房屋资产评估报告

房屋资产评估报告导语：以下是YJBYS网友为您推荐的资产评估报告范文，欢迎阅读!估价结果报告(2008)第***号一、委估项目***公司所属房产抵押贷款估价项目二、委托方名称：***公司地址：***三、估价方名称：***房地产评估咨询有限公司地址：***证书号：***资质等级：***法定代表人：***四、估价对象概况估价对象位于***，其合法产权人为***公司，建筑面积共9687.69平方米。其中主楼一幢，1-5层，混合结构，建筑面积为7430.12m2，平均层高3.6米，建成于2003年，于2007年底重新改造装修，外观九五成新，房屋所有权证号码为***。副楼一幢，1-3层，混合结构，建筑面积为2257.57m2，平均层高3.2米，建成于2003年，外观九成新，房屋所有权证号码为***。五、估价目的为确定房产抵押贷款额度提供参考依据而评估房产抵押价值。六、估价时点2008年8月15日七、价值定义采用公开市场价值标准八、估价原则本次评估在遵循公正、公平、公开、客观、科学原则的前提下，还应依据如下原则：1.合法原则，以估价对象的合法使用、合法处分为前提。2.最高最佳使用原则，以估价对象最高最佳使用为前提。3.替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。4.估价时点原则，要求估价结果应是估价时点的客观合理价格。九、估价依据1.委托方提供的资料(1)委托书;(2)委托方企业营业执照复印件;(3)房屋所有权证复印件。2.国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》。3.国家和地方的有关法律、法规和有关规定。4.估价机构和估价人员掌握和分享的“房屋资产评估报告”，同一供求圈内的整体成交案例极少，无法适用市场比较法;同时由于其具有明显的收益性，因此适宜选用收益法进行评估。十一、估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的.方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密、细致的测算，确定该估价对象在评估基准日的抵押价值为人民币贰仟贰佰陆拾伍万叁仟肆佰元整(￥2265.34万元)。十二、变现能力分析变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押物转换为现金的可能性。估价对象的通用性一般，具有可分割使用性，整体价值大，变现所需时间长，在估价时点拍卖或者变卖时，最可能实现的价格范围为：估价结果±10%，变现时涉及以下税费：①中介服务费：5%--6%②契税：4%③营业税、城市维护建设税及教育费附加：5.5%④所得税：20%⑤过户手续费：2%左右⑥印花税：0.5‰⑦其它费用十三、估价人员***中国注册房地产估价师注册号：******中国注册房地产估价师注册号：***十四、估价作业时间2008年8月12日—***十五、估价报告有效期限本估价报告有效期为自报告出具之日起壹年，即从2008年8月18日至2009年8月17日止。估价技术报告一、个别因素分析估价对象位于***，其合法产权人为***公司，建筑面积共9687.69平方米。其中主楼一幢，1-5层，混合结构，建筑面积为7430.12m2，平均层高3.6米，建成于2003年，于2007年底重新改造装修，外观九五成新，房屋所有权证号码为***。副楼一幢，1-3层，混合结构，建筑面积为2257.57m2，平均层高3.2米，建成于2003年，外观九成新，房屋所有权证号码为***。二、区域因素分析1.概况***2.自然条件***。3.对外交通条件***。4.基础设施***。三、最高最佳使用分析房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价，最高最佳使用是指法律上允许，技术上可能，经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。本估价对象当前状况为最高最佳使用状态。四、估价方法的选取估价对象为商业房产，同一供求圈内的整体成交案例极少，无法适用市场比较法;同时由于其具有明显的收益性，因此适宜选用收益法进行评估。五、估价过程1.确定估价对象房地产年纯收入A.确定估价对象房地产年总收入①确定客房年总收入据调查，***县中高档酒店一般入住率在50%-70%之间，估价对象为县政府指定招待中心，综合考虑各种因素，确定估价对象年平均入住率按房间分类计算为40%-70%之间，估价对象拥有各类客房共82套，现根据委托方提供的资料及其它酒店的情况制定下表：房间名称数量（套）房价（元）入住率年收入（元）主楼标准客房4924870%3104836副楼标准客房812070%245280主楼单间1325860%734526副楼单间616060%210240主楼高级套间288050%321200副楼套间238050%138700总统套房2126040%367920合计82----5122702客房年收入=房价×数量×入住率×365客房年总收入=512.27万元日平均入住人数=(49+8)×2×70%+(13+6)×1×60%+(2+2)×2×50%+2×2×40%=96.8人②确定会议室年总收入根据委托方提供的资料及相关调查结果，确定估价对象会议室使用收入情况如下表：会议室名称半天价格（元）出租率年收入（元）大会议室180030%394200小会议室120040%350400合计----744600会议室年收入=半天价格×2×出租率×365会议室年总收入=74.46万元③确定餐饮年总收入餐饮年总收入包括食品、烟、酒、杂项、服务费等，按80%住宿旅客每人每天消费100元计算，则餐饮年总收入=96.8×80%×100×365=282.66万元④确定估价对象房地产年总收入估价对象房地产年总收入为以上1-3项之和，则年总收入=512.27+74.46+282.66=869.39万元B.确定估价对象年总费用①确定人员工资福利年总费用估价对象现有相关服务人员98人，根据行业现状确定人数为100人，人均月工资及相关福利待遇合计为1800元，则工资福利年总费用=100×1800×12=216万元②确定餐饮年总成本餐饮年总成本按餐饮收入的40%计算，则餐饮年总成本=282.66×40%=113.06万元③确定消耗品年总成本消耗品年总成本按客房及会议室年总收入的8%计算，则消耗品年总成本=(512.27+74.46)×8%=46.94万元④确定年广告宣传费年广告宣传费按总收入的2%计算，则年广告宣传费=869.39×2%=17.39万元⑤确定年水电供热费年水电供热按总收入的5%计算，则年水电供热费=869.39×5%=43.47万元⑥确定年维修保养费年维修保养费按年总收入的3%计算，则年维修保养费=869.39×3%=26.08万元⑦确定年行政管理费年行政管理费按年总收入的6%计算，则年综合税收及附加=869.39×6%=52.16万元⑧确定年综合税收及附加年综合税收及附加包含营业税及附加、企业所得税、房产税等，按年总收入的15%计算，则年综合税收及附加=869.39×15%=130.41万元⑨确定估价对象年总费用估价对象年总费用为以上1-8项之和，则年总费用=216+113.06+46.94+17.39+43.47+26.08+52.16+130.41=645.51万元C.确定估价对象年纯收入年纯收入=年总收入-年总费用=869.39-645.51=223.88万元2.确定资本化率资本化率是指年投资回报率，本次估价专指房地产置业投资的年平均回报率，一般应介于安全投资利率与风险投资利率之间，可以采用投资利率内插法求取。一年期定期存款利率可视为安全投资利率，一年期贷款利率可视为风险投资利率，当前一年期定期存款利率为4.14%，一年期贷款利率为7.47%，现按照黄金分割位内插，则资本化率=4.14%+(7.47%-4.14%)×0.618=6.20%3.确定收益年限估价对象建成于2003年，建筑物耐用年限为50年，尚可使用47年;土地使用年限截止2053年，尚可使用年限为2053-2008=48年，故确定收益年限为建筑物尚可使用年限47年。4.计算估价对象价格公式：P=a×[1-1÷(1+r)n]÷r式中：P为估价对象房地产收益总价，a为年纯收入，r为资本化率，n为收益年限。房地产总价=223.88×[1-1÷(1+6.20%)47]÷6.20%=3397.28万元根据***房地产评估咨询有限公司出具的***字[2008][估]第***号土地评估报告结果确定估价对象中土地总价为1131.94万元，则估价对象房产总价=3397.28-1131.94=2265.34万元六、估价结论经评估，确定估价对象在评估基准日的抵押价值为人民币贰仟贰佰陆拾伍万叁仟肆佰元整(￥2265.34万元)。七、附件①房屋图片②委托书③委托方企业营业执照复印件④房屋所有权证复印件⑤估价方营业执照复印件⑥估价方资质证书复印件⑦估价师证书复印件