物业管理与房地产开发11 @ 物业管理实务

第三节行政管理部门和相关部门一、行政管理的涵义和工作内容(一)行政管理的涵义物业管理的行政管理是国家或国家行政机关依据有关的法律、法规，对物业管理实施行业管理。其实质是国家通过法律手段、行政手段，建立物业管理的正常秩序，促使物业管理向有利于城市建设和国民经济发展、有利于改善人民群众居住和工作条件。(二)行政管理工作内容1.政策指导物业管理的行政机关要把物业管理的政策交给广大的人民群众，包括物业业主、使用人，业主委员会和物业管理企业，也包括地区街道、居委和相关部门。要把宣传政策作为执行政策的基础条件，加强宣传力度，通过各种形式普及物业管理的法律知识和相关的法律知识。要培训业主委员会和物业管理企业的有关人员，使得大家学习物业管理法、懂得物业管理法、用好物业管理法。2.行政立法根据国家法律规定的基本原则，根据国家关于房地产和物业管理方面的方针政策，针对物业管理中出现的新情况和遇到的新问题，拟订和制定各种物业管理法规、政府规章和规范性文件、制度等。3.协调服务对物业管理中出现的业主之间、业主与业主委员会之间、业主与物业管理企业之间，业主、业主委员会、物业管理企业与各行政管理部门之间的关系进行协调，对物业管理业与房地产、建筑装修、市政环保、金融等行业组织协调。同时，要提供各种服务，包括政策咨询，人才交流、培养，信息沟通和有关房地产税费、登记备案手续等方面。4.执法监督行政管理要根据行政法规赋予的行政执法职权进行行政执法，接受业主和有关各方的投诉，对物业管理中出现的纠纷依法进行行政监督管理和处理。5.市场调控通过地价、房价、税收、信贷、服务费用等经济手段，来调节物业管理中经济活动，扶助和培育物业管理市场，推动其健康规范发展。二、行政管理部门的机构设置(一)全国各地根据1993年12月经国务院批准的有关建设部职能的文件明确规定，建设部是国务院综合管理全国建设事业(工程建设、城市建设、村镇建设、建筑业、房地产业、市政公用事业)的职能部门，因此从全国范围来讲，建设部是物业管理的行政管理部门。各省、市对物业管理的行政管理部门都有明确规定。北京市人民政府在《北京市居住小区物业管理办法》中规定：“市和区、县房屋土地管理机关主管本行政区域居住小区物业管理工作。”同时还规定：“本市规划、工商行政管理、物价、环境卫生、绿化、市政、公安等行政管理机关和居住小区所在地的街道办事处，按照各自的职责，对居住小区的物业管理工作进行指导和监督、检查。”深圳市人大常委会颁发《深圳经济特区住宅区物业管理条例》中规定：“市政府住宅行政管理部门是特区住宅物业管理的主管部门。各区人民政府住宅行政管理部门是本辖区内住宅区物业管理的业务管理部门，对本辖区的住宅区物业管理依法进行指导、监督。”一般来说，城市物业管理中的行政管理从属和相互关系如下图所示：(二)上海情况1.物业管理的行政主管《上海市居住物业管理条例》规定，上海市房地局是本市物业管理的行政主管部门，负责组织实施条例。市房地局对违反条例的行为，依法作出处罚，并接受业主委员会、业主和使用人对违反条例的行为的投诉。对区、县房地产管理部门违反条例的行为，由市人民政府或市房地局责令改正或撤销决定。2.地区行政管理部门区、县房地产行政管理部门对本辖区物业管理进行监督，是物业管理的行政管理部门，主持辖区内具体的直接的管理，接受业主委员会、业主和使用人的投诉；对违章行为依法作出处罚。3.物业管理的相关行政管理部门(1)建设、电力、公安、物价、工商等有关部门建设、市政、规划、环保、公用、环卫、园林、住宅等有关行政管理部门，按照有关法律、法规和行政规章的规定，按职责分工，负责主管房地产开发建设、配套交付使用、环境环卫管理等各环节，协助监督物业管理区域的管理。电力、公安、工商、物价等部门对用电照明、社会治安、道路交通、物业管理企业经营、收费价格确定等实施行政管理，按分工依法协助和监督。当物业使用出现损害房屋、设备、设施的禁止行为，业主委员会和物业管理企业劝阻无效时，相关行政机关应予处理。(2)街道办事处、乡镇人民政府物业管理与社区管理紧密联系，街道办事处、乡镇人民政府要协助有关行政部门对物业管理进行监督，对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调。从一个居住地区来说，区、县房管局有关部门或派出的办事处负责日常的物业管理的行政管理工作，物业管理公司是作业企业，街道和乡镇不能替代物业管理企业的具体管理和为业主及使用人提供的生活服务，但在行政上由街道统筹社区管理，包括宣传政策、组织协调、提供服务、依法检查监督。物业管理企业要与物业所在地街道和乡镇政府机关保持密切联系，接受指导，互相配合、支持，构筑高效优质的社区管理服务系统。创建物业管理优秀小区，市、区两级文明住宅小区，都是在市、区县两级政府关心下，由有关街道、乡镇政府职能部门配合实施。