物业节能降耗管理与技术

物业节能管理与技术•物业节能管理的意义与分析•物业节能技术措施•物业节能管理措施•物业节能的实施本次课主要内容节约=创造物业节能的意义•小区物业的节电是物业管理工作的重要组成部分，它投资少，见效快，周期短，效益高。可显著地降低物业管理的运行成本。•节能不仅是企业直接的经济效益，同时也给国家减轻源资短缺压力，还给我们子孙后代留下可用的资源。你知道这些数据吗？物业的工程设备维修费用及能源消耗是物业重要开支项目，一般用于能源消耗上的费用约占营业额的20%--30%左右，有的甚至更高。白炽灯、水银灯，改造成为紧凑型荧光灯，可节电50％左右。空调变频调速目前最普通最有效的一项节电措施，一般可节电20%-30%。节能实例一•某商业管理公司2007年对16个商业项目全面实行严格的能耗年度预算管理，统一下发各地商管公司年度水、电、气运行指标，各地商管公司按月度分解，并在此基础上把月度经济指标和管理目标落实到具体责任人。•集团商管公司每季度、半年和年终对各地公司指标完成情况进行考核，这样从系统上端到最末端，建立起一个持久有效的压力传导模式，实现了全员参与节能降耗。•经过全体员工的努力，07年度系统年度总能耗6000万元，比预算7300万元节约1300万元。节电实例二•据统计，北京中商大厦在7月11日－7月27日执行限电方案期间，大厦每天节电约553.16KWH。•如果按国家平段电价0.57元/KWH计算，每天可直接节约电费315.30元，执行限电方案17天共节电9403.72KWH，直接节约电费5360余元。※承担着小区建设投资中75%的固定资产管理责任。※占小区总投资额30%以上的设备投资属于工程部的直接管理，是影响着物业的保值和增值主要因素。※保证整个辖区能源供应、设施设备全部系统的24小时正常运行。※保证辖区的设施设备的完整、完好性。※养护设备所花费的钱仅仅相当于设备大、中修费用的1/6左右；设备是养出来的。※负责向总公司提出对辖区设备设施更新改造方案。※工程部的专业性、技术性较大影响到物业的管理成本，对提高物业经营利润起到至关重要的作用。物业工程部职责物业节能管理的三个方面•培养节能意识与习惯（全员参与）：业主和用户、物业全体员工、物业工程部全体职工；•节能管理制度与管理措施：节能计划与方案、节能方案的执行与实施；节能效果的评估与奖惩；•节能设备选用和节能技术手段：物业节能降耗如何落实？思考与讨论物业能源消耗构成与比例分析（笔记）•1.电气系统：占总能耗55---65%•2.水系统：占总能耗15---20%•3.燃气系统：占总能耗20---25%不同类型物业能耗比例•大厦主要能源消耗为：•空调占60%；•照明占23%；•电梯占6%；•其他约占11%。•酒店的电气系统能耗比例•1）.空调占40%•2）.照明系统30%•3）.水泵系统20%•4）.电梯及其他系统站10%住宅小区的能耗比例与酒店/大厦相同吗？你认为从高到低依次是什么？能源消耗是物业最大的非人工成本供配电系统的能源损耗•居住小区的供电线路一般为10kV或35kV、380V/220V系统。较早规划设计的居住小区采用架空或电缆供电。供配电线路在非经济状态运行。大量电能损耗在供配电线路上。•应采用经济电流密度确定导线和电缆截面进行技术改造，降低线损。•采用增设并联导线和电缆或其它技术手段也可以降低供配电线路损耗。照明系统•大堂、楼梯、走道照明•停车场照明；•室外路灯、景观灯•室外广告、LED等。照明灯具的节电•选用高效光源和节能型灯具。•走廊、楼道照明采用感应开关可省电70%以上。•路灯、公共场所等夜间照明采用的是白炽灯、水银灯，改造成为紧凑型荧光灯，可节电50％左右。•商业照明采用带电子镇流器和细管径灯管的节能型荧光灯，节电15％以上，还能延长灯管的使用寿命约60％，光效高达50％，消除了频闪效应和噪声。•采用节能型荧光灯具运行2年即可收回投资。空调空调节能•合理调整空调制冷制热效率，控制合理温度，不要小看相差一度至二度，节能的效果是非常高的。•水泵、风机，采用变频调速技术是最普通最有效的一项节电措施，一般可节电20%-30%。•抓好供冷热工作，保证制冷、制热机组满负荷工作，合理利用低气温（如夜间）条件下经济运行节省能耗。•应对空调水系统和风系统进行平衡测试，水力失调率不宜超过15%，最大不超过20%；风量失调率不宜超过15%，最大不超过20%。电梯节能•加装变频调速装置，将电梯的恒速改为变速。•电梯主要采用智能变频系统，多台电梯采用集选控制；•电梯的频繁上下耗能；•减少电梯无用运行次数降低能耗。电系统节能改造•采用限制电力高峰，涉笔交替运行，优化设备启停。•集中控制开关时间：冷气及公共区域灯光。•提高变压器功率因数•节能灯代替射灯•室外景观灯采用LED灯来代替•走道灯用感应开关控制•尽量尽量采用自然光来打扫卫生•室外景观灯合理利用冬夏时间差，还可以用智能控制开启和关闭时间；•合理控制冷冻系统开启时间•合理控制各空调运行温度•冷冻水温度的最佳设定值及趋势分析控制。•增加空调系统流量统计功能，可以根据统计数据及时调整制冷机的供回水温度。•循环泵工频运行改变频运行水系统耗电•景观设施用水：小区喷泉、游泳池；•物业设备耗水：空调、消防用水；•绿化用水•清洁用水•业主用水物业保洁绿化节水措施•1、循环利用/中水处理；•2、清洁方式：用蓄水的方式作清洁，比用冲水的方式可节水60%左右；•3、绿化：采用喷洒的方式浇水会更节约用水。设施节水水措施•减少空调冷却塔飘水，溢水；•凝结水全部回收再利用•减少喷泉飘水，溢水；•避免游泳池漏水；•减少消火栓系统、喷淋系统漏水；•减少消防水使用（5倍于自来水价格）；•加强巡查，避免水、电、气的跑、冒、滴、漏，杜绝长流水长明灯。生活节水•营造节水的氛围（宣传与教育），用生动的形式来提示业主和客户。•建立制度，发动员工养成良好节能习惯；•公共卫生间装感应水龙头；•中水回用，将部分废水回收，经沉淀过滤处理用于浇灌，洗车，降温等；宣传与教育---中商大厦实例•要求员工高度重视节能工作，树立“节能降耗，从我做起”的观念，从日常工作中节省能源，减少浪费。•各部门层层动员，找差距，定措施，从一点一滴做起。•京泰大厦工程部集思广益，提出二十多条节能措施，仅改造二十五层餐厅通风设备一项，每年可节约资金近十万元。•召开客户节能座谈会，请国家发改委节能处负责人谈节能措施，全大厦30多家公司纷纷响应。•公司节能专职督察员逐室检查温度，数百间办公室温度都在26℃以上，而且做到人走关灯、关空调。•节能的关键是调动客户的积极性。日常工作、生活中节能习惯（生活小窍门）随手关闭不必要的照明，这点很重要，也很容易忽视冰箱（柜）里不要摆放过多的物品，以保持冰箱（柜）内冷空气的流通，达到节电目的。肉类原料化霜应提前在冷藏室内进行，杜绝用自来水化霜。及时对冷冻库、冰箱进行化霜，蛇管上霜厚不超过3毫米。空调要勤洗室内机里的回风过滤网，以保证空调正常工作，达到节电目的。制定最低温度标准来开放空调。办公室及其他区域开窗时请关空调。用汽设备冷凝水回收可节省费用20-25%；冷凝水回到锅炉房给水箱，或洗衣场。发现有龙头、管道、洁具泄漏及时通知工程部。改变节能灯的采购程序，节省采购费用50%以上。及时去除电开水器内水垢。洗衣场、厨房等用蒸汽设备的疏水阀处于“疏水阻汽”状态；可节能5—8%。卫生间冲水箱调节到6升，不用8升，每天可节省20升水。不要频繁开关照明灯具。电脑启用屏保（频繁开启将降低显示器寿命）。1、2楼层不要用电梯；如何在保证服务质量的同时降低能耗，减少成本是我们面临的重大难题。如何解决科学的管理先进的科学技术日常工作生活中落实作业•1、完成下三道题目中的两个（三选二）：•如何培养节能意识与习惯（生活中的节能技巧）？•你知道物业有哪些节能管理的措施与方法？•你知道物业可以采取哪些节能技术？•2、我校的师生可以采取哪些节能减排的途径、措施与方法？物业节能管理与技术•物业节能管理措施•物业节能实例一中商大厦•物业节能管理实例二----中航香水郡本次课主要内容管理的五/七项职能（笔记）•计划；•组织；•协调；•控制；•领导。•组织•计划•决策•指挥•控制•协调•激励建立完整的节能管理机制1）建立完善的节能领导机构-节能委员会2）建立健全的能源管理制度3）制定节能计划，布置日常检查工作；4）确立全员节能的思想和体制；5）明确各部门的基本职责和任务；6）做好能源管理的基础工作；建立完整的能源计量体系；做好能源的消耗统计工作；做好节能考核工作；•计算各区域用电、用水标准•建立能源统计系统，包括购入储存、加工转换、输送分配、最终使用四个环节。•根据实际情况制定个区域空调温度标准；•分析各项能源消耗情况，找出薄弱环节，制定切实可行的工作措施；中商大厦节能管理—计划与控制•计划：早在年初，公司就把“节约能源，降低能耗”作为今年重点工作，下发通知。•控制：•考核工作：要对各部门的节能工作进行考核•每日做好能耗记录。要求数据准确，字体工整清楚。值班电工做好每日用电抄表工作；暖通专业做好大厦水耗统计和监控，杜绝跑冒滴漏。•做好能耗的统计分析；发现能耗异常及时分析报告。•坚守岗位认真做好大厦各项巡视工作；•各专业严格按公司节能降耗具体措施操作，不得私自开动设备。有效控制耗电总量，减少高峰时段用电量。能源管理的组织----全员管理1）决策管理层制定相应的能源使用标准，合理地制约和引导，保证能源有序、经济、健康的供应。2）使用管理层要求制定科学的设备使用制度和操作规程，严格按照操作规程去做。3）工程管理层包括设备维护人员和能源监督机构。4）服务操作层包括所有员工，要求自觉按照能源管理制度去做。物业节能管理的组织---核心部门在物业管理公司的各部门中，工程部是节能工作重点，我们除加强日常管理外，最重要的是从改造高耗能旧设备入手，选用节能设备，大大降低能耗、节约费用。要有一个优秀管理团队做支撑。班子成员要具备综合管理的能力和水平，要有个优秀的工程总监，在节能增效上把握方向，作出正确决策。要有若干优良技术合作单位做支撑。新产品、新技术和各种节能设备也是鱼龙混杂，在采用新技术时，要认真进行选择；因势利导，落实节能方案；物业节能管理---分工与协调专业人员重点控制大厦用水系统有无跑、冒、滴、漏现象，电工每日对设备运行耗电情况及不合理运行状态提出意见，监督节电措施的实施。内保警员重点监控楼层在无客户时，公共区域照明是否按时关闭，晚间公共区域空调是否关闭，卫生间照明及排风扇开闭是否符合要求，并将情况及时反馈总值班。暖通专业人员及时调整卫生间冲水阀门的使用状态，杜绝长流水。暖通专业每日参照天气预报温度、湿度合理开闭冷机及附属设备。保洁人员控制使用保洁用电设备的时间，错开高峰用电时段，节省每一度电。清洗卫生间要合理使用水源，水龙头不可长流水。各部门要控制使用取暖器、空调等生活用电器，并在使用中注意错开用电高峰时段。全体员工有责任对浪费能源的现象报告、制止或纠正。中商大厦节能管理措施•制定节能工作计划与有关节能的规章制度。•各部成立能源管理检查组，由部门主要领导牵头，定期检查评比。•定期由部门经理组成检查组对各处进行彻底复查•成本控制分析会、节能小组会等。•在物业各处张贴宣传标语，建立一个节能的环境氛围；•后勤办公区域，要求员工做到人走灯、空调、电脑关闭，使用二手纸；•通过实行绩效管理来实现成本控制。•建立奖罚制度；•定期搞节能培训，搞好交叉培训以求节约人力，物力。•在各能源消耗处尽量安装各类计量表具，每月进行比较，找出不足。•统计和分析能源消耗。•巡视、检查和监督能源使用。采用先进的节能设备----如何落实在物业早期介入阶段，应在工程设计中尽可能推广或帮助业主选择优良节能设备，给用户（尤其是开发商）提出中肯的建议，帮助他们提前选择、一步到位。物业工程设备老化、需要更新改造的，可及时列入改造计划、向业主推荐使用或更换新产品和节能设备、材料等，这样就可以从根本