登记官培训_基本制度与政策(XXXX04)

房地产管理基本制度与政策•一、房地产业概述•二、建设用地制度•三、国有土地上房屋征收与补偿•四、规划和建设工程管理制度•五、房地产开发经营制度•六、交易管理与权属登记制度•七、其他相关制度：中介、税收、公积金、物管一、房地产业概述•1、房地产业在国民经济中的地位和作用•房地产业是关于房地产投资开发、经营交易、消费管理与服务等各方面关联行业的总称。房地产业属于第三产业。但建筑业属于物质生产部门归入第二产业。•2、房地产业的历史沿革•..\..\房地产历史沿革.doc•3、住房制度改革•4、房地产法律法规体系•（一）我国土地实行社会主义公有制•即全民所有制和劳动群众集体所有制。•1、城乡二元制•全民所有，即国家所有土地的所有权。•劳动群众集体所有制情形有：•(1)村农民集体•(2)村内两个以上农村集体经济组织的农民集体•(3)乡（镇）农民集体•2、城乡各自所有的土地范围二、土地制度•下列关于土地所有权的表述，正确的有（CD）•A.我国的土地所有权全部归国家所有•B.我国的土地所有权由各级人民政府所有•C.农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有•D.宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有•E.国家征收和征用集体土地后，土地所有权发生变化•（二）土地主管部门•1、国有土地•由国务院代表国家行使•单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。•2、集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。•集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。•土地登记的基本单元为宗•（三）土地管理原则•1、所有权和使用权相分离•2、实行土地登记制度•3、实行土地有偿有限期使用制度、在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外•4、实行土地用途管制制度•5、实行保护耕地的制度•国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。•下列关于土地管理的表述，正确的有（ACDE）A.土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地B.土地用途管制的核心是不得擅自改变建设用地的用途不得改变农用地用途C.国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利进行登记D.土地有偿使用的方式有出让、租赁、作价出资E.国家依法实行国有土地有偿使用制度，法律规定范围内划拨国有土地使用权的除外•下列关于土地有偿使用的表述，正确的有（）•A.国有土地租赁可以采用招标、拍卖或者双方协议的方式•B.土地租赁合同可以转让•C.租赁土地上的房屋等建筑物、构筑物可以依法抵押，抵押实现时，土地租赁合同同时转让•D.国家作价出资的土地使用权可以转让、出租、抵押•E.国有土地使用权短期租赁的年限一般不超过5年（四）集体土地征收1、集体土地征收/征用与国有土地上房屋征收的区别：征收内容/适用法律依据/法律后果2、征收审批权限•两级审批：•国务院批准：•省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。3、临时用地：经批准签订临时用地协议/不超过2年/不得改变用途/不得从事生产经营/不得修建永久性建筑下列关于集体土地征收的表述，正确的有（ABDE）A.征收基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的、其他土地超过70公顷的，有国务院批准B.省、自治区、直辖市人民政府批准征收土地的，应报国务院备案C.国家征收集体土地使土地使用权发生改变D.征收土地时必须进行征地公告E.集体土地征收补偿费包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费、青苗补偿费（五）建设用地制度•1、概念：指建造建筑物、构筑物的土地。•2、类别：国有建设用地：包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地集体建设用地：批准使用农民集体所有的土地•建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。下列关于建设用地的表述，正确的有（ABCD）A.建设用地包括国有建设用地和集体建设用地B.建设用地使用权是一种用益物权C.集体所有建设用地必须符合土地利用年度计划，还应当符合村庄、集镇规划D.国有建设用地有偿使用的方式包括出让、出租、作价出资E.集体建设用地只能用于兴办乡镇企业、村民建设住宅还包括乡（镇）村公共设施和公益事业建设•3、取得方式：•【划拨】•以行政配置方式在土地使用者缴纳土地补偿、安置等费用后，或者无偿地将国有土地使用权交付土地使用者使用的行为。•有偿使用的例外：•（一）国家机关用地和军事用地；•（二）城市基础设施用地和公益事业用地；•（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；•（四）法律、行政法规规定的其他用地。•划拨土地的转让、出租、抵押•（1）转让：未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。•一是经审批准予转让→受让方办理出让手续缴纳土地使用权出让；二是不办理出让手续，转让方将所获土地收益上缴国家。•..\..\法律\建设部\行政规章\《城市房地产转让管理规定》（建设部45号令）.doc•（2）出租：一是将划拨土地上建筑物出租营利的，应将租金中所含土地收益上缴国家；二是用地单位改制等原因不宜办理土地出让的可租赁；三是租赁期限6个月以上的，应订立合同期限不超过出让年限。•（3）划拨土地使用权设定抵押：•①关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产？•..\..\..\法律\最高法院（司法解释、批复、规定）\最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复（法释〔2003〕6号）.doc•②划拨土地使用权虽办理土地抵押登记，但未经有批准权的政府部门审批，抵押是否有效？•..\..\..\法律\最高法院（司法解释、批复、规定）\最高人民法院关于转发国土资源部《关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》的通知（法发(2004)11号）.doc•【出让】•出让方式：（1）协议出让：招拍挂以外的（2）招标、拍卖、挂牌出让：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。•受让主体：境内外的公司、企业、其他组织和个人，可以取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。•某商场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是（B）年。A．15B．25C．35D．55•土地使用权出让最高年限按下列用途确定：•（一）居住用地70年；•（二）工业用地50年；•（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；•（四）商业、旅游、娱乐用地40年；•（五）综合或者其他用地50年。•其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限•4、闲置土地的处理•（1）范围未按建设用地批准书和土地出让合同规定的期限开发利用土地核准使用的土地，合同生效或用地批准书颁发满1年未动工已动工开发，但开发面积不足应建面积1/3的，或投资额不足总投资额的25%且未经批准中止开发建设连续满1年的。•（2）处理延长开发期限，最长不超过1年出让取得土地的，闲置一年以上按出让金20%以下征收土地闲置费。无偿收回：连续2年以上未使用的，经批准，县级以上人民政府无偿收回土地使用权并予以公告。三、规划和建设工程管理•（一）城乡规划城乡规划城镇体系规划城市规划镇规划村庄规划乡规划总体规划详细规划控制性详细规划修建性详细规划•1、规划编制与审批•城市总体规划：人民政府组织编制•控制性详细规划：规划主管部门编制•审批：•直辖市总体规划→报国务院审批•省会市/较大市→报省级政府审查→报国务院审批•其他市→报省级政府审批•城市控制性详细规划→本级政府批准→报本级人大常委会和上级政府备案•镇控制性详细规划→报上一级政府审批•2、规划、建设管理程序•以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目为例•申请核发选址意见书•立项：有关部门批准、核准或备案发改委、经委等•核发建设用地规划许可证依据控制性详细规划•土地管理部门划拨土地核发土地使用权证•建设工程规划许可规划部门•建筑施工管理建设部门•建设工程规划核实进入交易与权属管理•下列关于建设项目规划管理的表述，正确的有（BCD）•A.所有建设项目均应向城乡规划主管部门申请核发选址意见书批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，报批前，应当申请核发选址意见书•B.规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，国有土地使用权出让合同无效•C.《建设用地规划许可证》及附图，有效期限一年•D.《建设工程规划许可证》附件包括总平面图，与规划许可证具有同等法律效力•E.在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的不需申领规划许可证•应申办《乡村建设规划许可证》方可办理用地审批手续。•不含宅基地上村民住房建设的规划•下列关于城市规划控制线的表述，正确的有（ABCDE）A.城市紫线是指历史文化街区的保护范围界线，以及历史建筑的保护范围界线B.城市绿线是指城市各类绿地范围的控制线C.城市蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线D.城市黄线是指城市基础设施用地的控制界线E.用地红线是各类建筑工程项目用地的使用权属范围的边界线•（二）勘查设计管理•建设工程勘察、设计发包依法实行招标发包或者直接发包。不得将所承揽的建设工程勘察、设计转包。•建设工程勘察、设计文件内容需要作重大修改的，建设单位应当报经原审批机关批准后，方可修改。•注册建筑师制度：取得注册建筑师证书并从事房屋建筑设计及相关业务的人员。一、二级•施工单位签署质量合格的文件上，必须有（C）的签字盖章。A．注册建筑师B．注册结构工程师C．注册建造师D．注册监理工程师•注册建筑师：从事房屋建筑设计及相关业务•注册结构工程师：从事房屋结构、桥梁结构和塔架结构等工程设计及相关业务的专业技术人员•注册建造师：担任施工单位项目负责人及从事相关活动的专业技术人员。•（三）建设工程招投标与监理•1、招投标•建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：•（1）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；•（2）全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目•（3）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目•（4）法律或者国务院对必须进行招标的其他项目的范围有规定的，依照其规定。•下列关于工程监理的表述，正确的有（ABC）A.建筑面积在5万平方米以上的成片开发建设的住宅小区工程应当实行监理B.利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程；C.工程监理的任务和内容是“三控、两管、一协调工程进度、质量、投资控制/合同管理和信息管理/全面的组织协调D.工程监理单位可以转让工程监理业务E.工程监理企业分为甲乙丙丁四级仅有甲乙丙三级•（四）施工与质量管理•1、施工图审查•（1）应当审查•建设单位应当将施工图送审查机构审查，按规定应当进行审查的施工图，未经审查合格的，建设主管部门不得颁发施工许可证。•（2）审查主体•2001《建设工程质量管理条例》规定：建设单位应当将施工图设计本文件报建筑行政主管部门审查。•2004《房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法》•规定：建设主管部门认定的施工图审查机构对施工图（含勘察文件）涉及公共利益、公众安全和工程建设强制性标准的内容进行的审查。•2、施工许可管理•不申领《施工许可证》的例外情形：•（1）工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。省级建设行政主管部门可以对限额进行调整。•（2）按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。•抢险救灾工程、临时性建筑工程、农民自建两层以下（含两层）住宅工程，不适用。•建设单位应当自领取施工许可证之日起（3个）月内开工，因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由；延期以2次为限，每次不超过（3个）月。既不开工又不申请延期或者超过延