物业管理概论(PPT135)(1)

主要内容•绪论•物业管理的基本结构•物业管理企业•物业管理主要运作环节•物业管理资金管理第一章绪论•物业管理的概念•物业管理的特点与原则•物业管理的产生与发展第一节物业管理的概念一、物业与物业管理（一）物业的概念1、概念所谓物业管理中的物业是指已建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。2、物业与房地产、不动产的区别与联系物业管理的概念（二）物业管理物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理的概念•物业管理的工作对象：–管理对象：各类物业–服务对象：物业所有权人（业主）和使用人物业管理的概念•物业管理的目标：–使物业发挥正常使用功能和保持应有的经济价值。物业管理的概念•手段：–运用现代管理科学和先进维修养护技术，以经济手段对物业实施多功能全方位的统一管理。物业管理的概念二、物业管理与传统房地产管理的区别（一）管理体制不同（二）管理内容不同（三）房屋的产权结构不同（四）管理机制不同（五）管理关系不同物业管理的概念三、物业管理的业务范围（一）物业管理的基本业务对物业进行日常维修保养和计划修理工作（二）物业管理的专项业务治安保卫、环境卫生、消防安全、绿化管理、车辆道路等物业管理的概念（三）物业管理的特色业务1、特约服务：接受业主委托而提供的服务2、便民服务：指物业管理企业自办或与社会联合举办的服务项目，如各类商业网点、文体娱乐、教育卫生、交通网点等。（四）物业管理的多种经营业务第二节物业管理的特点与原则一、物业管理的主要特点（一）物业管理的社会化（二）物业管理的专业化（三）物业管理的企业化（四）物业管理的经营型物业管理的特点与原则二、物业管理的基本原则业主自治与物业管理企业的统一专业化管理相结合•业主自治管理–自治：决策权、知情权监督权等–自律：自我约束物业管理的特点与原则签订业主公约；组建业主委员会•物业管理企业的统一专业化管理业主委员会自主选聘物业管理企业实现二者的结合第三节物业管理的产生与发展一、早期的物业管理物业管理起源于19世纪60年代的英国。二、现代物业管理现代物业管理是在20世纪初期在美国形成并发展起来的。物业管理的产生与发展三、中国大陆物业管理的产生与发展(一)探索和尝试阶段（20世纪80年代至1994年）(二)快速发展阶段（1994年至1999年）(三)巩固提高阶段（1999年至2003年）(四)走向成熟阶段(2003年至今)物业管理的产生与发展四、物业管理发展中存在问题（一）存在的主要问题1、物业管理的社会化程度不高2、物业管理运作行为不规范物业管理的产生与发展(1)“角色错位”和物业管理不到位(2)不正当竞争(3)逆专业化问题(4)经费问题(5)房地产开发遗留下“后遗症”物业管理的产生与发展3、物业管理企业自身不完善(1)物业管理企业的经营能力不足(2)缺乏物业管理的专业人才，从业人员素质不高(3)内部管理不健全4、旧观念和旧思维难以改变物业管理的产生与发展(二)对策探讨1、打破谁开发谁管理的模式，推行市场化的物业管理2、创建优良的品牌，树立良好的企业形象3、更新观念，转换管理体制4、多渠道培育物业管理专业人才，提高物业管理行业整体人才素质第二章物业管理的基本结构•参与物业管理的各个机构及其权利和义务•各物业管理机构间的关系第一节参与物业管理的各个机构及其权利和义务一、房地产开发企业（一）房地产开发企业参与物业管理1、直接从事物业管理工作2、承担物业管理的前期工作（二）房地产开发企业物业管理中的权利1、组织前期物业管理前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘的物业管理企业实施物业管理之前，年开展的物业管理活动。参与物业管理的各个机构及其权利和义务2、参加为主业大会（三）房地产开发企业物业管理中的义务1、承担前期物业管理工作2、协助物业管理公司工作3、承担未出售房地产的物业管理费用4、在保修期内承担物业的保修责任参与物业管理的各个机构及其权利和义务二、业主大会业主大会是由全体业主组成，决定本物业重大管理事项的业主自治管理的组织。业主大会在物业管理中的主要职责：1、制定、修改业主公约和业主大会议事规则；2、选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；3、选聘、解聘物业管理企业；参与物业管理的各个机构及其权利和义务4、决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；5、制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；6、法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。参与物业管理的各个机构及其权利和义务三、业主委员会业主委员会是由业主大会选举的代表组成的业主大会的执行机构，代表全体业主维护其物业权益，依法行使各项权利和义务。业主委员会在物业管理中的主要职责：1、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；参与物业管理的各个机构及其权利和义务2、代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；4、监督业主公约的实施；5、业主大会赋予的其他职责。四、业主房屋的所有权人为业主。参与物业管理的各个机构及其权利和义务（一）业主在物业管理活动中，享有下列权利：1、按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；2、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；3、提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；4、参加业主大会会议，行使投票权；参与物业管理的各个机构及其权利和义务5、选举业主委员会委员，并享有被选举权；6、监督业主委员会的工作；7、监督物业管理企业履行物业服务合同；8、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；9、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；10、法律、法规规定的其他权利。参与物业管理的各个机构及其权利和义务（二）业主在物业管理活动中，履行下列义务：1、遵守业主公约、业主大会议事规则；2、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；3、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；4、按照国家有关规定交纳专项维修资金；5、按时交纳物业服务费用；6、法律、法规规定的其他义务。参与物业管理的各个机构及其权利和义务五、物业管理企业及专业服务公司（一）物业管理企业物业管理企业是指按合法程序并具备相应资质条件的经营物业管理业务的企业性经济实体。1、物业管理企业的权利：（1）根据有关法规并结合实际情况制定管理办法；参与物业管理的各个机构及其权利和义务（2）依照物业服务合同和管理办法对物业实施管理；（3）依照合同及有关法律法规收取物业管理费；（4）制止违反规章制度的行为；（5）要求业主委员会协助物业管理工作；（6）选聘专业性服务公司承担专项服务业务；（7）法律、法规规定的其他权利。参与物业管理的各个机构及其权利和义务2、物业管理企业的义务：（1）履行物业服务合同，依法经营；（2）接受业主委员会、业主及非业主使用人监督；（3）重大管理措施应提交业主委员会审议批准；（4）接受行政主管部门的监督指导；（5）法律、法规规定的其他义务。参与物业管理的各个机构及其权利和义务（二）专业服务公司专业服务公司是为物业管理工作配套服务的专门机构。专业服务公司的设立，可以使劳动资源和自然资源共享，是物业管理发展的方向。专业服务公司应该是独立企业，根据其服务内容，可分为保安服务公司、清洁公司、园林绿化公司以及各种设施维修服务公司等。第二节各物业管理机构间的关系一、房地产开发企业与物业管理企业间的关系（一）房地产开发企业自行物业管理（从属）（二）委托物业管理企业管理（平等）二、房地产开发企业与业主大会间的关系（一）首次业主大会的召集人之一（二）首次业主大会的主要成员（三）参与业主大会年度会议各物业管理机构间的关系三、业主大会与业主委员会间的关系业主大会通过选举产生业主委员会，业主委员会是业主大会的常设执行机构四、业主委员会与物业管理企业间的关系（一）平等的经济合同关系（二）从属关系各物业管理机构间的关系五、物业管理企业与专业服务公司的关系（一）经济合同关系（二）雇佣关系参与物业管理各机构间的关系结构图房地产开发企业业主大会业主非业主使用人物业管理企业业主委员会专业服务公司首次召集召选集举首次合同选聘合同组成合同市政公司清洁公司绿化公司保安公司工程维修公司其他服务公司第三章物业管理企业•物业管理企业的几种模式•物业管理企业的资质等级管理•物业管理企业的机构设置•物业管理人员的素质要求与培训•物业管理企业的经营管理•物业管理企业与ISO9000质量标准物业管理企业一、物业管理企业的几种模式1、物业管理综合代理公司2、房地产企业附设的物业管理公司3、由原房管部门转换机制而组建的物业管理公司4、独立的物业管理公司物业管理企业二、物业管理企业的资质等级管理（一）物业管理企业的资质条件注册资金、管理章程与相应管理制度、管理机构与专业管理人员、管理物业的类型与规模等。（二）物业管理企业设立必须提供的资料（三）物业管理企业设立的程序（四）物业管理企业的资质标准物业管理企业的资质等级标准资质等级：国家标准：注册资本中级职称管理面积范围一级：500万20万方各类（200+100+15+50）二级：30010＜30、8（100+50+8+20）三级：505＜20、5物业管理企业三、物业管理企业的机构设置（一）机构设置的基本原则根据企业规模、专业化水平及自身管理水平和基础条件，本着利于领导、分级管理、精干高效的原则按需设置。（二）主要部门及职责“四部一室”、“五部一室”某物业管理企业组织机构图经理室办公室财务部工程部业务部经营部拓展部各小区或大厦管理处物业管理企业四、物业管理人员的素质要求与培训素质要求：思想作风、职业道德、业务素质、专业技术等（具备处理突发事件的能力）培训：学历教育、上岗培训、在职培训、外派培训。五、物业管理企业的经营管理1、规范化2、规模化3、信息化物业管理企业六、物业管理企业与ISO9000质量标准（一）什么是ISO国际标准化组织(InternationalOrganizationforStandardization)简称ISO，是一个成立于1946年的全球性的非政府组织，其目的在于促进国际间的合作和工业标准的统一。其主要功能是为人们制订国际标准达成一致意见提供一种机制。物业管理企业（二）什么是ISO9000ISO9000不是指一个标准，而是一族标准的统称。“ISO族标准”指由ISO/TC176制定的所有国际标准。TC176即ISO中第176个技术委员会，全称是“质量保证技术委员会”，1987年更名为“质量管理和质量技术保证委员会”，专门负责制定质量管理和质量保证技术的标准。物业管理企业1994版ISO9000标准已被采用多年，其中，如下三个质量标准之一通常被用来作为外部认证之用：1、ISO9001：1994《质量体系设计、开发、生产、安装和服务的质量保证模式》，用于自身具有产品开发、设计功能的组织；物业管理企业2、ISO9002：1994《质量体系生产、安装和服务的质量保证模式》，用于自身不具有产品开发、设计功能的组织；3、ISO9003：1994《质量体系最终检验和试验的质量保证模式》，用于对质量保证能力要求相对较低的组织。物业管理企业2000年12月15日，2000版的ISO9000族标准正式发布实施，其核心标准共有四个：1、ISO9000：2000质量管理体系-----基础和术语；2、ISO9001：2000质量管理体系----要求；3、ISO9004：2000质量管理体系----业绩改进指南；物业管理企业4、ISO19011：2000质量和环境管理体系审核指南其中，ISO9001：《2000质量管理体系----要求》，通常用于企业建立质量管理体系并申请认证之用。分为五大模块的要求：质量管理体系