物业管理前期介入工作指引(给排水)

建筑给排水工程设计与施工**项目帷幔园刚刚交房就断水了，为什么？我们已足额缴纳物业费！[刘津煜]于2007-8-3114:02:12加贴在**项目为什么多次反映到物业都没有解决，从交房第二天开始到现在将近一周了，怎么都没有人管呢？问物业，物业说，我们也不知道。有这么回复业主的吗？我们每天从楼下提水到7楼，中水，自来水都没有了。还让人怎么生活？回复:**项目帷幔园刚刚交房就断水了，为什么？我们已足额缴纳物业费！[**市客户服务中心]于2007-9-314:01:20加贴在**项目尊敬的业主：您好！26日**地区普降暴雨，路面积水严重，27日导致您所在的组团泵房被雨水浸泡、线路故障，我们经过抢修，已于31日现场恢复用水。虽然在此期间我们也采取了一些送生活用水等临时应急措施，但给您造成的不便，还请您原谅。后续此类事件，服务中心将加大信息沟通力度，确保您能及时了解情况，如您生活中出现其他问题，欢迎同我们联系，联系电话：*******。停水影响业主生活案例：物业的服务到底怎么了？当地主流媒体负面报道：“……楼内唯一一部电梯却停运……全楼的自来水也没有了，更令业主们不解的是，当他们向小区物业管理公司询问事故原因时，物业答复却是因为一周前的那场降雨所致。”事件过程：8月26日该地区突发暴雨，来势急，雨量大，地下水位升高；8月27日早晨，物业工程巡视发现五期八组团地下设备泵房进水，积水深达1.5米，水泵房所有设备被浸泡在水中；8月27日-31日期间紧急采购设备，临时安装一台生活水泵及中水泵，部分恢复供水。期间停水5日之久。初步评估，该事故造成直接经济损失5万元。事故原因：水泵房巡视不及时：8月26日连续不断下暴雨，下午四点曾对水泵房进行巡查，以后再没有巡视过，直至第二天早晨发现水泵房被水浸1.5米。排水设备故障：在前期接管验收时，发现水泵房排污泵不能使用，曾向地产提出，但没有采取措施解决，发生水浸事故时排污泵不能动作。前期没有预见风险：导致水泵房被泡是由于地下设备房的管道及线缆桥架4-5处过墙眼处渗漏，在前期介入和接管验收过程中没有发现隐患并预见风险。住户室内浸水的典型现象：供水管件损坏、脱落引起跑水因使用不当造成的跑水下水管道堵塞反水随同房屋交付赠送的设备、设施质量存在瑕疵面对大量的住户家中泡水，我们能够做什么？为住户提供检修服务，帮助住户发现风险有效开展客户教育，增强住户的风险意识加强装修提示和监督管理落实定期对排水管井、管道疏通，防止堵塞预防措施分析：管网爆裂停水的典型现象：前期施工回填土未夯实（尤其是北方冬季施工）春天基础下沉，管道受力不均引起断裂。设计环节未考虑热胀冷缩因素，未在管网上设立伸缩膨胀节，投入运行后温差变化导致管道破裂。PPR水管热熔接施工未达到工艺要求，热熔温度不够，熔接时间不足等，留下薄弱环节。常见设计施工问题：管网防腐处理不到位，使用十年左右的管网经常出现漏水。管网爆裂停水的典型现象：常见材料问题：阀门存在缺陷管材选用错误常见管理和维护问题：施工时挖断管道发现管网漏水找不到阀门关键时刻阀门打不开或关不上管网长期存在较大渗漏未能发现预防措施分析：措施层面：加大前期介入工作的投入，完善前期介入的系统性。对于隐蔽工程，将前期介入与早期验收工作落到实处。完善技术资料档案的管理，制作管网与阀门位置简图，作为应知应会强化技术员对管网阀门的熟悉程度。严格落实阀门、地面管网的维修养护要求，加强地下管网的检查防漏。提升管网维修工作质量，强调维修与改造相结合（改善维修工艺、减小管网压力）。对已接管的设备缺乏管理，任由施工单位操作造成事故超水位报警中心不能识别，技术员对设备房疏于巡查房屋本体及设施接管验收缺乏专业度，对于设施存在风险未及时采取规避措施设备故障或水淹设备房典型现象：2007年7月4日，某城市下大雨，服务中心接到管家汇报：7幢地下车库沉降缝严重漏水，导致07幢1、2单元电梯厅通道灌水。后经奋力抢救未造成财产损失。2007年7月7日16:00该地区下更大的暴雨，5栋1单元、7栋2单元、6栋2单元多处出现渗漏，各单元负一层电梯通往地下车库的通道内均满是积水，配电房、电梯井道等部位进水。直至8日晚，才恢复客梯运行和消防通道照明。设备故障或水淹设备房典型现象：预防措施分析：强调管理人员对设备维护管理的重视程度，保障给排水设备、设施维护保养工作落到实处。建立与地下室相连的电缆沟、管道井、沉降缝、防水层、地下室排水设施等验收标准和方法，早期发现风险。完善已接管园区设备设施返修、改造管理制度，加强施人员及施工现场管理。给、排水设备设施构成：安全阀化粪池减压阀止回阀软连接电解点压力表闸阀闸阀过滤阀电动蝶阀水池末端用水设施下水管道下水井排至市政管网排水设备供水控制系统管网的给水方式市政直接给水方式：适用于市政水压稳定的多层建筑。变频给水方式：适用于多层、小高层住宅建筑。管网的给水方式高位水箱给水方式：适用于高层超高层建筑。分区给水方式：直接供水（或变频）与高位水箱相结合的方式，适用于高层分区供水。管网的保养方法与内容故障现象：地下室过墙管生锈跑水。故障现象：水泵停止，水锤现象造成管道异响，经常出现管道爆裂。故障分析：由于楼层偏高，水泵又是工频运行，况且楼层中间段又没有安装减压阀，每当停泵时管网内的水急速下回造成水锤现象。解决水锤的最好方式是水泵安装变频器软启动，用净音式止回阀或活塞式止回阀，最好还要在水泵出口的止回阀上端管网上安装泻压阀。故障分析：由于管网走向需要穿过墙体，特别是穿外墙的管网最容易锈蚀漏水，最好在前期安装管网时用比穿墙管稍微大一号的管做套管，避免穿墙管与墙体长时间接触造成潮湿锈蚀。案例：善用泻压阀保护管网，防止超压。技术应用与设备改造在水泵出口止回阀上端管道上安装超压控制保护装置或安装泻压阀，设置好泄水压力，防止水锤显现、管压异常升高造成的管网爆裂。在水池液位阀门的液体控制管上安装电磁阀，可与机械浮球阀一起工作，起到双层保护的作用。技术应用与设备改造机械浮球电信号浮球编制控制系统各部件的使用寿命清单，对接近使用寿命的设备重点关注。对关键部位帖试温蜡片，随时监控运行状态。技术应用与设备改造在水池外侧的液位管内安装高低水位报警装置，保障报警可靠性并便于检修检测。高水位报警低水位报警电动阀关闭信号电动阀控制系统动作电动阀关闭或打开电动阀开启信号高水位报警信号低水位报警信号报警信号往控制中心将机械控制阀门改造成电动阀门，增加阀门可靠性，有效防止水箱溢流。技术应用与设备改造改造雨水管，防止暴雨造成一楼住户阳台反水。技术应用与设备改造一楼加装雨水溢流管经常容易堵塞位置二楼室内排水管网室内排水系统的组成应满足三个原则：1、迅速畅通的将污（废）水排至室外；2、系统气压稳定、有毒有害气体不得进入室内；3、管线布局合理、简短顺直、工程造价合理。【目录】一、基础知识1给排水流程2系统分类组成3常用材料设备二、工程质量控制三、从使用看设计与施工小区排水管网（一）新建住宅小区排水实行雨污分流体制小区污水管网小区雨水管网小区排水管网之构筑物：检查井、化粪池检查井在排水管道变向、变径、变坡度、管道汇合处需设检查井，直线管线一定长度也需设置圆形砖砌常见化粪池小区污水管网末端，市政污水管之前【目录】一、基础知识1给排水流程2系统分类组成3常用材料设备二、工程质量控制三、从使用看设计与施工小区排水管网（二）【目录】一、基础知识1给排水流程2系统分类组成3常用材料设备二、工程质量控制三、从使用看设计与施工检查井消防水系统（一）室外消防水系统室外消火栓作用：灭火＋向消防车充水设置要求：间距＜150m，距路边＜2m，距房屋外墙＞5m，交叉路口和明显处，便于使用室内消防水系统消火栓系统自动喷水灭火系统水喷雾系统【目录】一、基础知识1给排水流程2系统分类组成3常用材料设备二、工程质量控制三、从使用看设计与施工消防水系统（二）消防水箱：储存消防水泵未启动前的初期火灾所需水量（10分钟消防水量）消防水池：储存2～3小时消防水量建筑内消防给水管道一般应布置成环状，进水管至少两条消火栓口距地1.1m，出口方向与墙面垂直或向下，消火栓不得安装在箱门的门轴一侧【目录】一、基础知识1给排水流程2系统分类组成3常用材料设备二、工程质量控制三、从使用看设计与施工【目录】一、基础知识二、工程质量控制1、设计阶段2、施工过程3、工程验收三、从使用看设计与施工设计阶段（一）设计前期阶段总图初步设计（建筑规划）场地竖向设计（标高确定）给排水专业市政线路引入方式比较设计------供水接入点、供水方式、分区情况等确定……市政单项工程报批、报建【目录】一、基础知识二、工程质量控制1、设计阶段2、施工过程3、工程验收三、从使用看设计与施工设计阶段（二）条件图基础图施工图景观实施方案交楼标准室内设计景观设计销售包装设计施工图设计流程【目录】一、基础知识二、工程质量控制1、设计阶段2、施工过程3、工程验收三、从使用看设计与施工设计阶段（三）建筑给排水设计细节审查主要内容设计的经济合理性是否充分利用市政管网水压供水方式、分区的合理性各类消防设施的必要性、消防水量确定设计图纸是否满足规范要求图纸的错、漏、碰、缺相关各专业间搭接配合图纸设计深度，是否满足施工要求设计选用产品的市场化程度、安全性、后续检修等【目录】一、基础知识二、工程质量控制1、设计阶段2、施工过程3、工程验收三、从使用看设计与施工施工过程－施工图交底与图纸会审设计各专业交底分专业会审（提问、解决）图纸会审汇总与会各方确认形成文件此过程物业前期参与可关注泵房布置、地下室排水、材料选择等，在工程实施前从设计上关注可能存在的问题。【目录】一、基础知识二、工程质量控制1、设计阶段2、施工过程3、工程验收三、从使用看设计与施工施工过程－主体施工配合预留预埋主体结构施工时，给排水主要是进行预留预埋，内容包括：预留孔洞、套管、管槽、排水管等。【目录】一、基础知识二、工程质量控制1、设计阶段2、施工过程3、工程验收三、从使用看设计与施工施工过程－进场材料设备验收（一）进场材料设备查验程序：确定品牌、厂家或供应商材料设备进场申报审批材料设备包装、外观检查进场材料设备使用申请合格材料设备投入使用验收要点：进场材料与样板相符；进场材料资料应完整；实物应与资料一致；应按规定送检…样板确认、封存【目录】一、基础知识二、工程质量控制1、设计阶段2、施工过程3、工程验收三、从使用看设计与施工施工过程－进场材料设备验收（二）材料样板【目录】一、基础知识二、工程质量控制1、设计阶段2、施工过程3、工程验收三、从使用看设计与施工室内给水系统安装质量控制（一）室内给水（热水）管道安装程序暗装支管开槽尺量、下料暗管安装固定分段试压暗装支管隐蔽干管安装固定系统试压管道冲洗消毒设备安装调试附件安装通水试验保温【目录】一、基础知识二、工程质量控制1、设计阶段2、施工过程3、工程验收三、从使用看设计与施工室内给水系统安装质量控制（二）管道支吊架平整牢固、支架间距满足规定【目录】一、基础知识二、工程质量控制1、设计阶段2、施工过程3、工程验收三、从使用看设计与施工室内给水系统安装质量控制（三）暗装管道必须隐蔽验收，隐蔽前必须试压，预留管口位置准确凸出墙面1cm【目录】一、基础知识二、工程质量控制1、设计阶段2、施工过程3、工程验收三、从使用看设计与施工室内给水系统安装质量控制（四）给水引入管与排水排出管保持规定间距，避免水质污染【目录】一、基础知识二、工程质量控制1、设计阶段2、施工过程3、工程验收三、从使用看设计与施工室内给水系统安装质量控制（六）室内给水系统安装质量控制要点1、水表、阀门选型正确、安装合理、抄表维护方便；2、泵房排水通风设施齐全，配管合理维护方便；3、系统交付前必须冲洗、消毒，并进行通水试验……【目录】一、基础知识二、工程质量控制1、设计阶段2、施工过程3、工程验收三、从使用看设计与施工室内排水系统安装质量控制（一）室内排水管道安装程序排水立管安装排水支