物业管理事务案例分析

物业管理事务案例分析第一章1你你是一个职业经理负责组建一个准备接管两个30万平方米的商品房（中等偏高端）居住小区的物业管理公司。按上级指导的要求：成立之初的组织机构设置要考虑公司的发展要求，要贯标（IS09001），请说明：（1）按直线职能制组织形式思路，设立公司的职能部门并确定各部门的职责。（2）直线职能制的主要优缺点答：（1）应设立的职能部门及职责如下：①总经理室：由总经理及若干副总经理共同构成公司的决策层，对企业的重大问题做出决策②人力资源部：制定企业各项人力资源管理制度，编制人力资源发展和培训计划，优化人力资源结构和人力资源配置，计划实施薪酬管理方案，完成人才招募、任免、调配、考核、好、奖惩、培训、解聘、辞退等工作。③行政管理部：编制实施行政管理、企业文化建设、品牌管理和信息化建设的规划和预算，建立相关规章制度、管理标准和工作标准，完成企业日常行政管理、企业文化和社区文化建设、品牌策划、后勤保障、内部信息管理、信息化建设、对外事务的联络等工作④财务部：坚持原则，遵守财经纪律，执行财务规章制度；编制财务计划，做好财务核算、成本控制、预算和决算管理、财务分析和财务管理等工作；督促检查各项目的财务收支情况，监督资金和资产的安全运行，增收节支；定期向总经理室汇报财务收支情况⑤品质管理本部：企业质量管理体系运行和维护，各物业项目服务品质监督，客户满意度评价及监督，管理评审，协助新物业项目建立质量管理体系，外部质量审核的协调，内部服务品质审核的组织协调，客户服务监督管理，客户关系管理，客户投诉处理，客户满意度评价等⑥经营管理部：制定和分解企业经营计划和经营目标，制定物业项目考核体系、考核指标和标准，组织对各物业项目进行目标考核等⑦市场拓展部：物业管理市场调查研究，物业管理市场拓展，物业项目可行性研究分析，制作标书，投标管理，新接管物业项目前期介入管理的组织和协调顾问项目管理与协调等⑧工程管理部：工程维修和运行保障，合格工程维修分包商评审，各项维修保养工程和工程改造项目投标、预算及审价、合同评审工作，为各物业项目提供工程技术支持、工程设备运行和维修评审，支持新项目做好新接管物业的移交、验收和工程管理，负责或参与有关工程设备管理文件的编制等⑨安全管理部：各物业项目安全管理监督控制、安全管理指导的统筹安排、安全检查的统筹安排、安全管理评审、新项目安全管理支持好协助、负责或参与有关标书安全管理文件的编制等；具体负责公司安全管理制度及工作计划的制度与实施，并监督、指导、协调和考核各项目的执行情况；完成安全巡查、安全投诉处理、定期消防安全检查等工作；协助项目对重大安全事故或突发事件的调查和处理⑩环境管理部：负责清洁、绿化管理，保持环境卫生，实施企业对清洁和绿化分包监管等；具体负责指导、监督各项目清洁绿化日常维护保养工作；负责对承包方的监督检查与考核；负责制定公共环境卫生防护的各类管理措施，组织编制并实施项目清洁绿化的大、中型维护保养计划（2）优点：加强了专业管理的职能，适应涉及面广、技术复杂、服务多样化、管理综合性强的物业服务企业。缺点：机构人员较多，成本较高，横向协调困难，容易造成扯皮，降低工作效率2公司刚刚意向成立一个物业管理公司，你是行政经理，请你写出物业管理公司设立的程序（分为工商注册登记好资质审批两个阶段）答：（1）工商注册登记阶段：企业名称的预先审核、公司地址、注册资本、股东人数和法定代表人、公司人员、公司章程。（2）资质审批阶段：申报资质时需提供营业执照、企业章程、验资证明、企业法定代表人的身份证明、物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同、管理和技术人员的职称证书和劳动合同第二章1你是一家物业管理公司的管理人员，由你负责对一家正在公开招标的住宅小区进行投标。请问：（1）你将按怎样的程序开展投标工作？你的投标书中主要内容有哪些？（2）物业管理招标投标的基本要求和基本原则是什么？（3）在物业管理投标活动中，对投标项目评估应考虑哪几个方面的因素？答：（1）投标程序：(a)获取招标信息（b）项目评估与风险防范(c)登记并取得招标文件(d)准备投标文件(e)送交投标文件(f)接受招标方的资格审查(g)参加开标、现场答辩和评标(h)签约并执行合同。标书的主要内容：分为商务文件和技术文件两大类。商务文件包括：①公司简介②公司法人地位及法定代表人证明③投标报价单及招标文件要求提供的其他资料技术文件主要是：物业管理方案和招标方要求提供的其他技术性资料（2）基本要求：①参与招投标的双方应根据相关法律、法规的规定组织物业管理的招标投标活动，即对招标投标的资格认定以及招标投标的具体实施程序等都必须符合相关法律法规的要求，并接受有关部门的监督与管理②在物业管理招标投标过程中，无论是招标方还是投标方都应该充分考虑市场要素③招标方应根据项目的实际情况和业主（或物业使用人）的需求，选择最适合的项目运作和业主（或物业使用人）需要的管理企业及服务；对投标方而言不仅要依据项目的实际情况和业主（或物业使用人）的要求制定符合项目要求的物业管理模式和运作方案，还应充分考虑项目运作实施过程中潜在的风险，在投标策略方面也应该结合项目特点与企业自身的条件组织投标活动。④按照国际惯例和相关法律法规的要求，应明确招标投标的相关程序和时间安排，确保招标投标活动顺利实施。基本原则：①物业管理招标由招标人依法组织实施②在评标委员会的组成以及开标、答辩、积分、评标、定标等程序和方法上应当严格遵循相关法律、法规和相关文件的要求，公正的对待每一个招标单位，禁止任何人、任何单位在招标投标过程中利用特权或优势获得不正当利益③招标投标活动中的条件、程序、方法、过程、结果以及相关信息应保持公开，而且是主动针对所有受众的，应使投标招标活动的每一个环节都保持高度透明，确保投标招标透明，确保投标招标公平、公正地实施④在物业管理招标投标过程中，招标投标双方应严格按照招标投标的程序要求和相关法律规范实施招标投标活动（3）在物业管理的投标活动中，应考虑以下几个方面的因素：①投标物业的基本情况②招标物业项目的定位③业主的需要④建设单位、物业产权人（含业主）、物业使用的基本情况⑤招标条件和招标过程⑥竞争对手⑦企业自身条件的分析2你是某物业服务公司的管理人员，有你负责定制某项目的物业管理方案。请问物业管理方案应包括哪些内容答：物业管理方案的基本内容主要包括招标物业项目的整体设想与构思、管理方式与运作程序、组织架构与人员配置、管理制度的定制、档案的建立与管理、早期介入及前期物业管理服务内容、常规物业管理服务综述、费用测算与成本控制、管理指标与管理措施、物资装备与工作计划等第三章1某小区入住已五年，已经成立业主委员会，业主委员会与物业服务企业A公司签订的物业服务合同已经到期，业主委员会试图通过招标的方式重新选择物业服务企业，一直未能顺利进行，A物业管理公司仍按照原合同提供物业管理和服务，业主王先生以物业服务合同到期为由不再缴付A物业管理公司的物业管理费。A物业管理公司在多次催缴未果的情况下，将王先生告到法院。请问你认为A物业管理公司能胜诉吗？为什么？答：能。应判决王先生偿付拖欠的物业管理费。合同的期限虽然已经届满，但业主委员会没有选出新的物业服务企业。也没有订立新的物业服务合同，A物业管理公司作为小区的物业管理部门以原合同的标准对小区进行管理和提供服务。王先生作为小区的业主，实际享受A物业管理公司提供的服务，并未提出异议，理应按约支付物业管理费2你是某物业管理公司的高级管理人员，公司委派你与业主委员会签订物业服务合同。你认为签订物业服务合同应注意哪些事项答：一是明确业主委员会的权利义务；二是明确物业服务企业的权利和义务；三是对违约责任的约定；四是对免费条款的约定；五是物业服务合同的主要条款宜细不宜粗；六是合同的签订要实事求是；七是明确违约责任的界定及争议的解决方法3刘先生购买了一套位于顶层的商品房，入住时与物业管理公司签订的《前期物业管理服务协议》和《管理规约》中都明确规定:为维护小区整体形象和相邻住户的安全。业主不得私自封闭观景阳台，不得在窗户上加装防护栏。入住后，刘先生未经物业管理公司同意，擅自封闭了观景阳台并加装防护栏。物业管理公司发现后发现后要求其拆除。刘先生认为：这是自己的房子，自己有权利处理，拒不拆除。物业管理公司决定：对刘先生罚款2000元。刘先生拒绝交纳，在不得已的情况下，物业管理公司采取了断水、断电、停止服务等系列“制裁措施”。双方矛盾十分尖锐。物业管理公司因此把刘先生告上了法庭。物业管理公司的诉讼请求是：刘先生拆除封闭阳台的材料及防护栏并交纳罚款，刘先生承担此案的诉讼费。请问物业管理公司的各项诉讼请求能否得到法院的支持？刘先生在此案的不当之下？物业管理公司在操作中的错误所在？答：（1）A物业管理公司要求刘先生交罚款的请求无法律依据，应予以驳回B诉刘先生拆除阳台及防护栏的请求应予支持C此案的诉讼费用应由双方承担（2）业主应合理使用房屋，不得损害他人权益和公共利益。刘先生致小区整体形象和相邻住户的安全于不顾，擅自封闭阳台和加装护栏，不仅侵犯了其他相关业主的利益，而且违反了《前期物业管理服务协议》和《管理规约》的约定，行为不当。（3）首先，作为物业管理公司不是行政管理部门也不是执法单位，无权罚款；其次，物业管理公司应依照合同的约定，采取协商或司法途径解决矛盾，无权采取停水、停电等方式处理纠纷第四章1某物业项目位于粤西的一个沿海城市，总建筑面积达59余万平米，属多层、中高层住宅物业，项目分为三期建设，是当地最大的住宅建设项目。整个小区的建设申报了国家安居示范工程小区，是该市重点工程之一，备受当地居民和政府的关注，建设单位为把这个项目建设经营好，在项目的立项阶段就选聘了一家具有丰富经验的物业服务企业，并由其负责该项目物业管理的早期介入工作。1、试列举物业项目开发建设存在的问题？2、早期介入的含义及必要性分别是什么？3、根据案例分析，该建设单位选聘了具有丰富经验的物业服务企业，并由其负责该项目物业管理的早期介入工作的好处是什么答：第一题：物业建设和销售过程中，建设项目由于多种原因往往会存在一些问题，主要表现在：（1）物业规划设计和施工安装存在问题，如设备配置不当、停车位不足、物业工程质量缺陷等（2）建设单位不按规定提供物业管理的基础条件，如管理用房、物业档案资料缺漏等（3）工程质量保修和工程遗留问题处理不及时（4）建设单位从自身利益考虑，将部分开发建设的责任和义务转嫁给物业服务企业承担（5）建设单位在售房时向业主作出不合理的物业管理承诺，使物业服务企业承担不合理的责任等第2题：早期介入的含义：是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理的咨询活动早期介入的必要性：在开发建设工作的早期，物业服务企业通过早期介入活动，将长期积累的物业管理知识与经验应用于规划设计，并且在建设施工销售阶段同步跟进配合，协助开发建设单位及时发现和处理建设销售过程中存在的问题，不仅能从源头上堵住漏洞，避免或减少上述阶段问题的发生，减少房地产开发建设的纠纷，是房地产开发建设得以顺利进行，而且可以在物业开发建设初期把不利于物业管理、损害业主利益的因素尽可能消除或减少，使物业投入使用后，物业管理顺利开展，业主利益得以保障第3题：良好的物业管理品牌提高了这个商品房小区的知名度，同时早期介入物业销售初期综合环境的设计，使该项目与该市同类建设项目相比，具有更高的经济效益和社会效益2某住宅小区，前期的物业服务由甲物业服务企业承担，业主于2005年5月开始入住，2006年8月该小区召开首次业主大会，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决议，选聘了乙物业服务企业，业主委员会与乙物业服务企业签订了物业服务合同，合同与2006年10月1日生效。业主委员会以书面形式通知甲物业服务企业应于2006年10月1日以前办理好物业交接验收手续。2007年7月，住在顶层的3户业主发现房间在雨天渗水，于是联名要求乙物业服务企业无偿修复。乙物业服务企业称这是因甲物业服务企业管理不善所致，应由甲物业服务企业负责，并且不再受理业主有关这个问题