科技资源中心物业接管验收手册

成都金房物业服务有限公司西安分公司陕西省科技资源中心接管验收手册成都金房物业服务有限公司西安分公司工程部2012年7月制成都金房物业服务有限公司西安分公司物业验收程序一、目的规范公司物业验收程序,确保物业验收工作得到有效控制,以便对物业进行全面接管,保证物业入驻工作顺利进行。二、适用范围适用于成都金房物业服务有限公司所承接的物业的验收,与地产开发公司的交接。三、职责1.物业公司接到开发单位竣工验收合格的通知报告后,项目总经理负责指定主管人员,各职能部门负责人及专业的技术人员组成验收小组。2.验收小组负责对物业原设计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂合格证书及设备试运行记录等技术检验资料的验收。3.验收小组按移交设备清单的要求对清单上的设备,按规格型号、容量及设计要求进行验收，设备的安装数量、安装位置及竣工图验收。4.验收小组对物业按运行系统验收,主要验收设施设备包括房屋建筑主体、供配电系统、中央空调系统、地源热泵系统、中水系统、太阳能光伏发电系统、给水系统、排水系统、消防系统、安全防范系统、停车场智能系统、电梯系统、公共照明系统、弱电系统、园林绿化等。5.由项目总经理指派人员跟开发单位办理接管手续四、工作程序1.验收的准备验收小组根据开发单位提供的竣工图纸,按设计及施工要求编制验收计划和验收标准。2.验收的实施(1)验收小组依据验收计划、标准，按专业分工进行预验收。(2)在预验收过程中,检查出未达到验收标准的楼宇、设施、设备，提出书面整改报告返回开发单位，由开发单位督促施工单位进行整改。(3)对在验收中未达到验收要求的楼宇、设施、设备，整改实施后，验收小组进行检查、验证，整改合格后进行正式验收。(4)楼宇的实物验收,应注意:对房屋的水、电、土建、门窗、电器设备进行全面检查，成都金房物业服务有限公司西安分公司并将检查结果记录在楼宇接管验收清单中。(5)设备的实物验收,要做到符合以下几点：①图纸设计与设备的规格、型号、数量符合。②主要设备、设施的安装位置与安装质量符合。③设备与连接整个系统的技术性能,应与设计要求符合,检查结果对应不同类设备记录在设施、设备接管验收清单中。(6)对物业的其它配套系统、设施进行验收，验收结果记录在设施、设备接管验收清单相应的表格内。(7)移交档案、资料验收：根据验收计收提交档案、资料进行对照检查，并将检查结果填写在楼宇资料交接清单中。物业接管验收内容与标准一、房屋本体验收内容与标准1、主体结构（1）陶板外墙无明显裂纹，不渗水。（2）屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出水口、据沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。2、公共楼面地面楼地面面层与基层粘接牢固，不空鼓。整体面层平整、无裂缝、无蜕皮、起砂；块料面层表面平整，接缝均匀顺直、无缺棱掉角、粘贴牢固、色泽均匀一致、无明显色差。3、天台（1）天沟、落水口畅通完好。（2）隔热层、防水层完好。（3）散水坡无下陷、短裂、与墙体分离；坡度适宜、平整。（4）屋面避雷设施连接牢固。4、楼梯、扶手（1）钢木楼梯安装牢固、无锈蚀、弯曲，油漆完好、色泽均匀、表面平滑。（2）楼梯无裂缝、无表皮剥落。二、房屋分户验收内容与标准1、卫生间、外阳台、（1）卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，无明显积水、倒泛水和渗漏现象。（2）成都金房物业服务有限公司西安分公司卫生洁具安装牢固、配件齐全、无污渍和刮花、接口密实，无渗漏现象、无堵塞、排水畅通。（3）给水施舍安装牢固、接口密实，无渗漏、锈迹、流水畅通、有足够压力。（4）地漏、排水管道安装牢固、配件齐全、接口密实、无渗漏现象、无堵塞、排水畅通、完好无损。卫生间、厨房内的排污管应分设，地漏，排污管接口，检查口不得渗漏，管道必须流畅。（5）卫生洁器、龙头等器具完好，操作正常。（6）水表、电表、气表安装牢固，读数正常、无损伤。2、棚面、墙面、楼地面（1）顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷、无蜕皮、无裂纹、无霉点、无渗水痕迹、无污渍。（2）顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍，无空鼓开裂现象。（3）墙面块料（如瓷砖）面层：粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹、损伤、色泽一致，对缝沙浆饱满，线条顺直。（4）墙面油漆、刷浆色泽一致、无蜕皮、漏刷现象。（5）地面面层与基层粘贴牢固、无空鼓、无裂缝，无蜕皮和起砂现象，面层平整、水平、阴角平直。（6）饰面砖表面平整、无空鼓、裂缝、起泡合缺角，对缝平直。3、门、窗（1）门开启自如，无晃动合裂缝、零配件齐全、位置准确，无翘曲变形。（2）门锁、窗销连接牢固、开启灵活。（3）玻璃安装牢固、胶封密实，无明显刮花痕迹、无损伤。（4）油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整。（5）不锈钢防盗门表面光亮，无刮花、变形。4、电气系统（1）照明灯具等低压电器安装支架必须牢固、部件齐全、完好无损、反应灵敏、接触良好、发光正常。（2）开关安装牢固、开关灵活、接触良好。5、智能化系统对讲声音清晰.6、配套系统一卡通、道闸系统安装牢固、操作灵活、效果良好。7、机翼遮阳系统、中庭遮阳雨棚系统、操作灵活、效果良好。三、公共设施设备接管验收内容与标准1、给排水系统（1）给排水设备型号、数量与移交清单相符合、工作状态良好、标识清楚、设备表面油漆完好无损、安装牢固、无渗漏现象、机房配置完整。（2）明沟、暗沟排水畅通、不积水、无断裂、沟盖板安装牢固、平稳。（3）护坡、挡土墙泄水通畅、砌筑牢固。（4）下水、雨水通畅无渗漏，屋面排水通畅无积水。成都金房物业服务有限公司西安分公司（5）水池卫生清洁、无渗漏。（6）地下室中低于室外地面得卫生器具和地漏的排水管，不应与上部排水管连接，应设置集水坑用污水泵排出。（7）沙井、检查井、化粪池排水畅通、池壁无裂缝、池内无杂物。（8）管道应安装牢固，控制部件启动关闭灵活，无滴漏。水压试验及保温，防腐措施必须符合GBJ242的要求。2、供配电系统（1）变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好、安全防护装置齐全、标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好、设备表面油漆完好、无损伤。（2）供配电系统超负荷现象，接头连接牢固，有足够的接触面积，无过热现象。（3）配电箱接地应良好，并符合规范。（4）强、弱电竖井应独立，强电、弱电要走各自的竖井，过线孔应封闭，竖井的走线齐整并绑扎牢固。（5）电缆穿墙孔封堵良好，无渗漏现象。（6）电缆沟内电缆铺设平整，无积水和杂物。3、空调系统（1）各种仪器、仪表齐全精确，安全装置灵敏、可靠，控制阀门开关灵活。（2）排烟阀、送风阀、风档板安装平正、起闭灵活，闭合严密。（3）管道的管架、支架、吊顶应牢固，冷凝水排水通畅。（4）设备、管道、泵、阀门、压力表不应有跑、冒、滴、漏现象。4、消防系统（1）消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好。（2）消防箱标识清楚、玻璃完好。（3）消防设施配件齐全。（4）消防管安装牢固，标识明显，阀门完好、无渗漏水，水压充足。（5）消防用电设备主、备电源的自动转换装置试验正常。（6）火灾报警控制器功能正确。（7）火灾应急广播设备的检验：在消防控制室的选层广播，共用的扬声器强行切换试验，备用扩音机控制功能试验。上述控制功能正常，语音清晰。（8）消防专用电话的检验：消防控制室与所设的对讲电话分机的通话试验；消防控制室的外线电话与“119”的通话试验。上述功能正常，语音清晰。5、道路系统（1）路灯、装饰灯安装牢固、完好无损、工作正常且满足节能；灯柱安装牢固、油漆完好。（2）路面平整，无水泥块、无起砂、断裂；（3）路牙石砌筑整齐、灰缝饱满、无缺角损伤；（4）块料拼砌整齐、平整牢固、无明显裂缝、缺棱掉角；（5）交通标识线、路牌清楚完好。（6）踏步砌筑平实、牢固、无裂缝。6、停车场系统（1）停车场地面平整、照明充足、标识清楚、安全设施良好、排水设施良好。成都金房物业服务有限公司西安分公司（2）单车、摩托车棚安装牢固、照明充足、标识清楚、安全防护和排水设施良好。（3）车场道闸安装牢固、开启灵活、标识清楚、完好无损。7、秩序维护、清洁、绿化设施（1）秩序维护部岗亭配件齐全、标识清晰，完好无损（2）消防监控设备功能正常。（3）绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株、无大面积杂草；绿化水管布局合理、阀门开关灵活、安装稳固。（4）垃圾中转站密封完好，外标装饰完整，油漆完好，使用方便。8、其他配套设施楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固、标识清楚成都金房物业服务有限公司西安分公司物业接管验收应收资料一、项目建设资料1《国家建设征用土地通知书》及红线图复印件2同意使用土地通知书复印件3建设用地批准书复印件4固定资产投资许可证复印件5建设工程规划许可证复印件6市规划局《建设工程报建审核书》复印件7规划报建图复印件8建筑设计防火审核意见书复印件9物业各分项工程设计方案复印件10建设工程规划验收合格证复印件11建设工程竣工验收质量认定书复印件12建筑工程竣工消防审核意见书复印件13单位工程质量综合评定表复印件14工程建筑埋放线、验线、验收意见书复印件15公共安全技术防范工程设施使用证复印件16通信管线等各分项工程竣工验收书/验收报告复印件17供水协议书复印件18供用电合同复印件19同意供电通知复印件20申请门牌呈批表复印件21通邮申报表复印件23各施工单位设施、设备等保修协议（正本）22其它相关资料二、物业产权资料1拆迁资料复印件2销售资料（业主、产权、位置、建筑面积等）复印件成都金房物业服务有限公司西安分公司3其它相关资料三、建筑资料---房屋建筑主体1地质勘察报告复印件2工程合同及开、竣工报告复印件3建筑施工图（结构、建施、水施、电施、防雷、弱电等）原件4图纸会审记录复印件5工程设计变更通知(包括质量事故处理记录)复印件6隐蔽工程验收签证复印件7沉降观察记录复印件8竣工验收证明书复印件9主要建筑材料质量保证书（钢材、水泥等）复印件10新材料、构配件的鉴定合格证书复印件11砂浆、混凝土试块试压报告复印件12建筑竣工图（包括总平面图、建筑、结构、水、电、防雷、弱电、设备安装、附属工程及隐蔽管线等）原件13其它项目竣工图（绿化、景观、二次装修等）原件14各分项工程施工单位资料复印件15各分项工程/隐蔽工程验收表/测试报告复印件16其它相关资料四、设备资料---供配电系统1供电系统设备购买、安装合同复印件2供电系统设备制造、安装单位、维护单位资料复印件3供电系统设备产权所有者及用户的名称和地址复印件4高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备参数（型号、数量、重量、额定电压、电流、频率等）原件5高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备随机资料（安装使用说明书、技术图纸、机房布置图、产品合格证、安装配件清单等）原件6高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备主要配件资料（生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等）原件成都金房物业服务有限公司西安分公司7高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备试运行检验记录、运行许可证原件8配电箱、电缆、插接母线、电表等资料（生产单位、技术参数、说明书、检测报告、产品合格证等）原件9灯具、末端用电器具资料（生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等）原件10配套装置、仪表、电度表资料（检验记录、测试报告、原始数据记录等）复印件11其它相关资料五、设备资料---给排水系统1给排水系统设备购买、安装合同复印件2给排水系统设备制造、安装单位、维护单位资料复印件3给排水系统设备产权所有者及用户的名称和地址复印件4水泵等配套设备参数（型号、额定功率、扬程、编号等）原件5设备随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）原件6设备运行检验记录、管道水压及闭水试验记录、给水管道的冲洗及消毒记录原件7主要材料和制品的合格证或试验记录复印件8配套装置、仪表、水表资料（检验记录、测试报告、原始数据记录等）复印件9水、暖、卫生器具检验合格证书；原件10其它相关资料六、设备资料---消防系统1消防设备购买安装合同复印件2消防设备制造、安装单位、维护单位资料复印件