物业承接查验基础培训

承接查验基础培训编制人：孙吉成2015.4.20目录承接查验的概念承接查验的必要性承接查验的法律依据——《物业管理条例》、《物业承接查验办法》实施物业承接查验的依据承接查验物业必须具备的条件承接查验的流程、标准（资料要求和质量标准）承接查验的核查方法常用验房工具介绍室内验收的方式及处理方法承接查验与竣工验收的关系前期介入承接查验的概念在物业竣工验收合格后，物业管理企业于业主入住之前，对物业进行承接查验。在条件具备或物业管理企业前期介入充分、准备充足时，物业的承接查验也可以和建设工程竣工验收同步进行。物业管理企业对物业进行查验之后将发现的问题提交建设单位处理，然后同建设单位进行物业移交并办理移交手续。物业的承接查验包括对房屋本体自用部位及设施、房屋本体共用部位及设施、公用设施设备、公共场所(地)的验收，具体包括主体建筑、附属设施、配套设备以及道路、场地和环境绿化等内容。承接查验的必要性进一步明确交接双方的责、权、利关系。通过承接查验和承接合同的签订，实现权利和义务的转移在法律上界定清楚各自的权利和义务确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益。通过承接查验，发现物业质量的缺陷和隐患，通过及时返工、修缮、加固等，确保建筑物主体结构安全满足业主和物业使用人的需要，发挥物业的正常使用功能为日后的物业管理创造条件。通过承接查验，根据有关物业管理的文件资料，摸清物业的性能与特点预防管理中可能出现的问题有计划地安排好各项管理工作物业管理条例确立的七项基本制度一、业主大会制度。二、业主公约制度。三、物业管理招投标制度。四、物业承接验收制度。五、物业管理企业资质管理制度。六、物业管理专业人员职业资格制度。七、住房专项维修资金制度。承接查验的法律依据《物业管理条例》对承接查验的相关要求第二十八条物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。第三十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任承接查验的法律依据承接查验的法律依据建设部《物业承接查验办法》总计４８条，对相关责任、办法、要求进行了规定。实施物业承接查验的依据《物业承接查验办法》（以下全文简称办法）对物业实施承接查验的条件做了明确要求：办法第十二条实施物业承接查验，主要依据下列文件：（一）物业买卖合同；（二）临时管理规约；（三）前期物业服务合同；（四）物业规划设计方案；（五）建设单位移交的图纸资料；（六）建设工程质量法规、政策、标准和规范承接查验物业必须具备的条件办法第十一条实施承接查验的物业，应当具备以下条件：（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；（六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；（七）法律、法规规定的其他条件。物业承接查验的流程办法第十三条物业承接查验按照下列程序进行：（一）确定物业承接查验方案；（二）移交有关图纸资料；（三）查验共用部位、共用设施设备；（四）解决查验发现的问题；（五）确认现场查验结果；（六）签订物业承接查验协议；（七）办理物业交接手续。承接查验的准备工作1.派出行政和专业技术人员前往工地现场了解情况，制定好承接查验方案。2.定期对施工现场进行检查，认真填写《现场检查记录表》，及时进行总结归纳，并向开发商及相关单位反映发现问题并协商解决办法。3.提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心中有数。4.准备好承接查验记录表格及相关工具5.事先协调开发商、总包，制定关于承接查验后遗留问题的处理方法及进场整改须遵守的管理规定，并签订遗留问题处理协议。6.成立承接查验小组7.前期资料的提供8.正式进行承接查验的工作建设单位承接查验应移交的资料办法第十四条现场查验20日前（根据地产集团公司相关流程，承接查验应在集中交付前2个月进行）,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；（三）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（五）承接查验所必需的其他资料。承接查验的资料要求新建物业承接查验的资料要求产权资料a、项目批准文件。b、用地批准文件。c、建筑执照。d、拆迁安置资料。技术资料a、竣工图纸，包括：总平面图、结构图、设备图、附属工程图及隐蔽管线图的全套图纸。b、地质勘察资料。c、工程合同及开工、竣工报告。d、工程预决算。e、图纸会审记录。f、工程设计变更通知单及技术核定单，包括质量事故处理记录。g、隐蔽工程验收签证。h、沉降观察记录。i、竣工验收证明书。j、钢材、水泥等主要材料的质量保证书。k、新材料、构配件的鉴定合格证书。l、水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书。m、砂浆、混凝土试块试压报告。n、供水、供暖的试压报告。承接查验的资料要求原有物业承接查验的资料要求产权资料a、房屋所有权证。b、土地使用权证。c、有关司法、公证文书和协议。d、房屋分户使用清册。e、房屋、设备及定、附着物清册。技术资料a、房屋平面图。b、房屋分间平面图。c、房屋及设备技术资料。收集资料一定要全面例：电梯设备需要的技术资料1、电梯技术规格说明书2、电梯出厂合格证3、电梯装箱清单4、电梯管理与使用手册5、电梯安装标准6、电梯操作说明书7、电梯维修保养手册8、电梯安装图纸9、电梯机械及电气控制图纸10、电梯备品备件清单11、电梯操作培训手册移交资料时的要求的有哪些第十四条－－－未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。第十五条物业服务企业应当对建设单位移交的资料进行清点和核查，重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。承接查验标准物业承接查验的具体要求和标准：执行1991年2月建设部颁布的《房屋承接查验标准》、《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》及2010年建设部下发的《物业承接查验办法》。承接查验标准分为两类：新建物业承接查验的标准①质量与使用功能的检验。②质量问题的处理。原有物业承接查验的标准质量与使用功能的检验。危险和损坏问题的处理。承接查验标准新建物业承接查验的标准①质量与使用功能的检验。a、主体结构。地基基础的沉降不得超过《建筑地基基础设计规范》的允许变形值，不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。钢筋混凝土构件产生的变形、裂缝，不得超过《钢筋混凝土结构设计规范》的规定值。木结构应结点牢固，支撑系统可靠、无蚁害，其构件的选材必须符合《木结构工程施工及验收规范》的规定。砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显的裂缝。凡应抗震设防的房屋，必须符合《建筑抗震设计规范》的有关规定。承接查验标准新建物业承接查验的标准①质量与使用功能的检验。b、外墙不得渗水。c、屋面。各类屋面必须符合《屋面工程施工及验收规范》的规定，排水畅通，无积水，不渗漏。平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔。阳台和三层以上房屋的屋面应实行有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口严密，不渗漏。d、楼地面。面层和基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平正，接缝均匀顺直、无缺棱掉角。卫生间、阳台、盥洗间地面及相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。木楼地面应平整牢固，接缝密合。承接查验标准新建物业承接查验的标准①质量与使用功能的检验。e、装修钢木门窗应安装平整牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝严密，木门窗缝适度。进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道窗、进户门口上的亮子均应装设铁栅栏。木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须订牢。门窗玻璃应安装平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线脚顺直，无缺棱掉角。油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象。承接查验标准新建物业承接查验的标准①质量与使用功能的检验。f、电气电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应该有导管。导线连接必须紧密，铝导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管线在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。应按套安装电能表或预留表位，并有电器接地装置。照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。名种避雷装置的所有接点必须牢固可靠，接地阻值必须符合《电气装置安装工程施工及验收规范》的要求。对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线。电梯应能准确地启动运行、选层、平层、停层，曳引机的噪声和振动声不得超过《电气装置安装工程施工及验收规范》的规定值。制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。除上述要求外，同时应符合地区性《低压电气装置规程》的有关要求。承接查验标准新建物业承接查验的标准①质量与使用功能的检验。g、水、卫、消防管道与设备。管道应安装牢固，控制部件启、闭灵活，无滴漏。水压试验及保温、防腐措施必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的要求。应按套安装水表或预留表位。高位水箱进水管与水箱检验口的设置应便于检修。卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过8M，并不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须畅通。卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固，部件齐全，制动灵活。水泵安装应平稳，运行时无较大振动。消防设施必须符合《建筑设计防火规范》《高层民用设计防火规范》的要求，并且有消防部门的检验合格签证。承接查验标准新建物业承接查验的标准①质量与使用功能的检验。h、采暖工程。采暖工程的验收时间必须在采暖期前的两个月进行。锅炉、箱罐等压力容器应安装平整、配件齐全，不得有变形、裂纹、腐蚀等缺陷。安装完毕后，必须有专业部门的检验合格证。炉排必须进行12小时以上的试运转，炉排之间、炉排与炉膛之间不得相互摩擦，且应无杂音，不跑偏、不受卡，运转应自如。各种仪器、仪表应齐全准确，安全装置必须灵敏、可靠，控制阀门应开关灵活。炉门、灰门、煤斗闸板、烟风挡板应安装平整，启闭灵活，闭合严密，风室隔墙不得透风漏气。管道的管径、坡度及检查井必须符合《采暖与卫生工程施工及验收规范》的要求，管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢固。设备、管道不应有跑、冒、滴、漏的现象。保温、防腐措施必须符合《采暖与卫生工程施工及验收规范》的规定。锅炉辅机应运转正常，无杂音。消烟除尘、消音减震设备应齐全，水质、烟尘排放浓度应符合环保要求。经过48小时连续试运行，锅炉和附属