物业管理与房地产开发27 @ 物业管理实务

第二节房地产市场一、房地产市场的含义房地产市场，广义上可以理解为房地产交换关系，即房地产全部流通过程的总和。房地产市场是房地产经济运行的基础，是房地产经济纳入商品经济轨道的必然产物，它既包含有形的具体的房地产市场，也包含房地产的价格体系、房地产的供给与需求以及房地产的管理与中介等各种具体的交易关系。狭义的房地产市场，是指进行房地产买卖、租赁、抵押等交易活动的场所。这个意义上的“场所”所包含的交易与劳动力以及其他类型的商品交易有所不同。因为房地产是不可移动的，它不能像其他商品那样可以运输、仓储、加工，然后集中到商场等交易场所，它的位移、集中只能是概念上的，它的交易主要是产权的买卖。二、房地产市场的三级模式根据我国房地产市场的现状及其内部构成，房地产市场一般可分为三级：(一)房地产一级市场房地产一级市场是由土地管理部门代表国家将土地使用权有期有偿地出让给房地产开发公司或其他企事业单位。用地者和管理部门要签订土地使用合同。由于土地归国家所有，房地产一级市场无疑是由国家垄断经营。房地产一级市场又分为三种类型：一是以协议方式出让土地使用权的市场；二是以招标方式出让土地使用权的市场；三是以拍卖方式出让土地使用权的市场。今后发展的重点将是以拍卖方式出让土地使用权的市场。因为这种方式最能体现土地管理的规范化和市场公平竞争的精神。(二)房地产二级市场房地产二级市场是由房地产开发公司按土地使用合同条款的要求，建成地上建筑物(住宅、商店、写字楼等)后，将房地产出售或租赁的市场。房地产二级市场主要包括土地租赁市场、地产使用权抵押市场、房屋开发市场、土地使用权互换市场等四方面内容，其中，房地产开发公司所从事的商品房预售市场，在房地产二级市场上占有最大的比重。(三)房地产三级市场房地产三级市场是将房地产二级市场取得的房地产进行转让和租赁等各种交易活动的市场，包括房屋买卖市场、房屋租赁市场、房屋抵押市场、地产转让市场、地产转租市场等。所谓二手楼宇的买卖与租赁即属于房地产三级市场。中国的房地产市场是房屋和土地紧密结合后的一体化市场。房地产一级市场和二、三级市场是相互依赖、相互促进的。房地产一级市场的垄断经营和二、三级市场的自由竞争，构成我国现代房地产市场发展的基本特色与结构模式。三、房地产市场的特性房地产市场的特性是由房地产商品的特殊性质决定的，主要体现在房地产商品的物质特性和经济特性两个方面。(一)房地产商品的物质特性房地产商品的物质特性主要有三点：1.固定性房地产的固定性是指它在位置上的不可移动性，它不像其他普通商品，生产场所是固定的，但产品是流动的；而房地产则是生产过程流动，产品始终是固定的。2.独特性房地产商品没有两个是完全相同的，不像其他商品那样可以通过重复生产来满足消费者对同一产品的需要。而房地产商品一旦形成，别的需求者只能去寻求其他房地产商品。3.权益性权益性是指被开发后承载房屋的土地作为物质性资产的合法权益。房地产商品虽然不可移动，但其权益却是可以流通交易的。(二)房地产商品的经济特性房地产商品的经济特性主要体现在两个方面：1.差异性房地产商品的差异性主要是指土地作为一种不可再生的资源，供应量缺乏弹性，价值和价格则受多种因素制约，难以用简单的投入产出或成本加利润的方法加以测定，更多的是非经济因素产生的价值偏离结果。这些因素包括：城市规划所规定的使用性能、容积率、建筑式样，以及城市建设与管理的有关规定，等等。除了这些因素的制约外，房地产价格还受地理位置、区域环境、交通条件等因素的影响。正因为如此，同样质量的房屋，因地段不同或者规划设计不同，都会产生价格上的巨大差别。2.双重性房地产商品的双重性是指房地产所具有的消费特性和资本特性。房地产的使用价值不以时间的推移而减少，一般情况下都具有保值和增值的功能，因而人们除把它作为一般商品消费使用外，还把它作为资本投入获利和货币储存。上述房地产市场的基本特性，决定了房地产市场除具有市场的一般特性外，与其他商品市场相比，它还作为一个相对独立的市场系统，具有经营对象的非流动性，流通形式的多样性以及房地产市场的统一性、区域性、垄断性、稀缺性和开放性等多种特性。