物业管理与房地产开发28 @ 物业管理实务

第三节房地产管理一、房地产产权、产籍管理房地产产权产籍管理工作是政府的一项重要职能，工作对象是千家万户的产权人，具有极强的政策性和法律性。1990年12月31日国家建设部发布第7号《城市房屋产权产籍管理暂行办法》，使得产权产籍管理有章可循，有法可依。(一)产权与产权管理所谓产权，是指城市房屋的所有权，即房屋所有者在法律的范围内对其享有的占有、使用、收益和处分的权利。我国的房地产产权包括房屋所有权和土地使用权两部分。因为房屋和土地具有天然的不可分割性，房屋产权转移时，该房屋占用土地的使用权应当同时转移。所以，城市房屋的产权与该房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则。而房屋产权按照所有制的不同，可分为国有房产、集体所有房产、私有房产、宗教房产、外产和中外合资房产等六种类型。所谓产权管理，也就是对房屋所有权的管理，是房管部门按照法律规定的原则，对物业所有权及其合法变动情况的确认，保障产权人合法行使权力而进行的一系列管理工作。产权管理是房地产行政管理的一项基本工作，也是城市房地产各项管理工作的基础。产权管理的任务主要包括：确认城镇房屋产权，办理各种产权登记，核发产权证书；审核房屋购买、转让、调拨、交换、出售、抵押等是否符合国家政策，对非法行为及时处理；掌握城镇土地的占有和变动情况；提供城市规划、建设、房地产经营管理以及处理产权纠纷、保护产权人合法权益的物业统计资料。产权管理工作的主要内容有：(1)产权登记。这是政府为健全法制、依法确定物业所有权的法定手续。对城市、县镇、工矿区范围的所有物业，不管产权属于谁，都必须进行产权登记。(2)审查确认的产权。房屋产权的来源是否清楚，产权转移和变更是否合法，都需要审查确认。通过审查确认后，即可得到房地产管理部门核发的产权证书。产权证书受到法律上的承认和保护。(3)核发产权证书。产权审查确认后，即由房地产主管部门核发产权证书。产权证书是房屋产权的唯一证明，是产权的有效法律证件。(4)产权转移、变更登记。产权人发生变化，要及时办理产权转移登记，以确定新的产权人，并修正原有的产籍资料；当房屋发生了扩建、翻改添建以及部分拆除等有增减变化时，应及时进行产权变更登记。(5)产权档案。物业产权档案是记载房屋产权状况和土地使用情况的各种文件、表格、图纸、证件的档案。它是进行房地产经营管理和城市建设、管理、房地产纠纷仲裁等活动的基础资料，是产权管理的有机组成部分。产权档案为产权管理提供产权来源和历史演变以及房屋、土地变化的情况，是审查、确认产权和处理产权纠纷的依据。(二)产籍与产籍管理产籍也就是城市房屋的产权档案资料，是在产权登记过程中所产生的各种图表、登记材料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册、证件等资料的总称。产籍资料主要包括物业的产权档案、地籍图纸以及账册表卡等其他反映产权现状和历史情况的资料。产籍管理是指通过经常性的测绘和房屋所有权、土地使用权的登记，不断完善和修正产籍资料，保持产籍资料的完整、准确，有效地为产权管理服务，为城市规划建设提供准确可靠的数据而对产籍资料进行的综合管理。产籍资料是记载房屋产权及其占有土地的使用权的情况记录，既有产权演变的历史沿革资料，又有反映现状的最新资料，其基本内容主要包括物业地籍平面图、物业档案、物业卡片、物业登记簿册等。同一时期的图、档、卡、册资料应该是一致的，如有变化，应同时变更登记。产籍管理与产权管理是一种互相依存、相互配合的关系，产权管理是产籍管理的基础，产籍管理为产权管理提供依据和手段。二、房地产经营管理(一)房地产经营管理的概念房地产经营管理包括房地产经营和对房地产经营进行管理两部分。房地产经营包括房地产生产过程的经营和流通过程的经营，是指房地产企业根据经营目标，在分析自身条件和市场需求的前提下，对房地产开发、设计、施工以及策略和售后服务等全过程作出科学的决策，并组织有效的实施。房地产经营与其他商品经营相比，具有自己的特点，管理工作也相对复杂一些。因此，只有加强管理，才能既使房地产企业取得良好的经济效益，又能使经济效益、社会效益和环境效益有机地统一起来，真正使房地产业快速、健康地蓬勃发展。对房地产经营进行管理包括房地产开发经营企业的内部管理和国家宏观管理两个方面。(二)房地产开发经营企业的建立1.组建房地产开发经营企业的条件(1)有符合公司法人登记的名称和组织机构。(2)有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房。(3)有符合规定额度的注册资本和流动资金。(4)有一定数量的持有专业证书的房地产、建筑工程专业的专职技术人员和专职财会人员。(5)具备法律、法规规定的其他条件。2.房地产开发经营企业的设立程序(1)向上级机关提出组建房地产开发企业的申请报告。(2)拟订房地产开发企业的章程。(3)向当地政府或房地产主管部门提出成立房地产开发经营企业的申请报告。(4)申报企业的资质等级。(5)办理银行开户，并存入规定额度的资金。(6)办理资金信用证明。(7)办理经营场所的使用证明。(8)向工商行政管理部门申请注册登记。(三)房地产开发经营企业的资质管理房地产开发经营企业资质是企业性质、专业经济技术素质、企业经历与经营业绩的综合反映。城市房地产开发经营企业的资质等级分为一至四级。1993年建设部第28号令《房地产开发企业资质管理规定》对各等级的资质标准做了详细具体的规定，同时规定一至四级企业必须按照《资质证书》确定的业务范围从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务，其可承担任务的范围，由各省、市、自治区建设行政主管部门确定。例如海南省规定：一级房地产公司可承担20公顷以下的土地开发任务，三级、四级房地产公司则只能分别承担建筑面积为12万和4万平方米以下的开发任务。房地产开发经营企业资质等级实行分级审批。一级资质的企业由省、自治区、直辖市建设行政主管部门初审，报国家建设部审批；二级以下资质企业由省、自治区、直辖市建设行政主管部门审批。开发企业的资质每年核定一次。对不符合原定资质标准的企业，由原资质审批部门予以降低或吊销《资质证书》。兼营房地产开发业务的企业不定资质等级，以开发项目为对象从事房地产开发经营的项目公司(包括外商独资、中外合资、合作企业)不定资质等级，根据其项目规模审定其资金、人员条件，核发一次性《资质证书》。