物业管理实务讲稿14

尚玲珑从蜕变开始尚玲珑从蜕变开始尚玲珑从蜕变开始尚玲珑从蜕变开始博加博加博加博加1201201201202222一、问题研判二、竞争分析三、土地价值四、客群界定五、价值体系六、营销管理七、推广计划目目目目录录录录一、问题研判一、问题研判一、问题研判一、问题研判市场现状市场现状市场现状市场现状Ⅰ周边价格Ⅱ销售状态Ⅲ楼市现状Ⅳ客户认可市场现状市场现状市场现状市场现状1.周边均价：1.2万、1.5万、2.4万、3万不等。2.销售状态：除湖滨、天域和中茵为尾盘；白塘、大和、九龙仓为待售项目；其他在售项目均呈现出销售“供不应求”的状态。3.楼市现状：（1）上半年楼市呈现出回暖趋势，房价不断上涨。但下半年政府和银行对房贷政策可能有所调整，对二套置业者严格控制房贷，会对销售产生直接影响。（2）预计未来下半年园区将推出新盘21个，占整个苏州新盘市场的32%。下半年苏州可售房源将达到5万套。尤其是白塘和日本大和的推出，在很大程度上将直接造成本项目客户流失。4.客户认可：湖景资源、周边环境、生活配套、未来升值潜力。现状分析一现状分析一现状分析一现状分析一1111、、、、苏州的高端公寓以：中茵皇冠为典型代表建立苏州豪宅的基本评判标准（资源、客群、产品）2、中茵客群形象清晰：涉外人士、外企高管、周边企业主、少数苏州本地企业主。问题：问题：问题：问题：尚玲珑和其他的高端公寓被不断地被“中茵”这个价值坐标来衡量。后期尚玲珑项目自身高端价值标准的建立与否，将是决定本案品质理想诉求能否实现的关键所在，既由目前的产品现状，尚玲珑并没有形成自己的高端价值标准。现状分析二现状分析二现状分析二现状分析二1111、、、、从销售员了解到，尚玲珑销售问题不大。2、尚玲珑目前客群形象、产品形象、传播形象，不系统不清晰。3、客户对尚玲珑的认识仍然停留在玲珑湾的层面，因产品个性鲜明性不足的影响，将会增加产品未来的溢价风险，对于树立项目品质标杆的地位，将会产生潜性影响。问题一：价值标杆比照—客群形象不清问题二：项目前世今生—仍在玲珑湾内我们遇到的问题我们遇到的问题我们遇到的问题我们遇到的问题如何让尚玲珑脱离玲珑湾？如何让尚玲珑脱离玲珑湾？如何让尚玲珑脱离玲珑湾？如何让尚玲珑脱离玲珑湾？营销核心命题：营销核心命题：营销核心命题：营销核心命题：这是一个中长期的目标，需要稳扎稳打，逐步实现！二、竞品分析二、竞品分析二、竞品分析二、竞品分析万科玲珑湾待售：日本大和待售：白塘尾盘：中茵皇冠在售：晋合水巷邻里在售：晋合水巷邻里在售：晋合水巷邻里在售：晋合水巷邻里1111、竞争对象、竞争对象、竞争对象、竞争对象ⅠⅠⅠⅠ三显三显三显三显（（（（1111）大和（）大和（）大和（）大和（2222）白塘（）白塘（）白塘（）白塘（3333）晋合）晋合）晋合）晋合ⅡⅡⅡⅡ一隐一隐一隐一隐中茵中茵中茵中茵————苏州高端公寓标准。苏州高端公寓标准。苏州高端公寓标准。苏州高端公寓标准。三显：1、日本大和----苏州第一个日式精装公寓该项目预计2010年年出开盘，开盘销售信息目前均不详。日本大和：中国首个地产项目，打造苏州第一个日式精装公寓。占地面积：76571平方米建筑面积：12万平方米规划设计：18幢高层、小高层建筑，双会所设计绿化率达：48％建筑密度：13.1％容积率：1.6户型面积：从80—180平米项目配套：周边发展已经比较成熟有玲珑邻里中心、星湾学校、科文中心、博览中心、时代广场、久光百货、九龙医院等交通配套：离项目南出口仅十分钟路程的轻轨1号线也将于2011—2012年正式通车，也是项目交房与定期前后。三显：1、日本大和----苏州第一个日式精装公寓苏州第一项目18栋高层小高层多功能收纳系统装修新概念170170170170（（（（4-2-24-2-24-2-24-2-2））））170170170170（（（（4-2-24-2-24-2-24-2-2））））户型三户型三户型三户型三户型四户型四户型四户型四户型二户型二户型二户型二户型一户型一户型一户型一项目名称项目名称项目名称项目名称190190190190（（（（4-2-24-2-24-2-24-2-2））））135135135135（（（（3-2-13-2-13-2-13-2-1））））0000尚玲珑尚玲珑尚玲珑尚玲珑0000140140140140（（（（3-2-23-2-23-2-23-2-2））））98989898（（（（2-2-12-2-12-2-12-2-1））））日本大和日本大和日本大和日本大和尚玲珑尚玲珑尚玲珑尚玲珑大和即将以其营造的日式精装生活方式抢占苏州市场，客户群以：刚性再改为主。由于距离湖景较近且价格比尚玲珑低，未来将是尚最大的竞品之一。三显：2、新加坡星狮白塘一号基础信息建筑面积：56万方占地面积：30万方紧邻60多万方的白塘生态植物园！！！容积率：1.8绿化率：50%项目分布排列：南低北高（依次为：联排别墅、花园洋房、小高层、高层住宅）周边配套：园区实验二小、园区三中、新洲幼儿园、新牛顿双语幼儿园、九龙医院、工行、中行、建行、农行、湖东邻里中心、玲珑邻里中心、现代广场、金鸡湖商业广场、科文中心、国际博览中心、园区青少年活动中心独特卖点：60万方白塘生态公园形成印象:国际生态情景社区三显：2、新加坡星狮白塘一号预计2009年下半年8月底样板房开放。开盘时间预计：2009年底。开盘均价为：开盘均价为：开盘均价为：开盘均价为：1.11.11.11.1万！万！万！万！装修标准：装修标准：装修标准：装修标准：2000200020002000元！元！元！元！一期包括：244-258平米的独院联排别墅；153-171平米的花园洋房；94\135\150\180平米的高层。别墅、洋房现已封顶。190190190190（（（（4-2-24-2-24-2-24-2-2））））185185185185（（（（4-2-24-2-24-2-24-2-2））））户型四户型四户型四户型四135135135135（（（（3-2-13-2-13-2-13-2-1））））135135135135（（（（3-2-23-2-23-2-23-2-2））））户型二户型二户型二户型二170170170170（（（（4-2-24-2-24-2-24-2-2））））157157157157（（（（3-2-23-2-23-2-23-2-2））））户型三户型三户型三户型三户型五户型五户型五户型五户型一户型一户型一户型一项目名称项目名称项目名称项目名称240-310240-310240-310240-310（瀚庭）（瀚庭）（瀚庭）（瀚庭）0000尚玲珑尚玲珑尚玲珑尚玲珑244-258244-258244-258244-258（联排）（联排）（联排）（联排）94949494（（（（2-2-12-2-12-2-12-2-1））））白塘一号白塘一号白塘一号白塘一号白塘一号户型产品多样化，且总价较尚玲珑低，客户群以：刚性再改为主。由于距离湖景遥远且有白塘公园为其主要资源优势，未来将是尚最大的竞品。三显：3、晋合水巷邻里----高品质精装公寓沟通口号:新古典主义简约风格社区形成印象:苏州高品质精装公寓消费心态：高品质精装修，湖景房。交房时间：2009年10月首次开盘时间：2008年6月28日物业/费用：4.8元/平米/月主力总价：住宅：85万；别墅：240-310万当月均价：25000元/平米主力面积：公寓175-180㎡规划户数：518户规划设计：绿化率：50%容积率：0.8总建面积：12万平米占地面积：15万平米代理商：自销产品形态：高层、别墅开发商：晋合置业（苏州）有限公司位置：水巷邻里花园位于工业园区金鸡湖路一号三显：3、晋合水巷邻里----高品质精装公寓景观规划：1、社区规划共设城市广场、茂林区、都市区、田园区四大区域。2、由东向西、由低至高的空间建筑布局，采用弧形布置形态。3、新古典现代主义风格建筑群，借鉴苏州传统民居的围合形态4、通过景观、水系等有机划分出的组团。晋合水巷邻里自2008年6月以准现房的形式开盘对外销售。危机影响下，热销原因（产品本身）：1.准现房形式凸显产品的品质。2.低建筑密度规划将小区的地理位置优势发挥到极致。3.高层公寓全部采用架空层设计，增加了住户活动休闲空间。4.全精装修标准到每个细节，为高端品牌，迎合高端消费人群。170170170170（（（（4-2-24-2-24-2-24-2-2））））175-176175-176175-176175-176（（（（3-2-23-2-23-2-23-2-2））））户型二户型二户型二户型二190190190190（（（（4-2-24-2-24-2-24-2-2））））175-180175-180175-180175-180（（（（3-2-23-2-23-2-23-2-2））））户型三户型三户型三户型三户型一户型一户型一户型一项目名称项目名称项目名称项目名称135135135135（（（（3-2-13-2-13-2-13-2-1））））尚玲珑尚玲珑尚玲珑尚玲珑142-145142-145142-145142-145（（（（3-2-23-2-23-2-23-2-2））））晋合水巷邻里晋合水巷邻里晋合水巷邻里晋合水巷邻里水巷邻里公寓户型全部为水巷邻里公寓户型全部为水巷邻里公寓户型全部为水巷邻里公寓户型全部为3-2-23-2-23-2-23-2-2，客户群为：高端再改。精装修是其最大优势，但我们的总价低，客户群为：高端再改。精装修是其最大优势，但我们的总价低，客户群为：高端再改。精装修是其最大优势，但我们的总价低，客户群为：高端再改。精装修是其最大优势，但我们的总价低于晋合。对于户型二和户型三而言，尚的于晋合。对于户型二和户型三而言，尚的于晋合。对于户型二和户型三而言，尚的于晋合。对于户型二和户型三而言，尚的4-2-24-2-24-2-24-2-2户型功能更合理，利用率更高！户型功能更合理，利用率更高！户型功能更合理，利用率更高！户型功能更合理，利用率更高！传播形象:高端、品味沟通口号:世界的“中茵”形成印象:树立中茵国际高端罕有的地位一隐：中茵皇冠国际----苏州金鸡湖奢华豪宅消费心态：追求中国苏州豪宅大户生活环境。居住体现身份标签。绿化：绿化率49%容积率：2.50 外墙:玻璃幕墙、石材、铝板内墙:涂料大堂:花岗岩大理石电梯:德国蒂森克虏伯门窗:实木防火防盗门、彩色铝合金窗、中空双层玻璃厨房:意大利Scavolini橱柜卫生间:澳洲陶瓷、意大利五金（均为科马卫生间产品）供水:德国威能采暖:美国固特曼家用中央空调（带远程控制）卫生间：采用挪威中欧、丹麦狄微地暖建筑立面：运用了铝板、玻璃幕墙、底层干挂石材工艺社区规划：水景空间分割，增加小区私密性的同时，开阔视野。双层水晶泳池。地下车库人行人口，具备观赏性，采光通透。假山与生活融为一体双层水晶水池地下车库人行入口随处可遇景观水池公寓底层均为挑高精装修大堂，大堂内设置中央空调，可作为公共会客厅使用，并配备物业管家，提供多种服务。架空层装饰，配置客人休息椅主力户型4-2-3约280㎡户型采用三梯两户设置，单独设保姆进出口，体现尊贵格调。保姆专用电梯私家专用电梯�诚邀知名物业管理公司作为物管顾问诚邀知名物业管理公司作为物管顾问诚邀知名物业管理公司作为物管顾问诚邀知名物业管理公司作为物管顾问——世邦•魏理仕为物业管理顾问，中茵物业执行管理，容五星级酒店为社区会馆，独设私家豪华游艇俱乐部，室内外多功能会所等设施，住宅实行全封闭智能化管理，一卡通系统，为您提供更人性化、智能化的生活居住环境。�知名设计团队联手产品打造知名设计团队联手产品打造知名设计团队联手产品打造知名设计团队联手产品打造——中茵集团积极携手加拿大AAI、EDG、美国HPS以及MBC（太合）等世界知名设计团队担纲社区的建筑、室内以及景观设计规划，共同打造中茵•皇冠国际社区的顶级豪阔尺度。�多地区联动销售多地区联动销售多地区联动销售多地区联动销售——项目在苏州、上海设立销售中心，在开盘后，即开始