按揭贷款业务制度培训

0中国邮政储蓄银行按揭贷款业务制度太原市分行信贷部2009年8月1按揭贷款的概念按揭（Mortgage)贷款购房需求派生的融资需求主要为中长期贷款预期收入理论：《定期存款及银行流动性理论》(普鲁克诺，美，1949)银行资产的流动性取决于借款人的预期收入，而不是贷款的期限长短。借款人的预期收入有保障，期限较长的贷款可以安全收回，借款人的预期收入不稳定，期限短的贷款也会丧失流动性2主要内容个人购房流程（03-08）按揭贷款基本业务标准（09-14）二手房贷款产品要素（15-27）二手房贷款业务经办（28-57）二手房贷款业务营销（58-66）按揭贷款风险控制（67-68）按揭贷款新产品介绍（69-74）3个人购房流程房产可能是许多人一生最大的消费/投资选房签订买卖合同付款收房办理产权委托买卖4个人购房流程：选房所有类型房屋是否满足自住或经营所需？价格是否合理？质量是否存在问题？一手房（新建房屋）期房：能否如期收房，会不会烂尾？质量要靠开发商的“人品”现房：是否滞销楼盘？能否办理个人产权？二手房（存量房、再交易房产）能否公开上市、顺利过户？5个人购房流程：签订买卖合同合同细节的约定购买对象购买价格付款方式交房期限产权办理违约责任售房人（开发商、经纪公司）是否存在合同欺诈？谁能避免一房多卖？售房人隐瞒实情、不讲理，怎么维权？6个人购房流程：付款付款方式选择一次性付款，还是分批付款？付款来源：自筹借贷：选择私人借款，还是银行贷款？★无论如何，钱总不能少付：自筹+借贷≥购买价格如何规避付钱了，拿不到房产？先办产权、再付款，还是反过来？买卖双方如何妥协？房管部门、银行能帮我避免钱货两空？7个人购房流程：办理产权/收房先“办理产权”（过户），还是先“收房”？期房：通常先“收房”，后“办理产权”一手现房/二手房：通常先“办理产权”，后“收房”过户要点购房人与售房人一块办理可能要向税务、房管、土地等多家主管部门申报材料购房人要缴纳相关税、费收房要点是否货真价实？物业等配套设施方面是否有遗留问题？8个人购房流程：委托买卖选房、合同、付款、过户和收房，都是对买卖双方的考验解决之道：委托购买、委托销售合同、过户、收房的某一或多多环节，买卖一方或双方都可能授权委托他人（或中介公司）代办委托买卖的主要问题委托事项是否真实？是否存在买卖一方或双方不知情？受托人是否未行使必要权利，或超越权限行事？一旦出现纠纷，买卖双方如何处理？9按揭贷款基本业务标准借款人条件优质单位职工条件保证人条件抵押房产条件10借款人条件18周岁-60周岁，具备完全民事行为能力的自然人具有收入来源稳定的固定职业，包括单位职工、自谋职业者个人信用记录不属于禁入类首付款不低于实际购房价的20%借款人应具备偿还能力，须同时满足：收入还贷比≤55%，对外担保倍数≤10收入还贷比=（本次贷款月均还款额+所购房屋月均物业支出+原有负债月均还款额）÷月均税后收入对外担保倍数=对外担保的贷款余额÷年均税后收入注意事项借款人（共同借款人）有配偶时，合并计算收入总额作为月均收入、年均收入；原有负债仅针对剩余期限超过1年的所有贷款月均还款额按等额本息还款法试算11对个人信用记录分类标准的解释信用报告考察期间为24个月账户状态为“销户”（信用卡）或“结清”（贷款），当前月份为1，前一个月为2，…账户状态为“正常”的，各个账户还款记录的结算年月为1，前一个月为2，…准贷记卡仅使用超过2的记录（含记录G），并且使用前先扣减2(记录G不作扣减)信用卡与贷款是否合并计算违约次数分别进行考察，记录次数不合计使用客户提供证明材料或向原银行申诉后,信用记录如何分类使用“原查询”记录查询结果，“经调整”记录成功申诉、提供有关证明后的结果一人有多个信用卡（或贷款）账户，次数是否所有账户都合计次数对于还款状态记录1，仅取次数最多的账户，不累加多个账户的次数对于房产抵押类贷款，配偶为禁入/次级类的，不将借款人下调分类12优质单位职工条件优质单位职工的条件18周岁-60周岁，具备完全民事行为能力的自然人无任何违法行为，个人信用记录属于正常类或瑕疵类当地国家行政事业单位、国有大中型企业、知名外资或合资企业的正式职工，并具有以下资历之一：5年（含）以上工作年限本科（含）以上学历，2年（含）以上工作年限研究生（含）以上学历部门经理（含）以上或同等职位优质单位职工享有免于提供收入证明，收入按近一年内当地城镇居民人均可支配月收入的1.5倍计算可提供阶段性保证可申请优质单位职工一手房贷款13保证人（个人）的条件个人作为保证人，应为优质单位职工个人保证人代为清偿债务能力须同时满足：保证人不属于借款人的家庭成员收入还贷比≤50%，对外担保倍数≤10收入还贷比=原有负债月均还款额÷月均税后收入对外担保倍数=（本次贷款金额+原有对外担保的贷款余额）÷年均税后收入注意事项收入还贷比、担保倍数仅针对保证人本人，不包括其配偶原有负债仅针对剩余期限超过1年的所有贷款月均还款额按等额本息还款法试算14抵押房产条件房产类型仅限于借款人自有或与他人共有，依法有权处分符合当地抵押登记条件抵押人年龄18-60岁、具备完全民事行为能力不属于低保居民。房龄上限（有特别授权的，以业务批复为准）住宅：一般15年，优质单位职工作借款人，或者建筑质量、区域位置优良的，放宽至20年商业用房（含商住两用房）：一般10年，建筑质量、区域位置优良的，放宽至15年土地使用权取得年份+使用年限-当前年份≥贷款期限+3年注：使用年限一般为40年-70年。对于住宅，本项一般都能满足15二手房贷款产品要素贷款需求与用途贷款金额贷款期限贷款利率还款方式担保管理限制政策16贷款需求与用途一笔贷款仅限购买一套房产，并以所购房产抵押首付款交割，是贷款发放的必要前提直接支付：现金收据，转账凭证委托监管：我行监管，他行监管贷款资金提款使用我行向售房人指定的收款账户划转不得向中介机构及其经办人员的账户划转注意事项房管部门指定我行采用的监管账户，可作为首付和贷款中转账户抵押物不要求必须是家庭的第二套住房建议抵押物共有人作为共同借款人17贷款金额单笔贷款≤500万元贷款成数≤最高抵押率贷款成数=贷款金额÷Min(实际购房价，认可评估价)最高抵押率商品住宅、已购公房、经济适用房符合当地普通住宅标准：80%不符合当地普通住宅标准：70%别墅：60%商业用房（不含商住两用房）：50%商住两用房：55%18贷款期限住宅≤30年商业用房（含商住两用房）≤10年贷款期限+借款人年龄≤65年对共同借款人同样约束对第三方抵押人不约束19贷款利率利率调整方式贷款期限≤12月，不调整（固定利率）贷款期限＞12月，年初调整（浮动利率）利率水平住宅：浮动水平≥-30%商业用房（含商住两用房）：浮动水平≥10%注意事项利率水平可参考当地同业竞争状况决定对不同资信状况的客户，应实行不同的利率水平20还款方式一次性仅限贷款期限≤12月等额本息、等额本金阶段性等额本息、阶段性等额本金宽限期≤36月（即：首次还本月数≤37月）21担保管理两种担保方式仅以房产抵押担保房产抵押为主，保证为辅阶段性保证：通常适用于过户、抵押周期长的地区全程保证：参照当地同业惯例，通常对自谋职业者三种操作模式见下页22担保管理：模式一仅以房产抵押担保，银行取他项权证（或抵押登记回执）后放款。属于最保守的担保管理模式贷后管理签订买卖合同面签贷款申请调查审批产权过户（首付款支付）（物业结清，可选）贷款发放新产权抵押他项/抵押回执23担保管理：模式二仅以房产抵押担保，银行取过户回执（或新房本）、并受托抵押公证后放款。实际上属于阶段性信用担保贷后管理签订买卖合同面签贷款申请调查审批产权过户（首付款支付）过户回执/新房本受托抵押公证新产权抵押取得他项权证（物业结清，可选）贷款发放24担保管理：模式三房产抵押加保证担保，银行/保证机构取过户回执（或新房本）、并落实保证后放款。阶段性担保的营销意义重大贷后管理签订买卖合同面签贷款申请调查审批产权过户（首付款支付）过户回执/新房本落实保证新产权抵押取得他项权证（物业结清，可选）贷款发放25担保管理：主要风险模式二、三的主要风险抵押登记长期未办理借款人恶意撤销过户或挂失产权证书抵押财产被查封或冻结、无法完成过户/抵押登记26担保管理：避险措施模式二、三的避险措施信用记录较差、或经营风险较大的客户，慎用此模式争取通过当地房管部门，防止客户撤销过户申请贷款行建立内部台账、及时收押产权、落实抵押登记总行及分行考核抵押入账的办结率，对超过当地合理办证周期、未办理抵押入账的贷款实施特别督办贷款行应经常留意房管部门的对外公告，在发现待抵押房屋存在被恶意撤销过户或挂失、被查封或冻结等情况时，及时要求借款人提供新的担保或予以追偿27限制政策购置住房，利率和首付有如下限制次级类(借款人、借款人配偶的信用记录)利率浮动水平≥-20%、贷款成数≤65%投资性用途利率浮动水平≥-15%、贷款成数≤60%次级类+投资性用途利率浮动水平≥-10%、贷款成数≤55%28二手房贷款业务经办营销受理贷款调查调查复核审批结果通知贷款批报贷款发放/使用贷款条件落实签署合同贷款行贷款审批贷款审查审批中心产权过户客户贷后管理29营销受理-贷款行客户经理贷款行的范围一级支行，一级分行、二级分行的直属支行（营业部）客户筛选银行自身营销通过合作经纪/担保机构推荐受理要点见买卖双方面谈解答贷款相关政策和手续首要推荐使用我行交易资金监管注意事项除分行直属支行之外，二级支行仅作业务营销，不得作为贷款行30受理初审保守性的收入证明最近12个月工资账户流水、正式工资查询单、公积金缴存查询单或养老金缴存查询单房屋交易行为的真实性售房人是否取得出售房屋的完整证明文件，包括：开发商售房相关许可证、个人售房的受托书、审批表或对产权纠纷的界定文件（如离婚、继承财产）售房人实际已婚或有财产共有人的，应确认其配偶或共有人已出具同意出售房屋的书面意见如果交易房屋与现场勘查不一致，应要求售房人进行房屋产权变更登记后，再进行房屋买卖，以避免在购房人需要进行产权变更时加大我行贷后工作量31受理面签签署文件售房人夫妻共同填写《售房人声明》借款相关人员填写《个人购房借款申请表》，本人现场签字，客户经理见证签字按《个人二手房贷款资料检查清单》收件，并当面核对原件与复印件借款人可预签《个人贷款(手工)借据》，但不得预填内容借款相关人员可预签《个人购房借款及担保合同》，但不得预填内容客户经理填写《个人消费贷款业务受理台账》32贷款调查-贷款行信贷员调查主要内容：身份证核查及个人信用报告查询我行个人信贷管理系统查询经济收入能力及个人资产核查所购房屋/抵押房屋的调查保证人的资信调查调查结果记录：填写调查审批表“调查信息”部分明确贷款建议注意事项当前管理系统录入抵押物时，贷款成数按申请贷款金额计算实际购房价以买卖合同的成交价格为准，不含买卖双方应支付的税费33调查制度逐笔调查的制度，即：不论批量受理或单笔受理，均对借款人申请的每笔贷款进行单独调查调查应以非现场调查为主，结合现场调查进行对于自谋职业者，要对经营实体进行现场调查自行评估抵押物的，应对抵押物现场查看房龄超过15年*、或评估单价高于同等地段平均水平20%的抵押物，应实地查看，确认有无重大质量缺陷、评估价值有无虚高，并在调查审批表的“风险揭示”处进行特别解释调查时应综合利用书面材料、征信记录与互联网等公共媒体调查人出具调查意见的30天之内，必须上报业务主管复核*注：房龄允许超过20年的地区，为2