物业管理法_第1章

物业管理法规制度与政策主讲人：贾薇Email:[e-mail]课程目标2010-09-07目标2‡物业管理法的基本概念‡基础知识‡基本理论‡有关物业管理的法律、法规目标1目标2目标3‡提高依法治国、依法管理物业管理的自觉性‡分析和解决实际问题掌握物业管理法方面的知识，并提高应用所学知识解决有关物业管理的实际法律问题的能力„学时：40学时„考核方式：平时成绩（30%）+考试（70%）„参考教材：‡《物业管理法》，李延荣、周珂著，中国人民大学出版社‡《物业管理法概论》，李媛辉编著，中国林业出版社‡新《物业管理条例》课程要求2010-09-072010-09-07第一章物业管理法概述本章学习目标23掌握相关的基本概念，物业管理立法应遵循的基本原则，渊源1理解相关物业管理法律法规所调整关系的分类了解我国物业管理立法的现状和存在的问题第一章物业管理法概述物业管理：指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同规定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。狭义的角度，即从专业化物业服务企业接受业主及非业主使用人委托、从事物业管理活动的视角2010-09-07物业管理的界定第一章物业管理法概述物业管理的界定2010-09-07‡物业服务企业与业主之间具有明显的委托关系‡物业管理的对象是各种各样的物业‡物业管理的服务对象是物业的业主和非业主使用人‡物业管理属于第三产业，是一种新兴的服务业，属现代服务业范畴第一章物业管理法概述物业管理的界定‡物业管理的宗旨是采用现代化的经营管理手段对物业实施全方位、多功能的管理，为业主和非业主使用人提供全方位、多层次、高水平的服务‡物业管理的目的是完善物业的使用效能，并使其保值、增值，为业主和非业主使用人创造一个方便、安全、清静、整洁的居住和工作环境，最终实现社会效益、经济效益、环境效益的同步增长2010-09-07第一章物业管理法概述背景介绍物业管理法规制度与政策是随着我国房地产的商品化、房地产业的复苏与房地产市场的发展而逐步产生的。2010-09-07规范从业资质收费价格管的原因共用与市政公用管理维护职责需区分物业服务企业形成‡城市经济体制改革‡物业服务企业的形成‡共用与市政公用管理维护职责需区分的需要‡收费价格管制的需要‡规范从业资质的需要‡旧小区居民购买房改房后物管服务的需要‡规范物管合同的需要2010-09-07第一章物业管理法概述物业管理法：指调整物业管理组织、物业管理活动、以及与物业相关的财产关系的法律规范的总称。简而言之，物业管理法即是调整物业管理关系的法律规范的总称。1.1相关概念物业管理关系民事性质的经济关系行政管理性质的经济关系民事性质经济关系行政管理性质经济关系指平等主体之间基于物业而发生的所有、使用、交易、服务和收费等经济关系指不平等主体之间基于物业而发生的权属登记、税费征收、行业管理以及行政调处有关纠纷等经济关系第一章物业管理法概述1.1相关概念物业管理法规：指拥有立法权的国家行政机关、地方各级人大依照法定程序制定和颁布的有关物业管理活动中各物业管理主体的地位、权利义务、行为等方面的规范性文件。2010-09-07„当前我国有关物业管理的立法主要以法规的形式出现，而少部分法律内容只涉及一部分物业管理的内容„《物业管理条例》我国具有最高法律效力的物业管理行政法规第一章物业管理法概述2010-09-071.1相关概念物业管理制度：指由一定范围内的人群集体约定俗成的或者以国家权力部门法律法规、规章形式或认可的，用以界定、约束、控制物业管理关系主体的法律地位及其行为关系，从而使之符合特定秩序要求，具有强制性的系列规范及其实施体系。„物业管理制度并不限于物业管理法律确定的规范及实施体系，还包含物业管理行业组织（主要是物业管理协会）所确定的规范及实施体系第一章物业管理法概述2010-09-071.2物业管理法的外延广义的物业管理法狭义的物业管理法物业管理法‡对物业管理关系进行调整的所有法律规范•宪法规范•民法规范•经济法规范•行政法规范•刑法规范•国务院及中央部委的条例和规章•地方性法规和规章‡立法机关颁布的有关物业管理方面的专门法律或法规•《物权法》——全国人大•《物业管理条例》——国务院物业管理关系复杂，涉及面广，迄今为止我国乃至世界各国还未见有一部大而全的，以“物业管理法”命名的法律调整物业管理关系的法律规范分布于多项法律、法规和规章之中21第一章物业管理法概述1.3物业管理法的调整对象物业管理关系1234物业财产关系物业服务合同关系物业管理行政关系物业建设和经营关系•物业的所有权和使用权属于物权，是最重要的财产权利，是物业管理活动的基础•物业的财产关系实质是指物业的权属关系（土地、房屋的所有权和使用权、建筑物区分所有权）•物业服务合同关系是指房地产建设单位或业主与物业服务企业之间基于物业服务合同而发生的关系•是物业管理关系中最为重要的内容•物业管理的早期介入可以在物业项目的定位、规划设计的完善、建设质量的提高、销售办法的制定等方面为物业建设和经营提供完整、全方位的帮助•为了在早期介入中发挥更好的作用，物业服务企业必须配备相应的专业人才，特别是配备精通各环节所涉及的相关法律与制度的法律人才•指政府有关部门与房地产建设单位、物业服务企业、业主及非业主使用人、业主委员会等行政相对人之间在物业管理活动中间形成的管理与被管理的关系•政府对物业管理市场的管理主要立足于宏观调控2010-09-07第一章物业管理法概述2010-09-071.4物业管理法的渊源物业管理法的渊源：指以宪法为核心的各种物业管理制定法，及物业管理法律、法规的各种表现形式。物业管理法宪法法律行政法规地方性法规规章司法解释第一章物业管理法概述2010-09-071.4物业管理法的渊源宪法法律行政法规•物业管理法的内容必须符合宪法的基本原则和精神•宪法中关于房地产权属、私有财产权、继承权、住宅、公民权利等是物业管理立法的根本依据，在整个物业管理法律的渊源中具有最高层次的法律效力，物业管理的立法、司法具有最高指导作用•尽管我国尚未制定专门的物业管理法，但我国有多部法律直接或间接涉及物业管理，与物业管理有关的法律主要有：《民法通则》、《物权法》、《合同法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》•国务院令2007第504号修订，自2007年10月1日起施行的《物业管理条例》是我国物业管理中最主要、最直接、具有最高法律效力的行政法规•《建设工程质量管理条例》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市私有房屋管理条例》、《建设项目环境保护管理条例》地方性法规规章司法解释•《北京市物业管理办法》(2010)《深圳经济特区住宅区物业管理条例》(1994)《山东省物业管理条例》(2009)等•部门规章在全国范围内均具有约束力和执行力，属中央行政立法范畴，在效力等级上低于法律和行政法规。部门规章数量最大，也最常用，以建设部制定发布的规章为主，如《物业服务收费管理办法》等•地方政府规章只在所辖区域内具有效力，属地方立法的范畴，在效力等级上低于法律、行政法规和地方性法规•指国家最高司法机关根据法律赋予的职权就适用法律具体问题所作具有普遍司法效力的规范性文件•司法解释中关于物业管理法律规定的解释具有法律约束力第一章物业管理法概述1.4物业管理法的渊源2010-09-07物业管理实践先行，而立法跟进较慢121.5我国物业管理法的立法现状第一章物业管理法概述住宅区物业管理先行，非居住物业管理立法有待充实3物业管理体现中国特色，而法理创新仍需努力2010-09-07第一章物业管理法概述2010-09-011.5物业管理法律关系法律关系：指法律规范在调整人们行为的过程中所产生的、以主体之间的权利与义务的形式表现出来的特殊社会关系。„法律关系的主要特征法律关系以法律规范作为存在的前提123法律关系以法律上的权利和义务为纽带而形成法律关系以国家强制力作为保障手段司法机关在处理物业服务纠纷时，必须从复杂的社会关系中解构出相对独立的法律关系，才可进一步进行裁处第一章物业管理法概述2010-09-011.5物业管理法律关系物业管理法律关系：指物业管理法律规范在调整物业服务行为过程中形成的各参与其中的主体间的权利义务关系。物业管理法律关系只存在于物业服务过程中，有特定的参加主体是在相关法律规范调整之下形成的社会关系表现为物业服务各参与主体间的权利义务关系•对于房屋建筑管理，只有委托专业服务公司或选聘物业服务企业才产生物业法律关系•现实中物业产权的法律关系很多，如房屋的买卖、租赁等，尽管关系中的主体间存在法律关系，但与物业服务无关•物业法律关系是由物业管理法律规范来调整的•在物业服务过程中产生的多种社会关系并非都一定都是物业管理法律关系•物业管理活动中，当事人间权利义务的分配是物业管理法律关系具体而形象的表现第一章物业管理法概述2010-09-011.6物业管理法律关系的特征物业管理法律关系是由多种法律关系组成的统一体1•物业管理活动涉及业主、建设单位、物业服务企业、物业使用人、公用事业单位等多个方面的权利与义务。物业法律关系是多种法律关系的结合•包含各平等主体之间的物业管理民事法律关系（平权的物业管理法律关系）和物业管理行政法律关系（隶属的物业管理法律关系）•从本质上说，物业管理是业主的自我管理，物业服务企业的“管理”仅是一种形式，即基于业主的授权、依照合同的约定对公共事务进行适当的处分第一章物业管理法概述物业管理法律关系主要指向物业服务行为3•物业服务行为与其他商事行为的重要区别之一在于其提供的商品主要是公共性服务，要求物业管理立足于物业管理区域内的公共利益，服从大多数业主的意愿，以为全体业主谋求最大利益为目的•物业管理的公共性使得在接受物业服务的业主之中产生两种不良的心理倾向：搭便车和损害业主公益•物业服务行为具有复杂性，使主体间形成不同的权力义务关系，形成单务法律关系和双务法律关系物业管理法律关系围绕着业主自治展开2•业主自治是物业管理法律制度的核心•行政机关对物业管理活动的指导和监督应服务于“充分保护业主权益、提高业主自治水平”的目的•业主自治内部法律关系和外部法律关系•业主自治内部法律关系和外部法律关系互相影响、互相作用：内部法律关系的合法有效是外部法律关系成立的前提和基础，外部法律关系服务于内部法律关系第一章物业管理法概述2010-09-01物业管理法律关系的产生、变更和终止必须符合程序要求5•法律对物业管理法律关系的产生、变更和终止均设定了严格的程序要求，以确保物业管理法律关系的稳定性•重要的物业管理法律关系不仅采用书面形式，还需到房地产行政主管部门办理备案手续，如物业服务合同法律关系物业管理法律关系受到社会责任的制约4•物业管理主体在公共安全、公共秩序、社会责任等方面应当承担一定的责任•在物业管理区域内部，业主和物业使用人在行使物业所有权和使用权时，应承担必要的社会责任：兼顾公共利益和他人合法权益，尊重他人相邻权，不妨碍他人的安全和便利，合理使用公共场地和共用设施•在制度设计上，通过调整和保护两种方式实现社会责任的制约第一章物业管理法概述2010-09-011.7物业管理法律关系的构成要素内容客体主体构成要素•整体与部分的关系•符合系统与要素的统一定律，即在一定范围内是系统，在更大范围内则是要素法律关系与其构成要素的关系第一章物业管理法概述2010-09-011.7.1物业管理法律关系的主体物业管理法律关系的主体：即该法律关系的参加者，是法律关系中权利的享有者和义务的承担者。1234业主、物业使用人和业主自治机构建设单位、物业服务企业国家机关物业管理协会（非法人组织或团体）主体第一章物业管理法概述2010-09-011.7.1物业管理法律关系的主体业主、物业使用人和业主自治机构•物业的所有权为业主，是物业管理法律关系中享有完整权利的权利人•业主自治机构是业主的派生主体，是基于物业服务行业特殊性而产生的特殊主体建设单位物业服务企业•营利性法人：