物业设备设施工程管理

《物业设备设施工程管理》一、设备管理的形成与发展二、物业设备设施概述•三、物业设备设施管理•1、管理目的•2、管理内容和措施•3、设备操作规程制定与完善•4、建立设备台帐•5、设备运行保养技术管理•a.例行保养b.一级保养c.二级保养•6、设备运行经济管理•a.目的•b.管理措施7、设备维修管理8、更新改造管理四、工程维修计划的制定五、工程部在物业管理中的作用1、事后维修阶段•特点：坏了再修，不坏不修。•缺乏修理前准备，修理停歇时间较长。•修理无计划，常常打乱正常运行，影响业主生活。2、预防维修阶段•特点：·根据零件磨损规律和检查结果，在设备发生故障之前有计划地进行修理。由于修理的计划性，便于做好修理前准备工作，使设备修理停歇时间大为缩短。3、设备综合管理阶段•基本思想：设备的制造与使用相结合、修理改造与更新相结合、技术管理与经济管理相结合、专业管理与群众管理相结合，以及预防为主、维修保养与计划检修并重等。二、物业设备设施概述•物业设备设施所涵概内容：给排水、供配电、暖通、消防、交通设施、然气供应、建筑本体和通信网络、卫星、有线电视、安全防范系统和楼宇自动化控制及智能化集成等。三、物业设备设施管理：1、管理目的：•满足人们生活基本需求，为业主提供更舒适，更安全的物业保证。•为业主提供良好的生活环境做有利保障。•是实现物业设备高效率发挥使用功能，。•是提高设备，设施性能与完好率，延长设备寿命，节约资金投入，保障设备安全运行的保证。2、管理内容和措施：•*设备操作规程制定与完善•a.首先按照设备使用管理制度规定的原则,正确划分设备台数,并按照设备在物业运行中的地位、结构复杂程度以及使用、维护难度,将设备划分为:重要设备、主要设备、一般设备三个级别,以便于规程的编制和设备的分级管理.b.凡是安装在用的设备,必须做到台台都有完整的设备使用、维护规程.c.对新增设备要负责在设备运行前制订出设备使用、维护规程。d.岗位人员在执行规程中,发现规程内容不完善时要逐级及时反映,工程管理专业人员应立即到现场核实情况,对规程内容进行增补或修改.设备操作规程制定应包括的内容•a.设备技术性能和允许的极限参数,如最大负荷、压力、温度、电压、电流等;•b.设备交接使用的规定,两班或三班连续运转的设备,岗位人员交接班时必须对设备运行状况进行交接,内容包括:设备运转的异常情况,原有缺陷变化,运行参数的变化,故障及处理情况等;*建立设备台帐：•目的：有利于维修计划的制定；便于启动维修基金，作为更换设备的依据。•要求：所有运行设备都要统计登帐；维修调换部件也应例入台帐。•设备登记内容：制造单位、制造日期、安装单位、名称、型号、价格、技术参数、安装地点、使用起始日期、运行情况等。c.操作设备的步骤,包括操作前的准备工作和操作顺序;d.紧急情况处理的规定;e.设备使用中的安全注意事项,非本岗位操作人员未经批准不得操作本机,任何人不得随意拆掉或放宽安全保护装置等;f.设备运行中故障的排除.*建立设备台帐：•登记内容的细化：易损部件的运行时间，重要零配件技术要求、规格、型号，供应商。非标产品的零配件加工供应商；修理后技术参数的一致性和变化情况。•建立设备、设施、装潢、专修等维修保养情况档案。*设备运行保养技术管理•#制定设备的“三级保养制”即例行保养，一级保养和二级保养进行设备保养。•·例行保养：穿插在平时的巡回检查，日常维护中；•建立设备巡检标准和建立健全巡检保证体系。·要对每台设备,定出检查的部位(巡检点)、内容(检查什么)、正常运行的参数标准(允许的值),并针对设备的具体运行特点,对设备的每一个巡检点,确定出明确的检查周期。工程专职人员进行复查等制度；（可运用目视管理建立标识、标牌）。·一级保养：一级保养以各专业员工为主，各相关专业配合，共同进行。基本内容：清洁，坚固，润滑，防腐，防冻，及外观表面检查维护。·二级保养：以专职人员为主，各相关专业配合，共同进行；基本内容：a清扫、检查和调整电器部位；b.清扫各润滑部位，按要求调换润滑油；c.检查设备的主要精度和技术状况；d.修复和更换所有磨损部件；e.提供无图纸关键零件标准尺寸及加工周期长的零件，为下次保养或修理作准备；f.必须做好详细记录，存档备查；（基本内容：保养内容、日期、保养人、验证人，对改变技术参数和管线路图应在原理图中说明原因，并因有批准人）。g.对个别主要精度和技术要求，确经努力还不能达到要求的，应在记录中详细记录经过，以便安排修理计划及为更新部件做预算。·保养周期的确定，可根据以下几条因素考虑：a.设备日常维护保养情况，设备的操作使用情况；b.设备的类别、性能结构，设备原有技术状况与使用条件；c.按各项设备的行业标准进行维护保养。#外围项目的保养，由外包单位专职人员维保，物业工程专业人员负责进行监管和控制，按合同要求定期、定时维保并做好配合工作和验收确认工作。#各专业应针对各类设备，设立对应的设备保养员直接对主管或领班负责，从而形成一个专、群、内、外相结合的设备保养网络。设备保养操作人员和维修人员应具有相关技术资质证书，熟知设备的性能，懂维护保养技术，方能操作。#对设备的保养应每月落实、安排，每周检查执行情况；对保养过程应进行控制，确保完好。*设备运行经济管理：•物业设备的经济运行管理指在物业设备安全，正常运行的前提下，通过有效切实可行的合理的措施，减低设备的消耗，操作费用，维护保养费用以及检查维修等方面的费用，即寻求最少的投资的最大的经济效益的方法。目的：以有效的现场管理降低公共能源的消耗，从而减轻业主、使用人的经济负担，以达到自我完善、自我运转、自我发展的目的。管理措施：·能源消耗控制管理，对系统和设备采用节能技术措施；·加强日常管理延长设备使用寿命，使设备日常营运费用降低。•能源消耗管理一般可分为三个阶段。•第一阶段，滴水成河，聚沙成塔。每位员工都要树立节能降耗，从我做起的观念。•每日定时巡查和做好能耗记录，要求数据准确，做好能耗的统计分析，发现能耗异常及时报告，杜绝跑、冒、滴、漏现象。•第二阶段，调整高耗能设备的运行状态，如根据不同需求和实际情况调整设备的运行时间和运行负荷。•第三阶段，适当增加一些投资，提高物业管理的科技含量。改装或加装一些节能装置，使物业的节能设备及节能措施有较大的改观，从而更有效的节约能源，降低能耗。•如通过BA系统的监控措施，对空调系统，即冷水机组、锅炉、冷冻机、冷却塔、水泵、风机及末端装置进行监测与控制，使各项设备的运行性能及能耗相互协调、匹配，处于最佳状态，使能耗最低。及对照明的控制等。*、设备维修管理•·按服务公约要求，在规定时间内迅速到岗进行维修；正确判断故障，及时维修完毕。•·认真填写维修记录，重大故障维修应在台账中记录。如有特殊情况，及时向主管报告，保证信息畅通。在维修中要做到“四懂三会”，懂原理、懂结构、懂性能、懂用途。“三会”，会操作、会维修、会排除故障。·按相关规定做好交接班制度的执行工作，填写各班运行记录。•·严格遵守安全操作规程，如有故障发生，立即报告主管进行抢修或及时通知维保单位，现场应先采取有效措施，控制事态发展，确保人员安全。对违反安全操作规程及操作程序的行为，结合绩效考评进行处罚。对重大故障应查明原因，将维修处理结果、防范措施书面报告公司分管领导。·控制、协调日常维修工作的执行情况，保证质量，使维修工作能高质量高效率的进行。掌握每天维修所出现的失控现象（如重复保修、拖延维修时间等），及时了解情况，进行处理、善后工作；·工程部应每日统计各专业设备设施维修情况，并填写统计表，以有利发现问题，解决问题，提高工程部的维修质量。·建立工程部维修工具、设备备品备件的管理制度和收发程序，进行有效的管理控制，并配合财务、仓库对其进行按期查实和复核工作。*、更新改造管理。•在整个工程改造和新建项目的全过程中，一般都有六个方面的工作。•项目管理工作•指改造和建设项目从酝酿提出到例入计划、开工建设以前所进行的管理工作。提出的方案需技术上先进，经济上合理，投资效益显著。•工程项目的前期管理是十分重要的，这主要是因为他的决策作用，如果决策失误，进入项目的实施阶段后，即使再进行技术上、经济上的适度调整，也难以从根本上弥补决策失误引起的必然的经济损失。所以，前期准备工作是以后项目顺利进行和发挥效益的根本保证。组织工作建立项目管理组织机构，制定工作制度，确定各方面的配合关系，选择设计施工单位，组织图纸器材，做好人员保障等工作。合同工作包括签订工程项目总承包合同，委托设计合同，施工总承包合同与专业分包合同，以及合同文件的准备，合同谈判、修改、签订和合同执行过程中的管理工作。进度控制包括设计施工进度，材料设备供应以及满足各种需要的进度计划的编制和检查，施工方案的制定和实施，以及设计施工总分包各方面的协调，经常性地对计划进展与实际进度进行分析比较，并应及时加以调准。质量控制提出各项工作的质量要求，对设计质量，施工质量、材料和设备的质量进行监督验收工作，处理质量问题。费用成本控制编制概算预算费用计划，确定设计费，确定施工款，处理索赔事项和做出工程决算等。节约投资，保证质量和工期。四、工程维修计划的制定•首先要不断了解、掌握、熟悉所在物业涉及工程范围情况及业主的需求情况，并通过持续不断的计划、组织、安排、协调和控制，确保工作顺畅、高效的进行，以达到预期管理目标，·制定全年的维修保养计划；年度计划应覆盖区域内所有设备设施，日期应便于操作。·季度和月度计划应结合年度计划制定，年度计划中的内容应反映在季度和月度中，如有特殊情况，可调整维修保养计划；维修保养计划，应有计划、有安排的执行。·对重要设备和安全部件的维保和检验计划应依据政府规定的时间制定或调整。·计划制定应考虑时间、人力、物力并在执行过程中注意协调各专业相关部份的配合工作、，不得影响正常营业和业主生活。五、工程部在物业管理中的作用•工程部是物业公司的后台保障部门、在整个物业管理中起着极其重要的作用。•首先，工程部应确保物业所有设备、设施在任何时刻处于良好的运行状态，以保证物业的正常运转和对客服务。•为此，工程部要以预防性维修为主，制定并落实对各个系统的定期维护、保养计划；加强日常巡视、检查，防患于未来；重视日常维修工作，对客户的保修要严格遵循“及时”到位的原则，以高效、准确、热情的服务使客户满意、方便；同时，还应制定并熟悉各种应急措施，以应付各种紧急维修。同时，工程部还应通过有效的管理，延长设备、设施的使用寿命，控制能源的消耗，以减少物业公司的运行开支。总之，工程部是物业公司中的一个重要部门，其管理好坏，不仅影响物业公司的正常运转及市场形象，还将直接影响到公司的利润水平。因此，工程部必须以合格、训练有素的人员，合理、周全的工作计划及有效的管理、控制手段，确保物业公司的管理目标。工作制度的建立•工程维修工职责；工程维修安全操作规定；设备设施管理总则；应急措施；维修工管理制度；•水泵房巡视制度；配电房管理制度；机电设备巡检制度；维修服务规程；水泵喷淋泵维护规程；•排水维护规程；低压配电维护规程；配电箱维护规程；公共广播系统维护规程；卫星、公用天线维护规程；监控系统维护保养规程；消防设备保养规程；：公共设施维护保养规程；•高建华••06年3月9日工程维修工职责：负责大楼的机电设备设施的日常运行的管理工作，使其正常运行。负责大楼机电设备设施报修的具体实施工作。负责机电设备设施竣工资料、文档的归档收集工作，建立设备台帐并据此制定机电设备设施全年维保计划。实施保养计划并保证质量，做好质量记录工作。做好对机电设施设备的巡检工作并做好质量记录。负责本组安全生产、员工人身安全和设备安全的管理工作。做好本组维修工具的管理工作，登记造册。做好本组员工的专业培训和技能训练。协助安管组做好相关工作。协助管理处主任修改作业指导书。完成领导交给的其他任务。工程维修安全操作规定：高空作业应带好安全帽及系好安全带并穿防滑软底鞋，患高血压、心脏病、恐高症及其他不适于高空作业的人员不得从事高空作业，使用工具必须用绳系住，登高作业时带好工具包，使用完