济阳县人民政府关于推动和规范县城片区改造工作的意见

济阳县人民政府关于推动和规范县城片区改造工作的意见济阳政发〔2009〕22号各镇人民政府，各街道办事处，县政府各部门：为推动和规范县城片区改造工作，提高县城人居环境质量和居民生活水平，优化城市土地资源配置和空间结构布局，节约集约利用土地，促进城乡经济社会又好又快发展，特制定如下意见：一、指导思想和基本原则坚持以科学发展观为指导，按照“政府指导、片区实施、市场运作、分步推进”的思路，大力推动县城片区改造，促进城乡经济社会全面协调可持续发展。具体实施中，坚持以下原则：（一）坚持统一规划、分期实施的原则。在县城市总体规划指导下，高起点编制片区改造详细规划，结合实际，因地制宜，因片而异，一例一案，先行试点，分期实施。（二）坚持拆旧建新、拆建同步的原则。充分利用现有旧址土地资源，杜绝建新不拆旧，通过县城片区改造实现节约土地，切实维护居民切身利益。（三）坚持民主公开、政策透明的原则。涉及县城片区改造的各项政策要公开、公示，提高工作透明度，确保居民的知情权、参与权和监督权。（四）坚持综合开发、配套建设的原则。县城片区改造实行总体规划、突出重点、梯次推进。改造范围的公共配套设施，应同步建设。实施规范有序的物业管理，力求与城市化水平相协调。二、改造范围包括以下两部分：1、县城规划区范围内，以村（居）为组织形式的居民点，其宅基所占土地为集体所有，称其为城中村。2、县城规划区范围内，老企事业单位的旧址及居住点，其所占土地为国有建设用地，称其为老城区。三、任务目标力争用3年左右的时间，在城市总体规划的指导下，从规划建设入手，对县城建成区范围内的老城区和城中村进行改造，逐步提高居民的居住水平，市政基础设施和公共服务设施逐步完善，生态环境、交通状况和生活环境质量明显改善，绿地面积和公共开敞空间显著增加。同时配套与之相适应的制度建设和社会文化建设，把所改造片区建设成现代文明社区。四、相关政策实施县城片区改造，必须按照规定程序办理规划、土地和建设管理的各项审批手续，接受有关部门的监督和管理，确保改造工作健康快速运行。（一）规划政策1、县政府负责编制城市总体规划，县建管局负责编制控制性详细规划。所改造片区的修建性详细规划必须依据城市总体规划和控制性详细规划编制，可打破村（居）界限，实施村（居）整合。2、改造片区的修建性详细规划由县城片区改造工作领导小组委托具有资质的规划设计单位编制，组织专家论证并公示后，报县政府审批。3、片区规划一经批准就具有法律效力，其范围内的所有产权单位，无论隶属关系如何，均应服从片区规划。任何单位或个人不得在其规划范围内私自进行建构筑物的新建、扩建、翻建及改变地形、地貌等行为。（二）拆迁补偿和安置政策改造片区补偿与安置工作由街道办事处组织。各村（居）委会和片区原产权单位是各片区拆迁、补偿及安置的主体，在县城片区改造领导小组和街道办事处的监督指导下，针对各自的实际情况制定切实可行的拆迁、补偿、安置办法及标准，完成拆迁补偿安置工作。片区改造必须优先建设居民安置住宅，再进行商业开发。（三）土地使用政策根据有关法律、法规的规定，结合我县老城区用地情况现状，区别不同情况分两大类分别确定土地处置方式：1、老城改造，原土地为国有建设用地的，按具体情况分为以下几种处置模式：①对破产企业以划拨方式取得的土地使用权，应由县国土局依法收回。但鉴于地上建筑物和土地不可分割的实际情况，由（破产财产）管理人和县国土局分别委托中介机构对地上建筑物和土地进行评估。将地上建筑物与收回的土地使用权委托同一家拍卖公司整体拍卖。受让方在取得土地使用权时，必须同时购买其地上建筑物。地上建筑物和土地使用权的评估价格之和作为总标的，地上建筑物、土地使用权成交后的收益分别按其评估价格在总标的中所占比例依法减除优先受偿额度后，剩余部分进行分配，地上建筑物收益交由法院指定的管理人账户。地上建（构）筑物收益不足以清偿法律规定的所欠应当划入职工个人账户的基本养老保险的，由政府以该宗土地收益为限支付。地上建筑物及土地使用权拍卖委托权由法院指定的管理人与县国土局双方共同委托拍卖公司，拍卖公司负责向法院和县国土局出具符合法律规定的文书资料。破产企业国有划拨土地因区域规划为基础设施用地（绿地、道路、广场、公用设施和有法律规定预留地）的及以上委托拍卖流拍的，由县国土局按规定收购其地上建（构）筑物，地上建（构）筑物收益不足以清偿法律规定的所欠应当划入职工个人账户的基本养老保险的，由政府以该宗土地收益为限支付。通过以上方式获得的土地出让收益在按照以上分配后有剩余的，上缴县财政。对破产企业以出让方式取得的土地使用权，在不改变原用途的条件下，可由管理人组织委托拍卖处置，拍卖土地价款不足市场价80％的，由县政府以市场价80％为限连同地上建筑物整体收购。②对未破产企业用地，有继续生产能力的，应以土地置换为主的方式进行处置。按土地剩余年期价值或划拨土地实际价值进行等值土地置换，地上建(构)筑物按评估价格的现值补偿。无继续生产能力的，可参照破产企业土地使用权处置方式处置后安置职工。③对机关团体事业单位土地及公益事业、公共配套设施用地由县国土资源管理部门无偿收回后，按照区域详细规划的用途进行招拍挂。其地上建筑物可视情况给予适当补偿，确需继续使用土地的，由县政府给予划拨。④对房改房用地或其他居住用地按照《济阳县县城片区改造实施办法》的规定处置。⑤对不需要拆迁的建成区，土地手续不完善的，应统一完善用地手续。沿街商品房用地已改变土地用途的，应按照有关法律规定以市场价补缴土地出让金。⑥对确需拆除的建成区，应区别规划、土地、房屋登记手续的完备情况给予补偿。无任何建设手续的，按非法建筑予以拆除；只办理房屋登记手续，形成非法转让土地的，按房屋评估价补偿；土地权属明确、建设手续齐备，并办理房产登记手续的，可按房屋及土地评估价补偿。未经县政府批准，私自转让、出租划拨土地上厂房或其他建筑的，应认定转让、出租协议无效。⑦对零散的集体建设用地，除安置用地或特殊情况外，应征为国有土地后按照规划的要求统一处置。（如国家出台新的集体建设用地管理政策，遵照新政策执行）2、城中村改造，原土地为集体土地的，分以下几部分处置：①安置房用地用于安置村民的住宅用地，可根据村民意愿统一征为国有，并以划拨方式给村民办理土地登记。以实现城市土地的一体化管理，最大限度提高被安置村民所得利益。安置房向市场转让时，应按法律规定补缴土地出让金。补缴的出让金主要用于农村基础设施建设和支付农民养老保险金。②生产生活用地（留地安置）留出人均不超过25平方米的土地由村民自主开发和经营，是保障村民有长期、稳定收益的基础。该类土地可充分发挥村民自治作用，在规划允许的前提下，可由集体经济组织自建或入股举办企业，建设商品住宅小区，商城、商贸市场统一经营；也可由村民自建企业、商业楼自主经营。以上土地由政府统一征为国有，除村民自建自营外，应按市场化方式进行配置，所得土地收益全额用于以上土地所属村的基础设施建设和村民养老保险的支付。（如国家出台新的集体建设用地管理政策，遵照新政策执行）③其它土地应由政府统一储备，并按规划要求统一配置。所得收益优先用于农村基础设施建设和支付农民养老保险金。（四）基础设施建设管理政策1、县城片区改造项目内的道路、绿化、亮化、排污等市政、公益设施，由改造主体负责建设。房地产开发单位参与片区改造的，必须严格按照规划要求建设市政、公益设施。片区改造项目完成后，由县城片区改造工作领导小组组织有关部门验收。2、按规划进行组团式集中安置、合村并点、异地搬迁的，幼儿园、学校、老年公寓、公共绿地等公共服务设施的用地和建设资金，由相关村（居）和开发单位按照建筑面积所占比例进行分摊。（五）优惠政策1、县城片区改造中的居民安置住房，免收所有归县级财政的行政、事业性收费；政策性基金先征后返；其它服务性收费按标准的最低下限收取；办理房产证免收工本费。2、供水、供电、供暖、供气、通讯、广播电视等单位负责配套主管线到小区入口。五、有关要求（一）加强组织领导。县城片区改造工作是一项涉及面广、任务量大的系统工程，事关人民群众切身利益和社会稳定，必须有组织、有计划、有步骤地开展。为此，县政府成立县城片区改造工作领导小组，负责全县片区改造工作的政策咨询、业务指导、投资融资、项目审核和监督协调工作。县有关部门要切实履行职能，要进一步简化审批程序，提高审批效率，确保县城片区改造工作的顺利进行。各街道办事处和片区原产权单位负责本辖区片区改造工作的组织实施，要将县城片区改造工作纳入街道办事处和有关部门年度工作考核目标，切实加强组织领导、业务指导和检查监督，严把县城片区改造方案的审批关和改造资金的使用关，确保专款专用。（二）严格审批程序1、拟申请列入县城片区改造计划的村（居），由村（居）委会或原产权单位写出改造申请，经所在街道办事处预审。2、经预审列入改造计划的村（居），村两委和片区原产权单位在广泛征求居民意见的基础上，形成居民代表签字、村（居）两委和片区原产权单位盖章的书面意见，并公示无异议后由所在街道办事处审查，报县城片区改造领导小组正式批准，列入片区改造的范围。3、经县城片区改造领导小组正式批准列入改造范围的片区，由所在村或片区原产权单位制定片区拆迁、补偿及安置方案。方案包括所改造片区的土地、人口及附属物的现状；居民安置用地面积；房地产开发用地面积；总拆迁户数及面积；拆迁补偿安置标准及办法等内容，公示无异议后经居民大会或居民代表会议签字同意，并报所在街道办事处审查后，报县城片区改造领导小组审批后实施。（三）强化宣传。街道办事处、各有关部门要加大对县城片区改造工作的宣传力度，坚持正确的新闻舆论导向，做到家喻户晓，人人皆知，公开透明。要妥善处理改造过程中遇到的一系列问题，确保社会稳定，确保国家、集体和个人的合法权益。本意见自下发之日起施行。本县过去有关县城片区改造的规定、政策与本指导意见不一致的，按本意见执行。