物业接管验收常识

山西颐德物业管理有限公司第一部分：早期介入第二部分：物业的承接查验收第三部分：有效沟通早期物业介入一、早期介入的重要性二、早期介入的作用三、早期介入的内容A、物业项目开发建设存在的问题：物业建设和销售过程中，建设项目由于多种原因往往会存在一些问题，主要表现在：1）物业规划和施工安装存在问题，如设备配置不当、停车位不足、物业工程缺陷等；2）建设单位不按规定提供物业管理的基础条件，如物业管理用房、物业档案资料缺失遗漏等;3)工程质量保修和工程遗留问题处理不及时；4）建设单位从自身利益考虑，将部分开发建设的责任和义务转嫁给物业管理企业承担；5）建设单位在售楼时想业主做出不合理的物业管理承诺，使物业管理企业承担不合理的责任等在开发建设工作的早期，物业管理企业通过早期介入活动将长期积累的物业管理知识和经验应用于规划设计，并且在建筑施工销售阶段同步跟进配合，协助开发建筑单位及时发现和处理建筑销售过程中存在的问题，不仅能从源头上堵住漏洞，避免或减少上述阶段问题的发生，减少房地产开发建设的纠纷，使房地产开发建设得以顺利进行，而且可以在物业投入使用后，物业管理顺利开展，业主利益得到保障、1》优化设计2》有助于提高工程质量3》有利于了解物业情况4》为前期物业管理做充分准备5》有助于提高建筑单位的开发利益一、规划设计阶段1》内容：1.1就物业的结构布局，功能提出改进建议1.2就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议1.3提供设施设备的设置。造型及服务方面的改进意见1.4就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置要求等提出意见前期介入主要跟进区域内各系统项目功能设计和使用合理性，提出优化方案；设备设施安装质量全程监督及完工后协助行政单位对整体工程的竣工综合验收如：土建系统：基础结构、装饰装修物业主要配套设施：楼宇房屋，管理中心、会所、泳池、车场、银行、文娱设施、运动场地、商场、园林景观机电系统：供电、供水、供气、供冷（热）、照明系统，安防技防、智能化管理等2》方法与要点：2.1》参与有关规划设计的讨论会，并从使用，维护，管理、经营以及未来功能的调整和物业保值、增值等角度对设计方案提出意见或建议；2.2》帮助建筑单位优化设计或从使用维护等角度上对方案进行调整，是项目在总体上更能满足业主的需求，从而有利于促进项目的成功，降低风险；2.3》从确定的目标业主的角度考虑问题；2.4》对于分期开发的物业项目，对于共用配套设施或环境等方面的配置在各期之间的过渡性安排提供协调意见物业的承接查验一、物业管理接管验收二、竣工验收与接管验收的区别三、接管验收的主要内容四、毛坯验收标准及处理方法五、验收使用的表格六、公共设施设备的接管验收七、承接查验所发现的问题的处理做为一名物业从业人员不但会管理业主的物业，为业主提供优质的服务，还要会在房屋已交。验收时发现问题找出不足。最终将遗留品质的房屋移交给入伙的业主。那么如何进行房屋及设备设施的验收呢？在验收是要注意哪些事项，下面和大家一起讨论学习。基本概念：接管验收是物业管理企业接管新建房屋时以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的接管验收。物业管理企业接管验收是指在政府部门和开发建筑单位对施工单位竣工验收的基础上进行的在验收（俗称内部验收）基本作用促使开发企业按标准进行设计和建设，达到工程质量要求，减少日常管理过程维修养护工作量通过接管验收，实现权利和义务的转移，在法律上界定清楚各自的义务和权利通过接管有关物业文件资料，可以莫轻舞也的性能与特点，预防管理中可能出现的问题，计划安排好各项管理，充分发挥社会化、专业化、现代化的管理优势。竣工验收与接管验收两者的区别主要有以下三方面性质不同阶段作用不同验收主体不同性质不同:竣工验收是政府行为，任何建筑工程验收由政府行政主管部门负责组成综合验收小组对施工质量和设计质量进行全面检验和质量评定（小组成员：建委、质检站、监理公司等）接管验收是企业行为，是物业管理企业代表全体业主根据物业管理合同从确保今后正常使用与维修的角度出发对委托的物业进行质量验收。阶段作痛不同竣工验收是施工单位想建设单位移交的过程，接管验收是建设单位向物业管理单位移交物业的过程。竣工验收合格后标志着物业可以交付使用，接管验收一旦完成，标志着物业正式进入使用阶段。验收主体不同竣工验收：接管验收：施工单位竣工验收开发单位物业公司业主分户验收接管验收竣工验收和接管我该做些什么？做些什么……做些什么！感官查验：是对查验对象外观的检查。一般采用目视、触摸等方式进行；使用查验：通过启用直接检验安装质量和使用功能，以直观地了解其符合性、舒适性和安全性等；检测查验：通过运用仪器、仪表、工具等对检验对象进行测量是否符合质量；试验查验：通过必要的试验方式（如通风、闭水试验）测试相关设施设备的性能；技术标准（1991年建设部发布的《房屋接管验收标准》）主体结构、屋面和楼地面、装修、电气、水、卫、消防、采暖、智能化等附属工程及其他质量与使用的检验危险和损坏问题的处理物业产权资料项目开发批准资料规划许可证投资许可证土地使用合同（产权证明）建筑开工许可证用地红线图施工设计资料a)地质报告书b)全套设计图纸c)图纸会审记录d)设计变更通知单e)工程预决算报告f)重要的施工会议纪要g)隐蔽工程验收记录h)沉降观测记录i)其他可能会影响将来管理的原始记录综合竣工验收资料：a)竣工图（包括总平面图、建筑、结构、水、电、气、暖、设备、附属工程各专业竣工图及底下管线综合布置竣工图）；b)建筑工程竣工验收证书c)建筑消防验收合格证d)公共配套设施综合验收合格证e)供水合同f)供电协议书、许可证g)供气协议书、许可证h)电梯准用证机电设备资料a)机电设备出厂合格证b)机电设备使用说明书（要求有中文）c)机电设备安装、调试报告d)施工、采购合同保修条款收集e)设备保修克、保修协议1、墙面的验收对墙面的验收，主要是看室内四周的墙面有无裂缝，空鼓、露网等现象。如有裂缝则要看是什么样的裂缝。常见的裂缝是风烈，其形状是呈网状式的密布在墙面上。这种裂缝形成的原因主要是室内外暖湿气流的不均匀，加上水泥砂浆自然的干湿收缩。空鼓、露网则是粉墙是薄、厚不均，洒水时不均匀造成的，于墙体本质质量，没有任何联系。1、墙面的验收处理方法：如果裂缝、空鼓面积比较大，则有施工单位打掉重粉。如果只有细小裂缝，而没有空鼓，待业主在进行精装修时抹两边腻子即可消除。2、墙面的阴、阳角验收对墙面的各个垂直拐角，水平平行角，用目测的方法进行观测，检查阴阳角处是否不平整或波浪不平。处理方法：要求施工单位用直木条夹紧粉角找直。3、梁、柱与墙体之间裂缝的验收因为整个楼盘是采用混凝土框架结构，墙体则是待框架做好以后再砌的，难免出现柱、梁与墙体之间的结合部出现裂缝。常见的裂缝有两个部位：一是梁和墙体之间的裂缝二是柱和墙体之间的裂缝3、梁、柱与墙体之间裂缝的验收二个部位形成裂缝的原因是混凝土构造hoiu的柱、梁和空心砖墙体之间存在的一种自然的水泥收缩程度不同形成的，不存在质量问题，更不是墙基下沉而造成的。处理方法：将裂缝处割开，重铺金属网或布网，用小比度水泥砂浆重粉即可消除。4、楼板的验收仔细观看室内地面及楼板上，是否有不同规则裂缝，如果发现不同程度的存在，则要用专用小锤进行敲打，听听是否有空壳的声音。如果正常，没有空壳的声音说明是水泥的自然风裂。如有异常响声，说明结构层与找平层之间有相克现象的存在，根本不存在结构层有什么质量问题。否则需要重新处理。处理方法：顺着开裂空壳的方向割开重新做找平层即可。同时地面应光洁，不能起砂。5.顶棚的验收对顶棚的验收，也是看有无裂缝，空壳等现象，如果两者现象都不存在。又无波浪，不平整的现象，国家标准只是顺平就可以了。6、入户门的验收对门的验收要看门的四周密实度是否合适，开启、关闭是否顺畅，表面有保护膜无划痕，关门以后缝隙不能过大，也不能过小。钥匙开启自如，插入拔出不卡顿，开关门无异常响声。处理方法：门的密实度不好，需重新填充、加固，关开门不顺畅或者门隙过大或者过小，则需调整门的铰链、垫铁，达到标准要求。钥匙开启不自如，要调整锁芯的定位螺丝，使其到位。门有响声要调整门的平衡度、垂直度或加少许机油。7、窗的验收要看窗的边框无划伤，四周边缘等易受撞击处是否密实，要仔细检查墙体与窗框处墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰等现象，检查窗扇、玻璃是否有破裂。搭扣、五金件不灵等现象。窗扇。窗子四周橡胶压条是否平整，密实防水胶打的均匀程度如何。7、窗的验收处理方法：窗扇。窗框的四周密实度不好，要重新填实，加固边框。窗框有异种变色，说明有渗漏现象，要重新打胶，粉墙达到不漏程度。玻璃破裂，五金件损坏，要重新更换。压条不平整，防水胶不均，要将压条重新再做，已达到防水效果。8、上下水的验收检查上水时，可将水阀打开检查各个管子接头处有无滴水，渗水现象。检查下水时，可以用水直接冲入下水管中，观察地漏下手是否流畅，无冒泡缓慢现象。处理方法：上水管接头如有滴水、渗水，则说明熔焊的不牢，则要割去原接头，重新焊接，达到不滴不漏。下水如果不顺畅则说明地漏北异物堵塞，则要及时疏通。9、电的验收对点的验收，要先看室内配电盘、开关板、插座板有无损坏，安装是否牢固，顺直，过墙线路应有导管，连接点必须紧密、可靠，部件齐全，接触良好，位置正确。有电工将事先准备好的插头，插入插座板逐个检查线路是否正常。处理方法：如发现有上述问题则要由专业人员对损坏配件，线头连接处，安装位置等进行更换。紧固、调整。10、卫生间的验收卫生间的验收是整个验收环节最为重要的一点，因为卫生间的地面在施工过程中已做防水层，但如做不好将会发生渗漏现象。验收方法：在验收前一天通知施工单位，卫生间放水至2-3公分，待24小时以后，到底层观察卫生间的顶棚四周，风道周边，上下水管壁结合处是否有渗漏、滴水现象。10、卫生间的验收处理方法如果出现上述情况之一的，可将漏水处凿开，用特殊的防水材料（堵漏王）渗胶，注入漏水处待24小时以后，再进行养水试验，达到要求就可以了。楼房验收单工程整改单物业接管验收管理表格.doc1、楼宇本体硬件设施：主体结构、楼地面面层及基层、内墙面、顶棚、阳台、卫生间、门窗、楼梯、电电器插座、开关、灯具、门禁、水表、电表、燃气表。给排水设备设施等。2、公共配套设施：天台、散水坡、避雷设施、路灯及装饰灯、绿化、道路、室外消火栓、楼宇标志、停车场、沟井、护坡及挡土墙、台阶及踏步、水池及水箱、楼栋牌、房号、园林标识等3、设备及相关配套：供配电（配电柜、一户一表及线路等）、给排水（水泵房设备、水池水箱、阀门、排污系统、一户一表等）、电梯、消防（电消防、水消防）、弱电智能化（门禁、可视对讲、闭路监控、巡更、车场道闸、周界红外、信号覆盖等）、燃气系统等。1、收集整理存在的问题；2、处理方法：工程质量问题整理出来以后，由建设单位提出处理方法。在实际工作中，在提出质量问题的同时，还可以提出相应的整改意见，便于建设单位进行针对性整改。从发生原因和处理责任看，工程质量问题可以分为施工单位引起的质量问题和由于规划设计考虑不周造成的功能不足，使用不便，运行管理不经济等问题；