物业管理公司薪酬体系设计

物业管理公司薪酬体系设计前言：物业管理行业是个新兴行业，随着一些城市《物业管理条例》的相继出台，物管行业企业开始在更科学、更规范化的市场化平台上运作。但由于目前国内大多数的物业管理公司由以前的房管所及后勤部门演变而来，与市场化的要求相比，体制相对落后。目前一些发展到成熟阶段的行业已经有不少成功的薪酬体系设计，而在物业管理公司的薪酬体系中存在的问题受关注较少。所以，我选取了这个自己较陌生的行业，尝试用学过的薪酬管理理论与方法就物业管理公司的薪酬体系作出思考。一．根据企业战略确定企业薪酬战略A物业管理公司（以下简称A公司）高度重视并持续研究业户需求，以专业化的作业流程、人才队伍，为客户提供行业内一流性价比的物业管理服务，在项目数量、服务面积、人才规模、经济效益等多年保持着年均30%以上的成长率；绝不满足的企业文化推动经营思想和服务管理流程在持续改进中稳步升级。其战略目标是建立具有竞争力和较高管理服务水平的一级资质物业公司。具体目标是建立职能清晰，机构合理，人员精干，运转协调高效的工作机制；责权明确，人事相宜，科学规范，富有生机与活力的用人机制；适应市场要求的经营理念，符合专业要求的职工队伍。其中，国家对一级资质物业公司的资格界定是注册资本必须在500万元以上，物业管理专业人员和技术人员不少于30人，其中中级以上职称不少于20人。物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。公司组织结构图如下：为了使薪酬体系能真正确保企业战略目标的实现；使薪酬的发放更加市场化，极大提高企业核心员工的积极性，从而有利于吸引一大批年轻化、知识化的管理和技术人才，为企业在占有知识、观念、技术和手段的超前性提供人才基础，保证企业在行业中的领先地位；同时提高企业开拓市场和获利的能力，促进企业文化建设，创造公平的竞争氛围，我们首先要从企业战略的要求出发，制定企业的薪酬管理战略。第一步，借助Wen’s战略薪酬矩阵和Lance.A.Berger的薪酬权变模型来进行分析：办公室保安保洁部维修部财务部经理项目部客户服务部部部部副经理薪酬管理维度企业战略维度工资支付基础工资水平工资结构奖金支付基础行业选择：物业管理属于高成长，但非高利润重视低成本的行业，以顾客为中心基于职位与能力跟随市场工资水平，略有领先加大工资差别高水平激励奖励绩效与能力个人激励与团队激励相结合企业发展阶段：增长期按能力支付重视长期激励领先策略加大工资差别长期激励为主，如股票期权，员工持股，激励量大产品选择：明星类，快速增长的业务领先定位：市场领先领先竞争方式选择：集中化的经营策略：主攻当地市场职位与能力领先或匹配拉大工资差距以收益分享为基础的奖金计划.期权，员工持股与短期激励并重第二步，根据SNELL的战略薪酬模型：企业中的人力资源分为核心人才.独特人才.通用人才和辅助性人才四类。所以，应当根据企业战略决定企业核心的人力资源，并将他们作为企业薪酬战略的激励重点。具体到A企业：项目部及经理层是对企业而言稀缺且具有高价值的核心人才，公司急需而市场上不易获得的。因此，要确保他们外部公平的高工资，并为能力付薪，给予股权.额外福利。而办公室及财务部.客服部从事的大多是常规性工作，其技能较易习得，因此，只需要按市场工资率.为绩效付薪。保安保洁部只需具备一般的知识技能，只需要按市场工资率。二．A企业薪酬设计的总原则：在薪酬设计上，总的原则是根据员工的职位.个人能力.业绩.市场相应价格四个因素综合确定员工的薪酬。针对不同的薪酬项目.不同系列的员工，侧重点不同。在确定基本工资时，主要考虑职位价值.员工个人能力;在确定奖金时，主要考虑绩效。在项目部适当提高绩效.能力所占的比例。同时，根据中国目前薪酬体系的整体状况以及A公司的具体情况，确定一般员工：基本工资占总薪酬的65％，奖金占15％，福利占20％;而中高层管理人员基本工资占总薪酬的55％，奖金占25％，福利占20％三．基本薪酬：根据薪酬战略，A企业应基于职位与员工个人能力的结合，确定员工的基本薪酬。（一）首先，工作分析是薪酬管理的基础.而工作分析的两大问题就是第一个找出组织所有的任务.义务.职责（TDRs）从组织任务的三个来源出发，通过结构化的调查问卷收集信息，确定A企业的全部TDRS为：基于战略的组织任务○规划设计的物业管理建议：从物业管理角度协助开发商优化项目的规划设计、设备选型、建材选用及环境绿化方案等，以求节省投资，方便使用和管理。○销售的物业管理品牌支持：以一流的物业管理品牌配合开发商品牌，通过坚定客户对未来物管服务品质的信心，为房地产项目销售发挥积极推动作用。基于流程的组织任务：○量身订做的管理方案：根据项目管理费和规划设计、业户类型、治安状况、环境绿化等因素，确定服务品质目标、作业流程、费用预算和人才配备方案。○良性互动的客户沟通：热情、友好和具亲和力的客户服务界面，管理处管理人员一周七天24小时工作值班制，能够随时了解业户的服务需求与评价，有助于改进服务品质和流程，并增进业户对物业管理的理解和支持。○立体构建的安全管理：以退伍军人为主体并经过职业化培训的保安队伍、网络型岗位布点、24小时不间断巡逻、可视监控及红外报警系统、友好而严格的来访确认程序，保卫着一方平安。○专业到位的设备维护：规范的设施设备维护流程，智能化手段的定期监测，确保设施设备处于正常状态。○热情快捷的入户维修：急业户所急，第一时间抢修，把业户工作生活所受到的影响控制在最小程度。对反应时间、服务态度和维修质量的制度性回访确认，确保入户维修工作的不断改进。○干扰极小的清洁保洁：在实现清洁保洁质量目标、保持整洁优雅环境的同时，科学设计清洁保洁作业方式，合理安排清洁保洁作业时间，使对业户工作生活的干扰极小化。○以人为本的环境绿化：精心营造人与自然的和谐，选种观赏性强而养护成本低的树木花草，不种有毒、带刺和致病植物。○丰富生活的会所服务：优雅的环境、齐全的设施和细心的服务，使会所成为业户健身、娱乐、社交的快乐而多彩的空间。○建设社区文化：定期组织文艺演出.书画展览、球类棋类比赛、旅游和健康咨询等活动○基于问题的组织任务○工程整改与客户投诉协调：运用多个项目中积累的客户投诉处理经验和模式，帮助开发商协调处理客户因房屋质量问题而发生的投诉纠纷。接下来，第二个问题就是把这些任务恰当的分割到职位中。A公司所有的职位见下表：所属部门职位序号职位名称所属部门职位序号职位名称1总经理项目部12项目部经理2副总经理13项目管理员办公室3办公室主任14项目开发岗4办公室副主任客户服务部15客服部主任5行政管理专员16投诉受理员6人力资源管理专员17客户档案管理员7文秘保安保洁部18保安保洁部主任财务部8财务部主任19保安管理员9财务部副主任20保洁管理员10会计21电梯管理员11出纳维修部22维修部主任23维修技术人员注：保安保洁部的固定岗位是管理人员，而从事保安.保洁.电梯具体工作的人员是公司从劳务市场以临时合同外聘的人员，以劳务市场的工资水平为准，此处不对其进行工作价值评估。以下是部分标杆职位的任职资格和工作描述岗位名称物业经理工作描述1、工程建设初期协助工程主管对相关设备进行论证、调研，施工时对仪器设备进行监理、验收；2、负责大楼运行后楼内空调系统、电气设备、给排水系统、消防报警系统及门禁系统等设施设备的正常运转；3、建立有效的团队管理机制、成本管理机制，领导、管理、培训和发展员工，管理保安与保洁公司服务质量，及时处理设备管理、安全、卫生等突发事件和紧急情况，做好与相关政府部门的沟通工作（如消防、卫生防疫、城管等部门）。任职资格：教育背景自动化控制或电气相关专业大专以上学历，英语四级以上；具有相关技术等级证书或专业证书技能.能力熟悉物业各环节的运作并能精通其中一项专业技术，了解物业管理成本预算、核算；具备良好的心理素质以及较强的组织协调能力和沟通能力。熟悉物业方面的政策法规。经验2年以上物业管理工作经验岗位名称项目部经理工作描述1、负责物业项目开发和新经营服务项目开发。项目的管理与服务，包括各项制度的实施2、提供物业市场信息，编写市场调研情报和项目可行性分析报告。3、建立和发展、巩固客户网络资源。4、负责编制物业项目投标书和项目实施方案。5、与地产开发商或业主委员会洽商签约物业管理委托合同书及合同变更事项。6、依据市场调研开发新的经营服务项目，提升公司营利能力。任职资格：教育背景相关专业专科以上学历，综合素质较高技能.能力具有较强的业务开拓能力；有较强的公关能力和语言文字、写作能力；可以独立撰写物业管理方案经验有相关工作经验及团队精神，计算机操作熟练；有操控过十万平米以上项目经验者优先岗位名称项目管理员财务部会计文秘工作描述项目的管理与服务1、核对原始单据；2、财务帐目、财务报表、费用预结算、各项收入的收取与管理。编制各项费用、收款、来货凭证，保证及时准确。3、交办的其他工作。档案管理，协调任职资格：教育背景本科或以上学历，精通ISO9000系列标准，持有全国物业管理上岗証具有会计从业证书，熟悉物业管理企业各类财务税收政策及财务管理规定本科或以上学历技能.能力文笔流畅，具备良好的沟通和协调能力，敬业、乐业，能独立推进部门工作；对企业的流程管理和规范有深刻的认识，熟练操作微机，具有一定的分析、处理问题的能力计算机常用办公软件操作熟练，熟练使用财务管理软件思维敏捷，知识面广；具备较高的文字水平，能熟练操作微机及各类办公设备。对企业工作有深刻理解，有管理经历和较强的组织协调能力；身心健康，能承受较大工作压力。经验具备体系规范的建设与维护实际工作经验具有从事物业管理企业财务工作经历。，有ERP帐务处理经验的优先考虑。具有档案管理和内勤管理知识、经验岗位名称保安管理员保洁部管理员维修部经理工作描述范围内的保卫与安全范围内的保洁、绿化范围内房屋、设施维护和修理，水、电、暖的费用缴纳与关系协调，对外承揽安装维修工程。任职资格：教育背景大学专科或以上学历持有物业管理员上岗证大学专科或以上学历自动化控制或电气相关专业大专以上学历技能.能力具有丰富的安全保卫知识，熟悉安全管理标准和作业程序，具备安全、消防专业知识，能独立处理各类治安、消防、车辆、队员培训等管理工作事务，有较强的统筹管理和组织、协调能力，具备良好的沟通及语言表达能力熟悉物业管理行业规范，具备专业的保洁知识、接待礼仪及服务常识，熟悉保洁设备的使用及养护，具备组织协调能力。房屋、设施的维护修理知识.技能经验两年以上物业安全管理经验，退伍军人和有公安系统培训经历者优先相关工作经历相关工作经验（二）要想正确有效的支付基本薪酬，确定报酬要素是关键的一步，即确定企业究竟为什么付薪。报酬要素从根本上可以来自责任.能力.环境三个方面，因此如果我们从职位责任和员工能力两个方面来选取报酬要素，可以实现由职位和能力的结合共同决定基本薪酬。避免了只基于职位或只基于能力的缺陷。同时可以通过对不同类职位中职责和能力报酬要素所占权重的调整，来强调组织对不同人才的不同要求。将人才分类也是我们由SNELL的战略薪酬模型得到的薪酬战略中的重要部分。以下是基于责任与个人能力选取的报酬要素及其分级.权重。其中各要素的权重根据配对比较法得出。基于责任与个人能力的报酬要素表基于责任的报酬要素及分级表1、因素名称；风险控制的责任因素定义；指在不确定的条件下，为保证贸易、投资及其他项目顺利进行,并维持我方合法权益所担负的责任。该责任的大小由失败后影响的大小为判断基准等级界限说明薪点评分共4级一级：微小的责任20点二级：少量的责任40点三级：中级的责任60点四级：大量的责任80点共80点2、因素名称：指导监督的责任因素定义：指在正常权力范围内所拥有的正式指导、监督责任。其责任大小根据所监督、指导人员的数量和层次进行判断等级界限说明薪点评分共4级分别为10.20.3040点共40点3、因素名称：内部协调的责任因素定义：指在正常工作中，需要与之合作共同顺利开展业务的协调活动。其责任的大小以协调对