物业管理与房地产开发15 @ 物业管理实务

第三节物业入伙手续的办理所谓“入伙”就是业主领取钥匙，接房入住。当物业管理企业的验收与接管工作完成以后，即物业具备了入伙条件后，物业管理企业就应按程序进入物业的入伙手续的办理阶段。物业管理企业应及时将入伙通知书、入伙手续书、收楼须知、收费通知书一并寄给业主，以方便业主按时顺利地办好入伙手续。由于物业的入伙阶段是物业管理企业与其服务对象——业主接触的第一关，这一阶段除了大量的接待工作和繁琐的入伙手续外，各种管理与被管理的矛盾也会在短时期内集中地暴露出来，为此，这一阶段通常也是物业管理问题最集中的阶段。所以，物业管理企业应充分利用这一机会，既做好物业管理的宣传、讲解工作，又要切实为业主着想办事，以树立起物业管理企业良好的“第一印象”，取得广大业主的信赖。一、入伙通知书入伙通知书就是关于业主在规定时间办理入伙事宜的通知。物业管理企业在制作入伙通知书时应注意如下问题：1.一般情况下，一个物业辖区内入伙的业主不是一家或几家，而是几百家甚至上千家，如果均集中在同一时间里办理，必然会使手续办理产生诸多困难，因此在通知书上应注明各幢、各层分期分批办理的时间，以方便业主按规定时间前来办理。2.如业主因故不能按时前来办理，应在通知书上注明补办的办法。下面是一份入伙通知书以作示范：入伙通知书_____________女士／先生：您好！我们热忱欢迎您入住××花园！您所认购的××花园______区______栋______单______元室楼宇，经市有关部门验收、测量合格，现已交付使用准予入住。(一)请您按入伙通知书、收楼须知办理入伙手续，办理地点在______楼______室。在规定的日期内，地产部、财务部、物业管理公司等有关部门和单位将到场集中办公。(二)为了您在办理过程中能顺利而快捷地办理好入伙手续，请以下表时间为准前来办理入伙手续。各楼各层办理入伙手续时间分配表(略)。阁下如届时不能前来办理入伙手续，请您及时与我公司联系，落实补办的办法，联系电话________________。特此通知××房地产开发公司××物业管理公司________年____月____日二、入伙手续书入伙手续书即是办理入伙手续的程序和安排，其目的是为了让业主明了手续办理的顺序，使整个过程井然有序。下面是一份入伙手续书以作示范：入伙手续书______女士／先生：您认购的____区____栋____单元____室楼宇，现已交付使用具备入伙条件，请阅读收楼须知，按下列顺序办理入伙手续：(1)房地产公司财务部(2)房地产公司地产部×房地产开发公司××物业管理公司________年____月____日三、收楼须知收楼须知，即是告知业主在办理收楼过程中应注意的事项及应携带的各种证件、合同和费用，从而避免遗漏、往返，给业主增添不便。下面是一份收楼须知以作示范：收楼须知为避免业主在收楼时产生遗漏而带来不便，兹介绍有关收楼程序。(一)在房地产公司财务部办理手续1.付清购楼余款。2.携带已缴款的各期收据交财务部验证、收回并开具总发票。3.在入伙手续(1)上盖章。(二)在房地产公司地产部办理手续1.验清业主身份。业主如有时间应亲临我公司接受楼宇，并请带上：入伙手续书；业主身份证、港澳台同胞购房证明、护照或居住证；购房合同。2.若业主不能亲临收楼，可委托代理人，代理人除携带入伙手续书、购房合同外，还应出具：业主的授权书(由律师鉴证)；业主身份证或护照的影印本；代理人的身份证或护照。3.在入伙手续(2)上盖章。(三)在物业管理公司财务部办理手续1.缴付各项管理费用。预收不超过3个月的管理费；收取装修保证金，住房装修完毕，验收不损坏主要房屋结构的，装修保证金如数退还；收取建筑垃圾清运费，业主装修完毕，自己清运了建筑垃圾即如数退还。2.缴付其他费用。如安装防盗门、安装防盗窗花等。3.在入伙手续(3)上盖章。(四)在物业管理公司管理处办理手续1.签署《业主公约》。2.介绍入住的有关事项。3.向业主移交楼宇钥匙。4.在入伙手续书(4)上由业主本人盖章或签字，交物业管理公司保存。××房地产开发公司××物业管理公司×年×月×日四、业主对物业的验收购买物业对于每一位业主来说均是一项重大的投资活动。根据入伙手续书和收楼须知，业主在办理第四道手续之前应由物业管理企业派人员带领业主验收其所购物业。业主对自己所购物业进行验收是业主的权益，业主在验收之前应尽量把物业可能产生的问题了解清楚，并逐项进行鉴定检查，尽可能把问题解决在入伙之前，将“先天缺陷”减少到最低限度。归纳众多物业管理企业的经验，一般物业可能存在的质量问题大致有以下几个方面：1.给排水系列。包括水管、水龙头、水表是否完好，下水道是否有建筑垃圾堵塞，马桶、地漏、浴缸排水是否畅通、有无泛水现象等。2.门窗系列。包括框架是否平整、牢固、安全，门窗是否密缝、贴合，门锁、窗钩有无质量问题，玻璃是否防水密封等。3.供电系列。包括电灯、电线(管线)是否有质量问题，开关所控是否火线，电表的流量大小能否满足空调、电脑等家用电器的需求等。4.墙面、屋顶、地板系列。包括是否平整、起壳、起砂、剥落，有否裂缝、渗水，瓷砖、墙砖、地砖贴面的平整、间隙、虚实等。5.公共设施及其他。包括垃圾桶、扶梯、电梯、防盗门、防盗窗花、电话电线、天线、信箱等。