物业管理综合能力_讲义

第一章经济学基础知识与应用掌握：需求以及影响需求的主要因素和需求法则的基本内容。供给的方式，供给规律，弹性理论，边际收益递减规律，规模报酬，以及成本理论。熟悉：均衡价格的决定，影响需求弹性的主要因素，影响供给弹性的主要因素，生产理论，以及市场失灵与政府调节相关内容。了解：需求量与需求的异同，个人需求与市场需求的关系，供给函数，市场均衡，弹性系数及其意义，生产函数，边际成本，外部性问题。第一节需求、供给与局部均衡价格理论一、需求(一)个人需求个人对于商品的需求需要具备两个条件：第一，个人具有购买意愿；第二，个人具有支付能力。(二)市场需求二、供给三、局部均衡价格(一)均衡价格与均衡数量在某种商品的各种可能的价格中，必有买者和卖者共同接受的价格。在这个价格下，需求量等于供给量，从而使商品的市场达到一种平衡。达到市场均衡时的价格称之为均衡价格，达到市场均衡时的数量成为均衡数量。(二)关于均衡点的讨论均衡点的存在性。均衡点的惟一性。均衡点的稳定性。第二节弹性理论一、需求弹性：是指由于影响需求的诸因素发生变化后，需求量做出反应的程度。(一)理解需求弹性和需求弹性系数的要点(二)需求弹性的分类范围(三)影响需求弹性的主要因素1.商品的替代品数目和可替代程度2．消费者对某种商品的需求程度以及商品在消费者家庭预算中所占的比例3．商品本身用途的多用性4．商品的耐用程度5．时间的长短(四)需求弹性与消费者支出(或销售者收入)之间的关系二、供给弹性：指由于影响供给的因素发生变化后，供给量做出反应的程度。(一)理解供给价格弹性和供给价格弹性系数的要点(二)供给价格弹性的分类(三)影响供给价格弹性的主要因素一是从厂商供应能力和产品生产周期方面考虑，时期长短是决定供给价格弹性大小的主要因素；二是从厂商生产产品的成本方面考虑，由于厂商供给一定量产品所要求的售价取决于产品的成本，所以产品的成本状况决定供给价格弹性的大小。第三节生产理论一、生产与生产函数二、可变比例与边际收益递减规律(一)总产量、平均产量、边际产量(二)边际收益递减规律边际收益递减规律也称生产要素边际产量递减规律，是指在技术水平不变的条件下，若其他要素固定不变，而不断增加某种可变要素的投入，开始会使总产量递增；当要素增加到一定限度后，虽然总产量继续增加，但增加的产量逐渐递减；超过了一定界限继续增加可变要素的投入，将使总产量减少。即可变生产要素增加所引起的产量(或收益)的变化可以分为边际产量递增、边际产量递减、总产量减少三个阶段。因此，生产要素存在合理投入的界限。三、边际技术替代率：边际技术替代率是指在等产量曲线上两种生产要素相互替代的比率。四、生产规模与规模报酬生产规模是指一定量生产要素投入所能获取的最大产出量。规模报酬是指在技术水平不变的条件下，当各种生产要素按相同比例增加，即生产规模扩大时产量变化的情况。决定规模报酬的因素既有厂商的内在因素，也有外在因素，因此形成了对应不同生产规模的生产函数特征。(一)内在经济与内在不经济决定内在经济的主要因素有：厂商具有较雄厚的资金实力；可以配备更加先进的机器设备；实行企业内部合理的资源调配，组织有效的专业化分工和协作；实行科学的管理制度；提高副产品的综合利用效率；减少要素购买和产品销售等环节的资源消耗等。决定内在不经济的主要因素有：企业管理机构庞杂，管理效率低下；生产规模过大产生对生产要素的过度需求，从而刺激要素价格上涨导致生产成本增加；增加销售费用等。(二)外在经济与外在不经济引起外在经济的主要原因是：整个行业生产规模扩大后，个别厂商可以从中获得诸多便利，如获得低价优质的原料、吸纳优秀人才，利用便捷的交通运输设施、提高信息交流的效率等，从而增加产量和降低成本。引起外在不经济的主要原因是：整个行业的生产规模过大加剧同行业各厂商之间的激烈竞争，各厂商往往要在扩大市场销售份额、争夺生产要素市场等方面付出更高的代价。(三)适度规模第四节成本理论一、基本概念经济学中的成本概念不同于会计成本，它是指厂商生产经营活动中所使用的各种生产要素的支出总和，称为“经济成本”。经济成本＝会计成本(显见成本)+隐含成本经济利润＝销售收入－会计成本－隐含成本二、成本分析在成本分析中，主要区分总成本、平均成本和边际成本，明确它们之间的关系，同时还要分清短期成本和长期成本的关系。(一)总成本、平均成本和边际成本(二)收益与利润最大化原则第五节市场失灵第六节经济学基础知识在物业管理中的应用一、需求、供给与局部均衡价格理论在物业管理中的应用(一)物业管理需求(二)物业管理供给(三)物业管理市场均衡价格二、弹性理论在物业管理中的应用三、生产理论、成本理论在物业管理中的应用四、物业管理市场失灵与政府调节第二章管理与管理学掌握：管理的性质，目标效益原理，管理的基本职能；市场细分，营销策略；企业经营战略以及创新。熟悉：管理的基本特征，管理的主要方法，目标市场的选择，市场调查，市场营销组织，企业经营战略的类型，以及企业经营战略管理的一般过程和企业创新机制。了解：管理学的研究对象，系统均衡、运动控制、信息沟通等原理，创新过程与创新活动管理。第一节管理与管理学一、管理的定义与特征(一)管理的定义管理是指一定组织中的管理者，通过有效地利用人力、物力、财力、信息等各种资源，并通过决策、计划、组织、领导、激励和控制等职能，来协调他人的活动，从而实现既定目标的活动过程。(二)管理的基本特征(1)管理的产生来自社会活动组织的要求。(2)管理的“载体”是组织。(3)管理的核心是处理好各种人际关系。(4)管理的任务是有效地利用人、财、物、技术、信息等各种资源；有效地利用决策、计划、组织、领导、激励和控制等各种管理职能，用尽可能少的支出去实现既定的目标。(三)管理的性质（管理具有二重性，即管理同时具有自然属性和社会属性。）二、管理学的研究对象管理学的广义研究对象包括生产力、生产关系和上层建筑三个方面的问题。管理学的狭义研究对象，主要包括管理原理、管理职能、管理方法、管理者和管理历史等。概括以上内容，管理学的研究对象是现代社会条件下管理活动的基本规律和一般方法，即管理原理和管理方法。三、管理的原理1．以人为本原理2．系统均衡原理3．运动控制原理4．信息沟通原理5．目标效益原理第二节管理的基本职能一、决策：物业管理决策主要是解决物业管理的方向性的问题。二、计划：物业管理计划是物业管理决策的具体化。三、组织四、领导五、激励六、控制第三节市场营销管理一、目标市场的选择(一)市场细分(二)目标市场选择二、市场调查(一)市场调查的含义及内容(二)市场调查的方法1．询问法(1)个人访问法(2)邮寄调查法(3)电话调查法(4)网上调查法2．观察法(1)用户观察(2)柜台观察(3)痕迹测量3．实验法三、市场营销组合1．市场营销组合的构成2．市场营销组合的特点3．大市场营销第四节企业经营战略一、企业经营战略的含义(一)企业经营战略的概念及战略思想企业经营战略是企业的高层领导人在现代市场经营观念的指导下，为实现企业的经营目标，通过对外部环境和内部条件的全面估量和分析，从企业发展全局出发而做出的较长时期的总体性谋划。正确的经营战略包含以下四个观念：(1)全局观念。即局部利益服从全局利益，短期利益服从长远利益，坚持经济效益与社会效益和生态效益的统一。(2)市场观念。首先要坚持满足市场需求、以顾客为本、以需定产的原则，进行市场调研和预测，掌握市场需求情况和顾客的要求，为顾客提供优质产品和良好的服务；其次是要努力开拓市场，包括国内市场和国际市场。(3)竞争观念。市场经济在本质上是一种竞争型经济，竞争的结果是优胜劣汰。市场竞争实质上是企业之间在人才、技术、管理等方面的较量。(4)效益观念。提高经济效益是企业经营活动的中心。提高经济效益就是以最少的消耗生产出更多符合社会需要的产品，为此，企业就要降低物质消耗，提高劳动生产率，节省费用开支，加速资金周转，降低产品成本。(二)制定企业经营战略的意义1．使企业能够顺利发展2．提高生产经营的目的性3．增强管理活力4．提高企业家的素质(三)企业经营战略的特征1．全局性2．长远性3．政策性4．应变性(四)企业经营战略的类型企业经营战略有多种类型，按照不同的分类标准可将经营战略主要划分为三大类：(1)按照企业在行业中经营的态势分类，经营战略包括：1)进攻型战略。2)防御型战略。3)撤退型战略，也称为紧缩型战略。(2)按照企业竞争的优势分类，经营战略包括：1)总成本领先战略。即以低成本取得在行业中领先地位的战略。成本领先战略的基础是规模化生产和高效率管理带来的低成本。这一战略对于建立行业壁垒，排斥竞争对手有直接意义。2)差别化战略。即通过形成在行业中独特的、其他企业不具备的特点，使企业获得较高的边际利润，并以次补偿因追求差别化而造成的成本劣势的经营战略。差别化战略可以有多种方式，如树立名牌形象、设计产品技术特点和性能特点、在对顾客服务上别具一格等。3)专业化战略。即主攻某一特殊的细分市场或某个特殊的产品的战略。实施这一战略的前提是，企业业务的专业化能够以更高效率、更好的效果为某一较为狭窄的战略对象服务，从而在某一方面或某一点上超过那些有较宽业务范围的竞争对手。(3)按照企业的经营功能分类，经营战略包括：1)产品市场战略。2)要素市场战略。3)研究开发战略。4)技术进步和投资战略。5)人类资源和人才开发战略。6)财务战略。7)组织革新战略。二、企业经营战略管理的基本过程企业经营战略管理的全过程可以概括为三个阶段，即经营战略分析、经营战略形成、经营战略实施与控制(图2—1)。这三个阶段互相衔接，形成了企业经营战略管理的有机整体，也体现了企业经营战略管理的动态过程。(一)经营战略分析阶段这一阶段的工作主要是经营战略分析等基础性的工作，具体包括：(1)确立企业正确的经营思想与指导方针；(2)进行企业外部环境的分析，找出生存与发展的机会也威胁；(3)进行企业的内部条件分析，找出优势与劣势；(4)确定企业的使命与目标。(二)经营战略形成阶段具体包括四项重要内容，即经营战略类型的选择、经营战略方案的设计、经营战略方案的评估与决策、制定阐明经营战略的政策。(三)经营战略实施与控制阶段企业经营战略实施的过程本质上是一个进行企业运行规划的过程，它所关心的主要问题是如何进行资源的有效配置和生产经营成果。工作应该包括以下三项内容：经营战略的实施准备；经营战略的实施推进；经营战略实施评审与控制。这一阶段的具体工作有：经营战略实施行动计划的制定、企业组织机构的战略适应性配置、经营战略实施准备与推进、经营战略实施业绩的评审、经营战略实施过程的控制等。创新管理第五节创新管理一、创新的一般理论(一)创新的概念和特征创新是指人们在改造自然和改造社会过程中方法、手段和结果的质的飞跃。这种质的飞跃是在社会、经济的发展过程中，人和物的结合凝结了科技进步，表现为发明(具有新颖性、创造性和实用性的科学技术的创造)、发现(经过探索和试验，人们对未知事物或规律的揭示，包括科学事实的发现、科学定律的发现和科学理论的建立三个层次)、革新(体现技术发展连续性的技术发展的渐进形式)、开发(技术发明的推广和应用)。创新还包括管理活动的创新，它是指组织活动的管理者，为科技创新活动创造必要的外部环境和提供必要的创新条件。它要求组织的管理者首先完成在观念上和理论上的超前跨越，并辅以组织结构和体制上的创新，以确保整个组织采用新技术、新设备、新物质、新方法成为可能，最终通过决策、计划、指挥、组织、激励、控制等管理职能活动和组合，为社会提供新产品和服务。创新活动具有以下特征：(1)高风险性。(2)高效益性。(3)相对性。(4)继承性。(5)创造性。(二)创新动力与创新激励1．创新动力企业创新的动力机制可以从三个方面分析：创新的科技推动、创新的市场需求拉动、创新的制度推动。2．创新激励创新激励的方式有四种：产权激励、市场激励、企业激励、政府激励。二、创新过程与创新活动管理创新过程是指从创新构思产生到创新实现，直至创新投放市场后改进创新的一系列活动及其逻辑关系。(一)创新