第1章物业统计概论

《物业统计》授课人：xxx手机：本次课考勤统计应到人数：23实到人数：迟到人数：请假人数：缺勤人数：统计学的一些应用统计在生活中无处不在比如：购物时的货比三家，搜集同一产品不同商家的价格及相关优惠政策，做出购买决定投资理财（投资品种的选择，股票趋势预测等）个人或工作总结等……在经济社会统计的应用宏观经济统计（人口普查、经济普查）市场研究财务分析经济预测人力资源管理……市场研究企业要在激烈的市场竞争中取得优势，首先必须了解市场，要了解市场，则需要广泛的市场调查，取得所需的信息，并对这些信息进行科学的分析，以便作为生产和经营的依据，这些都需要统计的支持。财务分析上市公司的财务数据是股民投资选择的重要参考依据。一些投资咨询公司主要是根据上市公司提供的财务和统计数据进行分析，为股民提供投资参考。企业自身的投资，也离不开对财务数据的分析，其中要用到大量的统计方法。经济预测企业要对未来的市场状况进行预测，经济学家也常常对宏观经济或某一方面进行预测。例如，企业要对自己产品的市场潜力作出预测，以便及时调整生产计划，这就需要利用市场调查取得数据，并对数据进行统计分析。经济学家在预测通货膨胀时，要利用有关生产价格指数、失业率、生产能力等统计数据，然后利用统计模型进行预测。人力资源管理当今社会，人才是一项非常珍贵的资源，在企业竞争中起着关键性的作用。对企业来说，有效的人力资源管理机制的建立将有助于企业保留、吸引和激励人才，从而推动企业发展战略实现。利用统计方法对企业员工的年龄、性别、受教育程度、工资等进行分析，并对企业制定工资计划、奖惩制度的依据。统计学经济学管理学医学工程学社会学…统计的应用领域概览•曾有一位资深的海外统计学家说过：“统计就和柴、米、油、盐、酱、醋、茶一样，存在的时候并不是很突出，一旦不见了，人生就是黑白的了。”•经济学家、教育家、人口学家原北京大学校长马寅初学者不能离开统计而研究政治家不能离开统计而施政企业家不能离开统计而执业《统计与真理》一书中概括的更加精辟。这本书由印度裔美籍统计学专家CR劳撰写，是他对统计学N十年感悟的一次浓缩•在终极的分析中，一切知识都是历史；在抽象的意义下，一切科学都是数学；在理性的基础上，所有判断都是统计学。•对统计学的一知半解常常造成不必要的上当受骗，对统计学的一概排斥往往造成不必要的愚昧无知。•数据分析=回答特定问题+提供新研究方向的信息1.行业背景分析（1）国内物业管理行业的从业人员主要来源由学管理专业的人改行，他们有一定的管理能力，但不熟悉物业管理业务；学物业管理专业的毕业生，他们有专业知识技能，但缺乏工作经验且人数较少；城市的下岗职工、农村剩余劳力，经简单培训后进入物业管理行业，他们只能从事一般的体力劳动和服务。1.行业背景分析（2）人才需求住宅物业的人才需求数量预测：2010-2013年，3年内平均每年增加22万人。如果大专以上学历的工程技术管理人才按20%的比例配备，则每年需要4－5万人。非住宅物业的人才需求数量预测：按1万m2非住宅物业需要10个物业管理人员计算，则2010－2013年内需要新增物业管理人员73万人，3年内平均每年增加24万人，其中大专以上的工程技术管理人才按30%比例配备，每年需要7-8万人。①物业前台客服；②物业管理服务员；③物业行政、人事、办公等人员；④小区管理处主任助理；⑤物业管理服务的中价咨询服务的相关岗位；⑥物业管理服务行业协会相关岗位；⑦房地产行政管理相关岗位；⑧房屋销售相关岗位。基础岗位主管助理经理晋升岗位副总总监发展岗位执行层面管理层面决策层面2.目标岗位群基于对物业管理工作领域的调查，将物业管理职业岗位的职业生涯发展归纳如下：3.目标岗位（群）做事能力与知识结构的联系(1)具有较强的口头表达与应用写作能力，能对外洽谈业务；(2)具有一定的英语阅读、会话、写作能力；(3)具有较强的计算机操作技能及应用本专业常用软件的能力；(4)具有物业信息数据的收集、整理和分析能力；(5)具有物业企业的策划、组织与协调能力；(6)具有参与组织物业管理投标业务的能力；(7)具备居住物业和商业物业的物业管理能力；(8)具备物业的租赁、咨询、营销能力。做事能力(1)掌握马克思主义基本原理与建设有中国特色社会主义理论；(2)具备高等数学基本知识和体育锻炼方面知识；(3)熟练使用办公软件，掌握计算机网络使用一般知识，熟练使用常用物业管理操作软件；(4)外语知识，达到高职高专B级以上水平；(5)掌握物业统计专业知识；(6)掌握经济学、管理学、现代物业管理和房地产营销的基本理论与方法；(6)掌握本专业必需的物业管理法规，建筑制图与识图、顾客心理学、物业财务核算、物业设备设施维护与管理等的知识与方法。知识结构决定统计是专业技术类课程的基础课。可以为学好其他学科打下良好的基础，也能为将来更好地从事经济和管理工作打下基础。统计在物业管理中具有重要地位。物业统计是将统计学原理和专业统计合二为一，把统计学理论知识贯穿于物业统计学中。课时分配教学单元实训项目学时重点难点关键物业统计学概论6物业统计设计和调查设计对某小区业主物业管理工作满意度的调查方案及其调查表6■物业统计整理对某班学生评教成绩结果进行整理并编制统计表6■统计研究方法（综合指标法、动态数列分析法）运用综合指标法对某物业公司大修房屋所需墙面砖市场价（选择三家）进行统计分析22■★▲物业服务企业统计指标与分析对某物业公司的修缮统计4■▲期中和期末复习4总学时：48本课程的总体思路统计设计统计调查统计整理统计分析统计（研究）方法大量观察法、统计分组法、综合指标法、归纳推断法、动态分析法、统计指数法、统计预测法、相关与回归分析法【现实中的统计】在《中国问题报告》国土篇中，有关抗日战争的一组文字如下：“在德国选择了忏悔时，日本人却选择了靖国神社，选择了军备扩张。由于教育等人为误导及官方的错误态度，日本青少年对二战缺乏正确的了解和认识。据《读卖新闻》一次舆论调查显示，在青少年中，将侵华战争看做侵略战争的人数不到1/10，对日本的战败，其态度是‘此仇必报’、‘下次一定要打一场胜利的战争’。1994年8月，《读卖新闻》访问包括首相在内的内阁大臣，提问他们对‘大东亚战争’的认识，结果19人中，只有5人承认有过侵略，而这5人中没有一人对侵略中国表示悔罪之意。”以上所展现的均为统计数据。读完以上内容，人们自然会提出一些问题，如：（1）以上数据是怎样获得的，数据的常用形式有哪些，怎样对数据进行统计处理？（2）什么是统计，统计与数据之间是什么关系？（3）基本的统计方法又有哪些？随着城市化水平的高速发展，享受舒适安全的居住环境、热情周到的物业服务成为人们对居所普遍的要求。我国物业管理经过近20几年的探索和实践，从无到有，从小到大，已显示出来强大的生命力和广阔的发展前景，新建住宅小区基本实行物业管理新体制，旧住宅区物业管理也取得突破，物业管理遵循市场规律，开始引入竞争机制，整体管理水平有了很大的提高，有力地推动了物业管理行业的发展。物业管理企业从理念上说是”服务组织”,从行为上说是”承诺组织”,但从性质上说是一个“责任组织”。也就是说：物业管理企业是一个“承担责任、信守承诺、提供管理服务”的责任平台。物业管理与服务的对象是物业，服务对象是人。它是集管理、服务为一体的有偿劳动，推行的是社会化、专业化、企业化经营之路，其最终目的是实现社会、经济、环境三种效益的同步增长。而作为认识社会有力武器的“统计”，特别是在社会主义市场经济条件下，对新生的朝阳事业“物业管理与服务”更需要借助“统计”的方法去搜集信息，并通过整理、分析、了解其现状，并预测其未来。例如：以某物业管理与服务企业为对象，我们可以研究企业管理物业的量有多少，企业年经营收入是多少，管理的物业的基本情况以及变动状况、服务质量，人均利润等等方面的数量。通过数量上的研究，可以反映企业物业管理与服务水平是高还是低，企业经济效益是好还是差，企业的发展前景是乐观还是悲观等，那么可以看得出研究现象的量是不能脱离事物的质。1.1物业统计的概念、特点及统计学的基本概念1.1.1统计的含义“统计”这个词，学者们对其含义不断的进行着推敲和完善。那么，它作为一种社会实践活动，自从有了国家就可以说有了统计实践活动。今天我们对“统计”一词的理解可以分为统计工作、统计资料和统计学。统计工作(statisticalwork)：是指具体从事统计设计、资料搜集、整理，并进行分析研究、预测和提供各种统计资料和统计咨询实践活动的总称，是对社会自然现象客观存在的现实数量方面进行搜集、整理和分析工作过程的总称。统计资料(statisticaldata)：是统计工作过程中所得到的各种数字资料以及相关数据的总称。统计资料包括统计调查搜集的原始资料，也包括经过加工、整理得到的系统资料。表现形式为各种统计表、统计图、统计报告、统计年鉴及其他有关统计数字信息的载体等。统计学(statistics)：是指阐述统计理论和方法的学科体系。它是关于认识客观现象总体数量特征和数量关系的科学。统计一词的三种含义是有着密切联系的。统计工作是统计实践过程，统计资料是统计活动的成果，统计学是统计工作和统计资料的理论概括。统计学与统计工作、统计资料之间的关系表明，理论来源于实践，又反过来为实践服务，三者是相互联系、密不可分的。1.1.2物业统计研究对象具有如下特点：1．数量性物业统计的研究对象是物业管理现象的数量方面，包括物业管理现象的规模、水平、现象间的数量关系，以及决定现象质量的数量界限。人们对客观事物的认识，大都是从数量的表现来观察和发现事物的规律性的。数据作为统计语言，为人们认识客观事物提供了依据，它可以表现事物的数量及事物间的数量关系，以及质的辩证统一关系。2000年沈阳市城镇人均住房建筑面积仅为17.4平方米，是全国副省级城市中标准最低的城市，比当时全国城镇人口平均住房建筑面积低3平方米。短短几年来，伴随着房地产蓬勃发展，我市人均住房面积得以快速增长，平均每年增长1.37平方米。截止到2007年，沈阳市人均住房建筑面积达到27.01平方米，与全国的差距已经不到1平方米。这些数字表明了沈阳市目前城镇人均住房发展的基本情况[2]。脚注：[2]资料来源．总体性统计研究现象不是个体现象的数量方面，而是许多个体现象构成的总体的数量方面。统计研究的是社会经济现象的数量特征和数量关系，这就是说，统计要对现象总体中的各单位普遍存在的特征进行分析，得出反映总体的数量特征。个体现象的数量特征和变动趋势是难以说明社会经济现象的本质和规律的。只有对大量的总体单位进行综合分析研究，才能发现客观事物的发展变化趋势和规律。如：我们要研究城镇居民现有的住房情况，只对个别家庭或部分家庭进行观察，就不可能得到全面、正确的认识。只有对足够的、大量的家庭进行全面的调查，才能从总体上正确、全面地反映出我国目前城镇居民住房的实际情况。3．社会性统计作为一种认识社会的实践活动，它研究的是社会经济现象的数量方面，反映人们生产、生活的条件、过程和结果。生产、分配、流通和消费等，体现了人与物之间，人与人之间的密切关系。2008年1～5月份，按合同备案数据，沈阳市销预售商品房449.76万平方米，同比增长1.44%。面对着全国性的持币待购现象出现，加之汶川大地震的影响，沈阳今年的商品房销售面积能保持去年水平，并略有增加，实属不易[3]。脚注：[3]资料来源于新浪沈阳房产、表与实地的一致性由于物业产品的固定性，当土地、房屋和构筑物的性质和数量发生变化时，图上相应位置的地界、权属、性质应随之变化。因此，在对土地、房屋和构筑物进行调查分析时，应坚持图、表与实地的一致性。1.1.3统计学的基本概念1．统计总体和总体单位（1）统计总体统