物业项目消防设施管理(初稿)

物业项目消防设施管理一、物业项目消防设施管理总则1．物业项目消防设施的维护管理包括值班、巡查、检测、维修、保养、建档等工作。2．物业项目应明确建筑消防设施的维护管理归口部门、管理人员及其工作职责，建立建筑消防设施值班、巡查、检测、维修、保养、建档等制度。确保建筑消防设施正常运行。3．物业项目实际管理中，同一建筑物有两个以上产权、使用单位的，应明确建筑消防设施的维护管理责任。对建筑消防设施实行统一管理，并以合同方式约定各自的权利义务。委托物业管理公司统一管理的，物业等单位应严格按合同约定履行建筑消防设施维护管理职责，建立建筑消防设施值班、巡查、检测、维修、保养、建档等制度。确保管理区域内建筑消防设施正常运行。4．物业管理公司应与有维修、保养能力的单位签订消防设施维修、保养合同。维护管理单位自身有维修、保养能力的，应明确维修、保养职能部门和人员。5．建筑消防设施投入使用后，物业管理单位应确保消防设施处于正常工作状态。建筑消防设施的电源开关、管理阀门，均应处于正常运行位置，并标示开、关状态；对需要保持常开或常闭状态的阀门，应采取铅封、标识等限位措施；对具有信号反馈功能的阀门，其状态信号应反馈到消防控制室；消防设施及其相关设备电气控制柜具有控制方式装潢装置的，其所处控制方式宜反馈至消防控制室。6．物业管理单位不应擅自关停消防设施。值班、巡查、检测时发现故障，应及时组织修复。因故障维修等原因需要暂时停用消防系统的，应有确保消防安全的有效措施，并经单位消防安全责任人批准。7．城市消防远程监控系统联网用户，应按规定协议相监控中心发送建筑消防设施运行状态信息和消防安全管理信息。二、消防控制中心管理（一）消防控制室值班管理及要求1.实行每日24h值班制度。值班人员应通过消防行业特有工种职业技能鉴定。持有初级技能以上等级的职业资格证书。2.每班工作时间应不大于8h。每班人员应不少于2人。值班人员对火灾报警控制器进行检查、接班、交班时，应填写《消防控制室值班记录表》的相关内容。值班期间每2h记录一次消防控制室内消防设备的运行情况，及时记录消防控制室内消防设备的火警或故障情况。3.正常工作状态下，不应将自动喷水灭火系统、防烟排烟系统和联动控制的防火卷帘等防火分隔设施设置在手动控制状态。其他消防设施及其相关设备如设置在手动状态时，应有在火灾情况下迅速将手动控制转换为自动控制的可靠措施。（二）消防控制室值班人员报警、确警1.消防控制中心值班人员接到火灾报警信息后，应以最快方式确认。2.确认属于误报时，查找误报原因并填写《建筑消防设施故障维修记录表》。3.火灾确认后，立即将火灾报警联动控制开关转入自动状态（处于自动状态的除外），同事拨打“119”火警电话报警。4.立即启动单位内部灭火和应急疏散预案，同时报告单位消防安全责任人。单位消防安全责任人接到报告后应立即赶赴现场。5.消防控制室的安全管理信息、控制及显示要求应满足相关规定。（三）消防控制中心台账档案管理1.消防控制中心应有建（构）筑物竣工后的总平面布局图、建筑消防设施平面布置图、建筑消防设施系统图及安全出口布置图、重点部位位置图等。2.消防控制中心应有消防安全管理规章制度、应急灭火预案、应急疏散预案等。3.消防控制中心应有消防安全组织结构图，包括消防安全责任人、管理人、专职、义务消防人员等内容。4.消防控制中心应有员工消防安全培训记录、应急灭火和应急疏散预案的演练记录。5.消防控制中心应有值班情况、消防安全检查情况及巡查情况的记录。6.消防控制中心应有消防设施一览表，包括消防设施的类型、数量、状态等内容。7.消防控制室应有消防系统控制逻辑关系说明、设备使用说明书、系统操作规程、系统及设备维护保养制度和技术规程等。8.消防控制室应定期保存和归档设备运行状况、接报警记录、火灾处理情况、设备检修检测报告等资料。三、物业项目消防设施巡查管理（一）物业项目消防设施巡查一般要求1.物业项目的安全疏散通道、消火栓、灭火器、安全出口指示、应急照明灯具等消防设施归属项目安全管理部门负责；消防控制中心的值班、运行管理及巡视由项目安全管理部门负责；消防控制中心、消防水泵房、气体灭火设施设备、消防风机等消防设施设备的维护保养由项目工程管理部门负责。2.从事消防设施巡查的人员，应通过消防行业特有工种职业技能鉴定，持有初级技能以上等级的职业资格证书。3.建筑消防设施巡查应明确各类建筑消防设施的巡查部位、频次和内容。巡查时应填写《建筑消防设施巡查记录表》。巡查时发现故障，应按第8章要求处理。（二）建筑消防设施巡查频次要求1.公共娱乐场所营业时，应结合公共娱乐场所每2h巡查一次的要求，视情况将建筑消防设施的巡查部分或全部纳入其中，但全部建筑消防设施应保证每日至少巡查一次；2.消防安全重点单位，每日巡查一次；3.其他单位，每周至少巡查一次。（三）建筑消防设施巡查内容要求（详见消防设施巡查记录表）1.巡查一般要求（1）建筑消防设施巡查应明确各类建筑消防设施巡查部位和内容，并填写记录（2）依照有关规定每日进行防火巡查的单位和设有电子巡更系统的单位，应将建筑消防设施巡查部位纳人其中。其他单位建筑消防设施巡查应当每周至少一次（3）建筑消防设施电源开关、管道阀门，均应指示正常运行位置，并标识开、关的状态;对需要保持常开或常闭状态的阀门，应当采取铅封、标识等限位措施。2.日常巡查内容（1）消防供配电设施:消防电源工作状态，自备发电设备状况，消防配电房、发电机房环境，消防电源末端切换装置工作状态。（2）火灾自动报警系统:火灾报警探测器外观，区域显示器运行状况，CRT图形显示器运行状况，火灾报警控制器运行状况，消防联动控制器外观和运行状况，手动报警按钮外观，火灾警报装置外观，消防控制室工作环境。（3）消防供水设施:消防水池外观，消防水箱外观，消防水泵及控制柜工作状态，稳压泵、增压泵、气压水罐工作状态，水泵结合器外观、标识，管网控制阀门启闭状态，泵房工作环境。（4）消火栓(消防炮)灭火系统:室内消火栓外观，消防卷盘外观，室外消火栓外观，消防炮外观，启泵按钮外观。（5）自动喷水灭火系统:喷头外观，报警阀组外观，末端试水装置压力值。（6）泡沫灭火系统:泡沫喷头外观，泡沫消火栓外观，泡沫炮外观，泡沫产生器外观，泡沫液贮罐间环境，泡沫液贮罐外观，比例混合器外观，泡沫泵工作状态。（7）气体灭火系统:气体灭火控制器工作状态，储瓶间环境，气体瓶组或储罐外观，选择阀、驱动装置等组件外观，紧急启/停按钮外观，放气指示灯及报警器外观，喷嘴外观，防护区状况。（8）防烟排烟系统:挡烟垂壁外观，送风阀外观，送风机工作状态，排烟阀外观，电动排烟窗外观，自然排烟窗外观，排烟机工作状态，送风、排烟机房环境。（9）应急照明和疏散指示标志:应急灯外观，应急灯工作状态，疏散指示标志外观，疏散指示标志工作状态。（10）应急广播系统:扬声器外观，扩音机工作状态。（11）消防专用电话:分机电话外观，插孔电话外观。（12）防火分隔设施:防火门外观，防火门启闭状况，防火卷帘外观，防火卷帘工作状态。（13）消防电梯:紧急按钮外观轿厢内电话外观，消防电梯工作状态。（14）灭火器:灭火器外观，设置位置状况。（15）其他需要巡查的内容。四、物业项目消防设施设备单项检查内容1.建筑消防设施的单项检查应当每月至少一次，并填写记录2.单项检查内容（1）消防供配电设施:消防用电设备电源末级配电箱处主、备电切换功能，发电机自动、手动启动试验，发电机燃料检查。（2）火灾自动报警系统:警报装置的警报功能，火灾报警探测器、手动报警按钮、火灾报警控制器、CRT图形显示器、火灾显示盘的报警显示功能，消防联动控制设备的联动控制和显示。其中火灾报替探测器和手动报警按钮的报警功能的检查数量不少于总数的25%（3）消防供水设施:消防水池、水箱水量，增压设施压力工况，消防水泵及水泵控制柜的启泵和主备泵切换功能，管道阀门启闭功能。（4）消火栓(消防炮)灭火系统:室内外消火栓消防水炮出水及压力，消火栓启泵按钮，系统功能。检查数量不少于总数量的25%.（5）自动喷水灭火系统服警阀组放水，末端试水装置放水。其中末端试水装置放水检查数量不少于总数量的25%.（6）泡沫灭火系统:泡沫液有效期和储存量，泡沫消防栓出水或出泡沫。（7）气体灭火系统:灭火剂储存量，模拟自动启动系统功能。（8）防烟和排烟设施:机械加压送风机以及系统功能，送风机控制柜;机械排烟风机、排烟阀以及系统功能，排烟风机控制柜;电动排烟窗启、闭。（9）应急照明、疏散指示标志:电源切换和充电功能，标识正确性。（10）消防电话和应急广播:通话、广播质量，应急情况下强制切换功能。（11）防火分隔设施:防火门启闭功能，防火卷帘自动启动和现场手动功能，电动防火门联动功能，电动防火阀的启、闭功能。（12）消防电梯:首层按钮控制和联动电梯回首层，电梯轿厢内消防电话，电梯井排水设备.（13）灭火器:检查灭火器型号、压力值和维修期限。检查数量不少于总数量的25%（14）其他需要测试检杳的内容五、物业项目消防设施联动检查（一）联动检查一般规定1.消防设施的联动检查应当每年至少一次，主要对建筑消防设施系统的联动控制功能进行综合检查、评定，并填写表记录.2.设有自动消防系统的宾馆、饭店、商场、市场、公共娱乐场所等人员密集场所、易燃易爆单位以及其他一类高层公共建筑等消防安全重点单位的年度联动检查记录应在每年的12月30日之前，报当地公安消防机构备案。（二）联动检查内容1.消防供电设施供电功能和主备电源切换功能检查，检验供电能力。2.火灾自动报警装置每层、每回路报替系统和联动控制设备的功能试验。每12个月对每只探测器、手动报警按钮检查不少于一次。3.自动喷水灭火系统在末端放水，进行系统功能联动试验，水流指示器报警，压力开关、水力警铃动作。对消防设施上的仪器仪表进行校验;每12个月对每个末端放水阀检查不少于一次。4.消防给水系统最不利点消火栓(消防炮)出水，分别用消防水箱和消防水泵供水。每12个月累计对每个消火栓、卷盘、水炮检查不少于一次。5.泡沫灭火系统结合泡沫灭火剂到期更换进行喷泡沫试验;检验系统功能;校验仪器仪表。6.通过报警联动，检验系统功能，进行模拟喷气试验;校验仪器仪表，存储容器称重。7.通过报警联动，检查电梯迫降功能;通过报警联动，检查防火卷帘门及电动防火门的功能;通过报警联动，检查消防广播切换功能;通过报警联动，检查应急照明、疏散指示标志功能;通过报警联动，检查正压送风或者机械排烟系统功能，并测试风速、风压值。8.对每只灭火器选型、压力和有效期检查每月不少于1次。六、物业项目消防设施设备维护保养（一）消防设施设备维护保养一般规定1.建筑消防设施维护保养应制定计划，列明消防设施的名称、维护保养的内容和周期。2.从事建筑消防设施保养的人员，应通过消防行业特有工种职业技能鉴定，持有高级技能以上等级职业资格证书。3.凡依法需要计量检定的建筑消防设施所用称重、测压、测流量等计量仪器仪表以及泄压阀、安全阀等，应按有关规定进行定期校验并提供有效证明文件。单位应储备一定数量的建筑消防设施易损件或与有关产品厂家、供应商签订相关合同，以保证供应。4.实施建筑消防设施的维护保养时，应填写《建筑消防设施维护保养记录表》并进行相应功能试验。（二）消防设施设备维护保养内容1.对易污染、易腐蚀生锈的消防设备、管道、阀门应定期清洁、除锈、注润滑剂。2.点型感烟火灾探测器应根据产品说明书的要求定期清洗、标定；产品说明书没有明确要求的，应每二年清洗、标定一次。可燃气体探测器应根据产品说明书的要求定期进行标定。火灾探测器、可燃气体探测器的标定应由生产企业或具备资质的检测机构承担。承担标定的单位应出具标定记录。3.储存灭火剂和驱动气体的压力容器应按有关气瓶安全监察规程的要求定期进行试验、标识。4.泡沫、干粉等灭火剂应按产品说明书委托有资质单位进行包括灭火性能在内的测试。5.以蓄电池作为后备电源的消防设备，应按照产品说明书的要求定期对蓄电池进行维护。6.其他类型的消防设备应按照产品说明书的要求定期进行维护保养。7.对于使用