复旦税法课件04-3土地增值税

第四节土地增值税一、概念：是为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物产权并取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。二、开征目的：增强国家对房地产开发和房地产市场调控力度的客观需要抑制炒买炒卖土地投机获取暴利的行为健全土地税收制度规范国家参与土地增值收益的分配方式，增加国家财政收入1三、纳税人：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人对纳税人的规定主要有以下几个特点：不论法人与自然人不论经济性质不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人不论部门2四、征税范围一并转让物连同国有土地使用权地上的建筑物及其附着转让国有土地使用权入的行为征税对转让房地产并取得收转让行为征税地上建筑物和附着物的对国有土地使用权及其物的行为征税及其地上建筑物和附着对转让国有土地使用权3征税范围的界定使用权是否为国家所有为判断标准之一产权是否发生转让为判断标准之二是否取得收入为判断标准之三以出售方式转让国有土地使用权地上建筑物及着物的：是以继承、赠与方式转让房地产的：不是（少标准三）房地产的出租：不是（少标准二）房地产的抵押：不是（少标准二及三）房地产抵债：是房地产的交换：是（但个人互换居住房不算）以房地产进行投资、联营：暂免征收；再转让的应征收合作建房：建成后分房自用暂免征收；建成后转让的应征收企业兼并转让房地产：暂免征收房地产的代建房行为：不是（少标准二及三）房地产的重新评估增值：不是（少标准二及三）因国家收回国有土地使用权而使房地产权属发生转让的：免征4对若干具体情况的判断5例2：按照土地增值税的有关规定，下列房地产的各项行为中，应该缴纳土地增值税的有（）。A．以房地产作价入股进行投资或作为联营B．双方合作建房，建成后转让的C．对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的D．对于以房地产抵债而发生房地产产权转让的E．房地产出租，出租人取得了收入6标准答案：B、D说明:（1）以房地产作价入股进行投资或作为联营条件的，暂免征收土地增值税，但投资、联营企业将其土地再转让的应征收土地增值税；（2）双方合作建房，建成后转让的应征收土地增值税；（3）对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税；（4）对于以房地产抵债而发生房地产产权转让的，应征收土地增值税；（5）房地产出租，出租人取得了收入，但未发生产权转让行为，不属征收土地增值税的范围。五、征税对象：纳税人转让房地产所取得的增值额六、税率：采用四级超率累进税率增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目200%的部分，税率为50%增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%7七、应纳税额的计算（一）应税收入的确定需要专门评估财产价值的权利取得的无形资产或具有其他进行估价价值不容易确定，需要实物比较容易确定、银行本票等现金、银行存款、支票货币,::,:)()%20,()()()(重置成本乘以成新率格旧房及建筑物的评估价扣除另加计从事房地产开发其他扣除项目税、教育费附加营业税、城建税、印花金与转让房地产有关的税管理费用销售费用、财务费用、房地产开发费用房地产开发成本户手续费地价费和有关登记、过的金额取得土地使用权所支付8（二）扣除项目的确定（具体说明见下页）税法准予纳税人从转让收入额减除的扣除项目有：9取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用（登记费和过户手续费）房地产开发成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。（三）计税依据——增值额的确定纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额，为增值额上述扣除项目的进一步说明：房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）取得土地使用权所支付的金额（二）房地产开发成本项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。1011与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20％的扣除。（四）应纳税额的计算：计算转让房地产收入；计算扣除项目金额；计算增值额：增值额=取得的转让收入-扣除项目金额计算增值比率：增值比率=增值额÷扣除项目金额计算土地增值税税额：土地增值税税额=增值额×适用税率适用税率）（每级距的土地增值额应纳税额12因为分步计算比较繁琐，一般可采用速算扣除法计算13%35%60%2004%15%50%200%1003%5%40%100%502%30%501扣除项目金额增值额土地增值税税额：金额、增值额超过扣除项目扣除项目金额增值额土地增值税税额：，未超过金额、增值额超过扣除项目扣除项目金额增值额土地增值税税额：，未超过金额、增值额超过扣除项目增值额土地增值税税额：目金额、增值额未超过扣除项例3：2005年考题：2004年，某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入1.4亿元，已知该公司支付与商品相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元，该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息，该商品所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%，销售商品缴纳有关税金770万元。该公司销售商品房应缴纳的土地增值税为（）万元。A.2256.5B.2445.5C.3070.5D.3080.514答案：B解析：销售收入＝14000（万元）土地使用权费及开发成本＝4800（万元）房地产开发费用＝4800×10％＝480（万元）税金＝770（万元）加计扣除费用＝4800×20％＝960（万元）扣除项目合计＝4800+480+770+960＝7010（万元）增值额＝14000-7010＝6990（万元）增值额与扣除项目比例＝6990/7010＝99.71％100%土地增值税额＝6990×40％-7010×5％＝2445.50（万元）八、税收优惠对建造普通标准住宅的税收优惠建造普通标准住宅出售，增值额未超过20%的，免征对国家征用收回的房地产的税收优惠免征土地增值税对个人转让房地产的税收优惠居住满5年或5年以上免征；3-5年减半征；未满3年征对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产的税收优惠之前已签订的房地产转让合同，不论何时转让均免征(现在几乎没有）15纳税时间：自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。纳税地点：房地产所在地主管税务机关16九、税收征管综合题某房地产开发公司2004年发生以下业务：（1）开发普通标准住宅对外出售，按转让产权转移书据上列明的金额共取得收入4000万元；（2）支付取得土地使用权的金额800万元；（3）开发成本1500万元；（4）向银行借款2000万元，一年期，利率4%，向非银行金融机构借款800万元，支付利息60万元，均能按转让房地产项目分摊利息、并提供金融机构证明；管理费用200万元，销售费用100万元，除利息外允许扣除比例为税法规定的最高标准。要求：计算该公司全年应缴纳的有关税金。1718（1）应缴纳营业税=4000×5%=200（万元）（2）应缴纳城市维护建设税=200×7%=14（万元）应缴纳教育费附加=200×3%=6（万元）（3）应缴纳印花税=4000×0.5‰=2（万元）（4）应缴纳土地增值税：①扣除项目金额=800+1500+（2000+800）×4%+（800+1500）×5%+（200+14+6）+（800+1500）×20%=3207（万元）②增值额=4000-3207=793（万元）③增值率=793÷3207=24.73%④应缴纳土地增值税=793×30%=237.9（万元）（5）应缴纳企业所得税=[4000-800-1500-（2000+800）×4%-200-100-（200+14+6+237.9）]×25%=207.525（万元）