㎡复式平面与户型建议建筑设计建议——平面与户型阳光浴室入户阳台多阳台设计户型附加值建议：建筑设计建议——建筑附加值建议天棚辐射温度调节技术全置换健康新风同层后排水技术中空玻璃百叶窗“Ｓｔｏ”外墙外保温体系高分子防水卷材中水回收利用高性能混凝土节能保温装饰砖中央真空洗尘系统建筑内部噪音防止系统模板拟定——建筑设计建议Step2.平面与户型建议Step3.建筑附加值建议Step1.基于营销的建筑设计原则及原则下的风格与外立面设定环境景观设计建议——方法与说明说明：环境景观设计是在项目总体规划思路的基础之上，根据各功能的划分、住宅组团特点所营造的环境景观艺术设计。方法：根据项目定位拟定设计原则，在原则下确定环境景观风格并进行整体及细部的打造。环境景观设计建议——设计原则丰富：打造多功能园林组团；通透：首层局部架空，设计园林景观；舒适：低覆盖率，高绿化率；均好：房房有景，户户环景；立体：地面植物与空中花园的完美结合；层次：通过有高低层次的植物的合理搭配，形成错落有致的园林景观；实用：既可观赏，又可亲近；方便：方便物业管理，便于保养；借景：充分借用梧桐山景、雁田水库、大山地、振业城前期等景观。环境景观风格环境景观设计建议——风格新古典主义风格——浑厚、大气、简洁、高贵气质环境景观设计建议——整体打造整体均好，相对集中。以中央远景为核心圈，向外延展绿化，形成连续的两个组团。中央园景广场绿化——与大山地会所广场、振业城二期入口呼应，突显振业城整体性。社区外环景观社区内环境景观环境景观设计建议——细部打造质感强烈的雕塑小品架空层绿化入口处体现豪宅身份模板拟定