物业案例

提醒一：公共部分的产权归所有的业主【宋妍妍】:主要是第六章和我们的讨论相关。在产权和管理两方面，对业主和业委会意义最大，我们先谈在产权方面，两位觉得哪些方面和业主息息相关的，最好为我们加一些事例和具体的阐述。【宋安成】:产权方面，《物权法》明确规定了不动产登记制度，就是不动产的设立、变更、转让包括消灭必须依法登记，不登记就不发生效率，房子买了不办法过户手续就不是你的。【宋妍妍】:开始过户之后就要受到法律的保护？【宋安成】:是的，有一个强制性的规定。登记的意义在于什么呢？我处理过一个案例，也是很有意思的。一位开发商把一个别墅卖给了一个公司，大概96年卖的，一直没有办理过户手续，开发商后来关门了，这个公司后来也不去办法，也不交物业管理费，物业公司就要打官司了，这个开发商关门了，没有登记过。从事实的角度来说肯定是属于下一家公司，谁买的属谁。现在把这个事情，按照现在的《物权法》规定，就属于产权不明确的状态，因为没有走这个程序，法律规定明确，不办理登记的不发生效力。如果物业公司去打官司不受理，你无法说明这个房子是他的。产权登记的重要性可见一斑。这对国家掌握房地产总体的情况，一些分布、一些老百姓的居住情况是不利的，无法统计。【宋妍妍】:从产权登记使这个人享受权利来讲，刘总，给业主哪些提醒。【刘生敏】:各地对房地产的登记是不一样的，建设部有一个叫做“房屋权属登记管理办法”，建设部97年颁布，01年又修订了，各地执行的不一定是建设部的这个，都是各地地方的法规。比如说上海，是上海市房地产登记条例，是上海人大的，比如上海是房地合一的房地产权证，建设部是房屋所有权证和土地使用权证，是两个证，绝大多数的省市是两证的，只有少数几个城市是两证合一的。这里面，《物权法》对这个问题有一个解决的方法，今后国家要出台一个统一的不动产的登记办法，在《物权法》当中已经明确的提出了。按照我的想法，我们《物权法》在10月1日，应该要实施，要实施有一个不动产的登记办法要出来，现在的时间较紧，里面留了一割尾巴，有一条说“本法实施之前的，仍然按照各地的登记办法执行。”这是房地产登记方面的一个内容。业主，现在有一个问题，比如涉及业主大会的共有产权，上海规定不给业主大会发产权证的，而且也不给业委会发，只是在房地产登记册上注记，说公共部分是属于全体业主的，在房地产的交易所有一个专门的登记册，在上面注明，这样注明业主拿不到证据的，除非再去查询，这样在统一性方面可能会有规定，业主大会应该可以办出这样的证，既然你不懂产要登记，不登记不能对抗他人，不登记是不行的。我们也遇到一个案例，虹口区的学府花苑，我们给业主委员会建议，根据上海业主委员会的规定，登记到业主大会的名下，现在规定是不发证，但是可以登记的，我们提出这个建议。业主委员会和业主代表讨论之后业主代表都不愿意，好像认识不到产权的重要性，这都是近100万的房子，现在有不少小区都是物业管理卖掉的，而且法院判决还说卖得对。【宋妍妍】:这里我们可以说对业主的提醒一，要注意公共部分的产权，是归所有的业主所有，一定要明确自己这部分的权益。【刘生敏】:是，要查询清楚，最好办理一下登记，即使现在没有发证，但是有规定，明确可以登记。但是目前99%的小区物业管理用房，没有去办理这个手续的。我们经常讲业委会要去办，而且不花钱的，但是业委会就是很多都不去，我是想不通这个问题的。提醒二：共有权益不该为少数人所有【宋妍妍】:产权方面还有什么是业主需要注意的？【宋安成】:我接着刘总的话说，业主的产权意识不强，《物权法》明确规定，业主的建筑物区分所有权。什么概念呢？业主对自己的专有部分享有所有权，对专有部分以外的，比如对楼梯、绿化，享有共有和共同管理的权利。业主对第一块的意识到了，共有部分，但是对楼道、道路、绿地，我觉得它没有意识到是他的。包括一些别墅，有的邻居从两层改成三层影响他的采光至少影响到了通风，他都不去管，这样等于其他的业主占了其他的公共部分，他不管。业主对所有权的认识方面，应该加强，起码专有部分以外的共有部分要加强。刘总刚刚提到的，业主不愿意去给物业管理办产权，不愿意行使自己的权利，这样会留下很多的漏洞，开发商就想行使这个权利，把物业管理租出去，把绿化改成车位，你不去管，导致自己的权利受到侵害。【宋妍妍】:我们可以细化一些来谈，比如车位，地面车库的经营权、收益怎么分包括绿化这里，是否可以具体展开来谈呢？【宋安成】:车位，《物权法》当中专门有一条的，有三款，74条当中有3款。我个人有一些理解，首先明确建筑区划，也就是地上的车位，基本上是归业主所有的，我认为这点没有争议，基本都是属于业主的。有争议的是地下车库，还有一些可能架空层的车位。【宋妍妍】:这也是属于公共区域。【宋安成】:地下是否属于公共区域，从《物权法》来讲很难界定。有这么一句话“建筑区划内规划用于停车的车库应该以出租或者出售的方式来约定”这是否属于公共的部位需要法律进行明确。现在来讲，即使《物权法》有这个规定还是有争议的。比如通过出售、附赠、出租等方式约定，是在出售房子的时候就约定还是业主入主达到一定的比例约定还是成立业委会之后约定？都不明确。现在你有时候没有权利约定，开发商一开始卖的时候就把产证办好了，已经是他的了，他也没有分开，这个很难说再去约定，这条如何实施还是一个问题。【刘生敏】:74条的理解网上也是众说纷纭，大家的理解不一样，我谈谈自己的认识。它把车位车库界定为两类，一类是规划明确的车位、车库，这类规划明确，现在划了框的，不是后面增加或者是临时划的，也就是这个依据是什么？我们去查规划图纸，图纸上面定型的，一个一个的车位，上面甚至有植草砖，这种是专门停车的，是规划好的，这个规划是我们规划部门在审批它项目的时候就明确了，它必须要配置这么多车位才允许他造这个房子的，这是一类。这类写了规划用的车位车库，是肯定要满足业主的需要，这是首先第一条。第二条，归属是可以附赠、就是约定，但这里头，第一条满足之后，仍然还可以出售给业主以外的人。比如说业主全部每个人都有车位了，多的车位它就可以，当然现在还没有达到，将来的小区可能不排除有多的。从字面理解是这样的意思，但是一般目前不存在这种说我小区的车位比业主户数多，这种是不太可能的，后面第二条我们就可以理解了，“出售、附赠、出租，只能对业主。或者是业主的租赁户。”第三款是什么意思呢？占用了道路和公共场地的车位，这个是肯定包括有规划的或者没规划的，包括道路临时占用的。因为道路本身是业主的，公共场地也是业主的，所以肯定是公有的。这里面涉及到一些收益明确了，只要道面、道路、公共场地停放的，还有我们现在上海住宅物业管理规定，架空层，上海明确这是属于全体业主的，架空层的车库也是业主的，这些收益明确了，肯定是业主的。这是我对这条的理解，两种分类方法，一种是规划内的车库车位，一种不是规划的车库车位。第二种，属于占用业主功用道路和场地停放的。还有一种也是地面道路的，但是是规划的，不是占用共有道路的，这两种有交叉的。比如我规划的可以，规划在架空层，可以规划在道路边，都可以的，草地里面。【宋安成】:规划在草地方面都是业主的，占用公共场地。【刘生敏】:是否这部分是全体业主所有的？不一定，比如别墅区，每家每户肯定有一个和两个车位的。【宋妍妍】:这还是自有部分。【刘生敏】:这也是规划的，不能说它是地面停车位就属于全体的业主，所以别墅区的业主向我提出这个问题，别墅里面停车，原来是不收费的，现在别墅区域停车现在要收费。我就说你停在哪里？他说就是我门口的车位，我说你门口的车位是否是别墅的小院子，他说不是的。【宋安成】:是什么别墅？【刘生敏】:假设是独幢的，小花园不在里面，在外面，又是规划好的，有植草砖的，我就告诉他界定方法就是看产权证，产权证你土地的区域是否包括了你车位，划出去车位了没有，或者是产权证附属栏当中标注的。【宋安成】:别墅的独栋的，建了50栋别墅，一家用地到底是哪块不是很明确，不是周围三平米之内都是你的。【宋妍妍】:是的，有几个别墅每块都是自己的地，没有公共面积。【刘生敏】:是的，我们现在不动产登记有问题造成的。比如我们现在土地使用权，一定的建筑面积要对应一定的土地面积，据我所知，他们现在房地部门为了避免这种争执，上海的房产产权证的登记，据他们讲土地面积都不写了，只写房屋的建筑面积，土地最多就是分摊，这些户分摊多少？不写了，就是共有多少，分摊多少不写了，这就违反了一些规定，至少是土地管理法，必须要对土地有一个归属。我觉得他们内部的规定，属于违规的。你必须要把土地写清楚。【宋妍妍】:有了《物权法》，政府部门也需要在这些方面理顺清楚。【刘生敏】:是的。【宋妍妍】:之前有很多小区反应，有很多一楼的住户，在自己的院子里种蔬菜，现在有了《物权法》，这种是否侵犯到其他业主的权利？【宋安成】:肯定的，你说的那种肯定是高层、多层的底楼，下面的地是全体业主的，你自己种花、种菜是不对的。【宋妍妍】:业主向法院提出了上诉，现在来说是侵犯了《物权法》。【宋安成】:是的，83条当中对任何丢弃垃圾、饲养动物、违章搭建、侵占通道等损害他人权利的行为，业主有权向人民法院直接提出诉讼。【刘生敏】:《物权法》当中还有一个内容是物权的保护，对侵害自己权益，包括里面有一个共有权，就是你一个人占有是不行的，侵害之后你可以要求他排除妨害，消除这种状况，恢复原状。在我们《物权法》当中专门有一节，对《物权法》保护的措施，那几条而且每条分别写了，最后专门写了一条，以上各种方式还可以同时用。比如赔偿损失、同时消除妨害之类都有。我们《物权法》这个写得很细。【宋妍妍】:这段讨论的提醒就是，一个是有关车库的使用包括别墅社区，如果车库停在自己规定的土地外要交公共的车费，如果是再生的小区内就不收费。另外一个提醒就是底楼住户种花种菜侵害了其他人的共有权，除此之外，还有什么是在公共部分需要业主注意的呢？提醒三：违章搭建有违物权法【宋安成】:现在比较头疼的问题，比如说违章搭建的问题，这个大家可能都有所关注。现在上海每年政府都出台禁止违章搭建的法规或者是规定，每年都会有的，但是屡禁不止。一个可能是有执法部门的执法力度在里面，比如执法不到位。根本的原因，从《物权法》的角度来讲，业主对自己的权利意识不强，比如他搭建，从大的方面会影响小区的品质，搞得好一些还好，不好就不协调，或者影响你的采光、通道、出入也会收到影响，对违章搭建《物权法》也明确的禁止。而且是配合一些行政法规，因为行政法规是违章建筑要拆，现在从物权法的调整角度，调整平等之间的角度再去调整，业主可以改、可以诉讼，违章搭建问题，《物权法》还是做了比较清晰的界定。但是我觉得违章搭建，有一个什么问题呢？有时候需要有关部门认可，那些是违章搭建？行政部门认可，是不是规划上没有的都是违章搭建？这样就不需要认可，没有规划的你建了就是违章搭建。【宋妍妍】:有关违章搭建，我也想替业主问一下，违章搭建究竟是哪个部门需要负责？一些业主感觉是物业公司负责，但物业公司认为我只是行使大致的管理权，这个应该是属于政府的部门。【宋安成】:物业公司是不能管的，物业公司有一个报告的义务，就是谁谁搭建了，是房地局处理。从物业公司的性质来讲，不可能有执法权，我聘你管理物业，你来为我服务，保安、保洁，公共秩序的维护，不能让我的业主违章搭建，这个不是你的权利，是政府机关的权利，这个可能刘总会有不同的理解。【刘生敏】:上海有一个明确的规定，有一个上海市城市执法局。实际上就是以前的城管大队，现在是规格级别上升了，对它的权限划分明确，有一个文件，对物业管理方面有明确规定。违章搭建这块，是归这个口子当中管的，小区里面的违章搭建搭建，包括破坏绿化，上海市政府规定是他们管的。里面相当于把房地部门的一块单独给他了，我觉得这个也不是违反法律规定，政府的职能划分，是有这个权限的。但里面有一个问题，因为房地产还是一个专业的管理，我感觉到把它划归城市执法部门，专业能力是有限的。【宋妍妍】:同时它也管其他的市容市貌。【刘生敏】:是的，摆摊、设点都管的，包括外面灯箱装修影响市容市貌都管的，违章搭建这块，还涉及到房屋的管理技术问题，因为城市执管部门