物业税的借鉴与探讨

物业税的借鉴与探讨田汉雄中国开征物业税已提到日程上，学术界、媒体都在诠述物业税的理论、功能、方法、优点等，各说一词。本人并不是税务专业，只是十多年前在国外、境外交流进修期间，偶然涉及物业税，当时也收集了有关物业税的资料，整理一下，作一些借鉴和讨论，以便厘清一些对物业税的误解等。一、物业税的一般概念“物业”一词引自香港，香港称房地产为“物业”，进而引成“物业税”。其实国外称之为“propertytax”，广义可译为“财产税”，狭义称之为“不动产税”，我国现行说法是从狭义上来理解“物业税”，应与不动产税同义，本文也采用这种狭义解释，那么“物业税”就可以定义为“对房屋、土地等不动产的所有人，以房屋、土地等的市值（或评估值）按一定比例所征收的税收”。二、加拿大物业税的启示笔者于1994年在加拿大UBC大学商学院进修城市经济学时，有一位教授（可惜忘了记下他的名字）讲了一天的物业税，由于我们很不理解，他还带我们去参观了解征收物业税机构和评估物业税的方法，当时给了我一套资料，大多保留了下来（可惜年份早了一些），为了完整地叙述有关问题，考虑到有些专用词汇如何妥切翻译也是一个问题，因此将有关资料全文附注文后，“原汁原味”地反映当地的物业税情况。1.物业税的功能加拿大物业税征收可追溯到1860年（见附录1RealPropertyTaxation—HistoryPrirociples）。众所周知，如加拿大、美国等国均为“联邦制”，这类国家的税收权大多只有联邦政府和州（美国）、省（加拿大）政府拥有，大体为联邦政府占有了“所得税”全部和“消费税”的一半，州、省政府占有一半的“销售税”，其它的城市只能是采取转移支付方式由联邦、州（省）政府下拨费用，但一是不够、二是不稳定，为了使城市运行有一个稳定的财源，一般城市都开征“物业税”来取得城市管理运行的费用，这也是为什么城市经济学要讲物业税的原因。根据加拿大统计局资料显示1990－1991财政年度，加拿大税收60%（1200多亿）来自所得税，28%（560多亿）来自销售税，12%(230多亿)来自物业税（见附录2RealPropertyAssessmentandTaxationinBritishColumbia）。如表1所示，一般而言，在部分发达国家，财产税比物业税广泛些，然而财产税的大头是物业税。表1部分发达国家财产税收入统计全国税收财产税总额其中地方级税收总额占全国税收总额比重其中地方税收入总额占地方级税收比重美国（1993年）（十亿美元单位）1734.82240.09207.5810.44%181.1175.43%加拿大（1992年）（百万加元单位）250856265712764611.02%2256584.92%澳大利亚（1994年）（百万澳元单位）12362047981273610.30%4798100%日本（1998年）（十亿日元单位）84132317951082412.87%733123.06%资料来源：刘隆享《财产税法》北京大学出版社2006年版全国税收财产税地方税收入总额其中地方级税收总额占全国税收总额比重总额占地方级税收比重美国(1993年)(十亿美元)1734.82240.09207.5810.44%181.1175.43%加拿大(1992年)(百万加元)250856265712764611.02%2256584.92%澳大利亚(1994年)(百万澳元)12362047981273610.30%4798100%日本(1998年)(十亿日元)84132317951082412.87%733123.06%表2细分美国地方财政收入来源来源总和(百万美元)比重财产税7895225.0%政府间转移支付11661937.0%使用者税6220019.7%销售税148244.7%所得税60971.9%其他3663011.7%总计315322100.00%资料来源：U.S.BureauoftheCensuscompendiumofGouernmentFinance(1982b:4-5)在美国财产税是地方政府最重要的税收，1982年财产税占县政府全部收入的77.2%，占乡政府全部收入的93.7%，占学区全部收入的96.8%。（U.S.BureauoftheCensus,1982b.Table4）从表中可以看出，美国基层政府财政收入最主要就是依赖财产税，一是它有稳定的税源，二是自有的税收（即不依靠政府间转移支付），因此各城市都认真研究开征物业税。2．税收厘定由于物业税是为了确保城市运行，因此它的税率、税收就采用了与其他税收完全不同的厘定方式，是采用“倒算法”（这是我个人杜撰的，国外并无这一说法）来制定的，即一个城市一年最基本的管理和运行费用需要多少，物业税就征多少，这是一种最特殊的计税方法。附件二“RealPropertyAssessmentandTaxationinBritishColumbia”中第四部分：“税收机关是根据该税项收入的总额而制定税率，并征收税额。该税收入用以公共运输、学校、医疗服务、养老设施、警务、防火、水务、排水、垃圾处理服务。税率的制定则按照上述所需预算的总额，由税务管辖下全部房地产的估值平分而定出，决定各物业需缴政府的物业税额。”（中文翻译是我译的，可能有误）3．物业评估国外物业税是以物业的市值为基准来计税，而不可能每幢（每套）房子在2~3年之内就进行一次买卖，物业税征收就要对物业的市值进行评估。（见附件三TheAppraisalofRealEstate）物业差异很大，地段、大小、类别、新旧、质量、外型上都很少有相同之处，即使是物业交易，也可能每次交易价与市场价值有差异（或高于或低于市场价值交易），因此评估是必不可少的。同时此类评估要让业主和市场认可，以此作为纳税基准，也不是一件简单的事。加拿大每年7月1日为评估时点，评估各类物业，给出评估市值并寄给业主，让业主审核。如无意见，则照价纳税，如有意见，可以申请复评。（见附件三TheAppraisalofRealEstate）笔者在加拿大BC省专门请教了物业税征收部门，得到反馈是评估应该非常谨慎小心，以便取得业主认可，而业主不认可的比例每年在万分之一上下，否则是会形成大量的复评甚至诉讼，物业税也难以征收了。笔者不是专业评估人员，深知要使业主心服口服地交纳物业税，物业评估必然是严谨的、可信的，这对评估人员是一大考验。同时，为了评估的连续性，加拿大还制定了一整套将房屋情况记录在案的表格（见附件四），此表中内容复杂，记载详细，可见加拿大评估人员工作严谨，这也值得国内有关方面借鉴的。4．物业税的利弊⑴物业税的最大好处以加拿大而言是在城市尤其是中小城镇没有大量其他税收情况下，可以运用物业税来维持城市尤其是中小城镇的运行。⑵物业税是采用“倒算法”即先确定一个城镇的行政开支需求额，再分摊到物业上，因此税率可以在0.3～1.5%之间浮动，当然这要在每年的当地议会通过才能实施，因而比较灵活、比较方便（指比国家财政立法方便得多）。⑶物业税是对物业所有者征收的一种税收。⑷物业税是联邦制国家分税制体制下的一种税务安排。它解决了基层城市运行的最基本费用。笔者在加拿大进修时，UBC大学教授也认为物业税是一种颇具争议的税种，一是它不是以财富增长为基础的税收（而所得税正相反是以财富增长为基础的税收）；二是它不是财富转移时的税收（而销售税时在财富转移时的税收），是在财富静止时的征收税收；三是它大多数时间是脱离市场交易价格，以评估方式来进行估价征收，可能有高有低，最突出的案例是在一个街坊内，只要有一户物业以较高价格出售，那么整个街坊内的其他物业都会受到影响而提高物业税。然而为了小城镇的管理和运行，缺少了物业税很难寻找替代，因而也是只能如此了。三、香港地区对物业税的改良其实物业税在我国并不是一种新事物，19世纪下半叶，帝国主义在上海租界已经征收类似于物业税的税收（或称费用），（笔者不在这里论述，希望有时间另行讨论），而香港则一直延续到现在。香港根据自己的特有情况，对物业税作了改良。上世纪90年代初，笔者在香港对口交流时，关注到类似的物业税，在香港当时俗称“差饷物业税”，名称相当奇特。“差饷”是“差佬的工资”是指警察进而泛指政府雇员的开支，也即政府的开支由物业征税来支付之意也。当时笔者也去“差饷物业署”听取介绍并交流了解情况。据称香港征收“差饷物业税”起源于1845年，原来是“用以支付警察、街灯、供水及消防等开支，后演变为拨作政府、市政局及区域市政局提供各项公共服务的经费。”（见附件五）然而香港对“差饷物业税”的征收办法根据香港的特点进行改良。众所周知，香港是实行土地批租制度，这种制度为香港取得了巨大的经济效益，然而土地批租制度却为物业税征收带来障碍，其一土地是政府公地，使用人是有年限租地，不是土地的所有者，如果征收物业税，是向所有者征收，没有产权不能征税（注：这是涉及到一个严格的界线问题，政府征收税收（Tax）只能向所有者征收，这是税收的一个基本原则，政府不能向非所有者征税，只能向非所有者即使用人收费（Fee）。按此原理那只能对地上物（即建筑物）征税，而不能对土地征税。这种税是有限的，根本不够香港政府开支。假定政府违规制定物业税连房带地一起评估市值，由于土地是有期限使用，因此物业的市值会随着土地使用年限减少而市值不断下降（当然不排除房地产上涨而价格上升），土地使用近期满时，房地产市值一年比一年少，直到市值为零，这样物业税也会一年比一年少，就难以满足香港政府开支的需要了。因而香港对“物业税”进行了改良，它不是以房地产市值为计税基准，而是以房地产出租的租值为计税基准，这就避开了因土地使用年限不断下降而形成房地产市值下降从而影响税收的问题，应当承认采用房租为计税基准是一个好办法，虽然房地产因土地年限下降而房地产市值下降，但房租并不受影响，哪怕到了土地批租期限的最后一年，只要地段好、房屋质量好，房租是变化不大的，因而“差饷物业税”收入也是可以稳定的。香港是一个号称低税、免税港，香港政府（我主要是指上世纪90年代）主要开支依赖于“差饷物业税”，因此香港政府也是采用“倒算法”，通过测算后交由香港立法局制定“差饷物业税”税率，因而每年会有变化，上世纪90年代初大体为房租的5.5-7.5%，如果按照香港房租的市场化分析，大约12年房租相当于房价（香港房租高是全世界公认的），那么“差饷物业税”相当于房地产价格的0.4-0.6%，与加拿大、美国的物业税税率也大致相当。四、借鉴与探讨简要分析了加拿大（美国与加拿大基本一致）、香港的有关物业税的情况，联系我国实际，我国如果实行物业税，应注意下列情况：1．税收及分配问题虽然我国有税法，但没有各类税在我国五级政府（即中央政府、省市政府、地级政府、县政府、乡镇政府，而且我国五级政府均有税务机关在征收税收）之间分配的明确法律，而是采用多方探讨制定的各种税收的分享比例，再加上各地优惠政策，造成最终税负不一，全国税收高低不齐的问题，如果采用理想模式，国家应减少税收层次，只认定国税、地税（即中央、省市自治区）二级税收，其他都是转移支付，可能对税制统一有好处（当然笔者不是税收专家，只是一种想象而已）。按各国惯例，物业税是以维持基层城镇政府管理运行的一种税收，中国开征物业税的目的是否如此，不得而知，然而在各种文章中，一般都不提这种功能，这值得探讨。2．物业税与房价问题有一些文章认为征收物业税可以降低房价，这是一种误解，物业税与房价高低没有关系，他是房价形成以后的税收，并不参与改变房价形成因素。相反，物业税会大大提高物业持有成本和市民税收负担，只要简单计算一下，按0.5%物业税计70年的房屋所有人将多支出相当于房价30%以上的税收。在十年房改后，大约有50－60%城市家庭拥有了产权房，他们是否认同、是否作好按房价0.5%支付物业税的心理准备，这更值得认真研究。3．物业税计征问题本文已探讨了以房价市值比例计税和房租比例计税二种方法，然而现在理论界、媒体好像都在谈以房价市值计税，我国是以土地使用权出让制度为基础的房地产（类似于香港土地批租制度），这种制度下的