第二章 物业管理前期定位分析策略

物业管理前期定位分析策略[张志东]•目标一、项目地块周边情况调研•目标二、项目定位分析•目标三、项目优劣势分析•目标四、目标客户群特性分析•目标五、竞争对手分析调研a、区域人文习惯•调查的主要内容：1、项目名称2、调查时间3、调查范围4、调查范围内的主要民族构成5、主要生活习惯（饮食习惯、风俗习惯）6、周边的主要公司、单位及其性质7、周边的主要住宅区及其产权情况8、公司、单位、住宅区内人员受教育情况9、调查范围内暂住人员的情况调研b、区域配套设施•调查的主要内容：1、项目名称2、调查时间3、被调查机构的名称、地点4、被调查机构负责人的姓名及联系方法5、被调查机构的职能设置6、户口迁移手续7、周边服务机构的服务内容、服务范8、围、接待能力、档次9、校、幼儿园的入学、入学手续调研c、公共设施情况调查•调查的主要内容：1、项目名称2、调查时间3、被调查机构的名称、地点4、被调查机构负责人的姓名及联系方法5、被调查机构的设备使用情况、年限、维修情况6、被调查机构设备容量是否可以满足要求7、被调查机构设备如容量有限，在业主大量入住前是否增容8、如设备管线发生突发故障，属于社会机构责任时，与其联系方法•目标a、主题概念定位•目标c、目标客户群定位•目标b、形象风格定位•操作目标1、英式管家模式•操作目标2、物管热卖的延续策略•操作目标3、英式管家的实操模式对接•秘诀1、如何为业主叫车•秘诀2、如何敲门•秘诀3、如何熨报纸•秘诀4、如何擦皮鞋•秘诀5、如何建立雇主档案•秘诀6、如何解决投诉第三目标项目优劣分析•“项目优劣势与物业管理形成优势性互补”是物业管理内容定制的重要原则之一。•如何合理利用项目优势深化物管方案?如何利用物管内容的设定来弱化项目劣势?又如何结合项目优劣势分析寻求物管价值最大化的突破点?•作为典型山景盘项目，颐和山庄的优势和劣势的最终表现都为地理区位，它将如何在优劣势之间寻找到物业管理的最佳突破点?挖掘物管价值提升的最佳突破点楼盘案例颐和山庄开发商远洋投资有限公司物业管理公司远洋宾馆物业公司价值提升因素定制最具针对性的物业管理方案•物业管理定位•目标目标客户群特性分析•目标客户群特征描述•生理需求分析•自尊需求分析楼盘案例上海青年汇公寓开发商上海中福地产置业物业管理公司上海中福地产置业物业管理模式“99+1”模式价值提升因素准确对目标客户群进行特性分析之后，使物业管理内容的制订更加具备针对性、有效性、完整性，拉近与目标群体的心理差距物业管理定位•针对青年汇目标客户群体的特性:发展商特别研创了“99+1”物业管理方程式，倾心打造“家政助理师、居所守望者、SOHO商务伴侣、健康咨询顾问、娱乐前台、礼仪先生、居巢保障师”等8大类99套服务项目，并将从业主的居住需求出发，随时开发第100项服务内容，让生活于此的青年白领获得100%的居住满足。“99+1”物业管理模式的具体服务内容包括：•23种后顾之忧由居所守望者替业主解决1、MORNlNGCALL+24小时前台服务+代订各种电信卡+代办房产证+代叫出租车+代订车、船、飞机票+代领代寄邮件+代订旅游手续+清洗私家车+市级人才招聘会信息发布……2、家政助理师轻松搞定业主的16份需求：3、健康咨询顾问：4、10项全能让SOHO商务伴侣真正成为业主的好助手：5、娱乐前沿大戏任业主挑选：6、24小时服务的便利店：7、活动中心全接触开放：8、个性会所服务：第五目标竞争对手分析•广州帝景苑竞争对手分析•竞争对手：天誉花园•竞争区域：广州天河北金融圈•对手基本情况：位于天河北心腹地带，高层豪华公寓，交通便利，占有广州东站绿化广场与天河体育中心地景观中心之互利，离广州东站，中信广场仅一步之遥。•目标客户群定位：1、事业有成地年青白领人士2、豪宅投资客户3、经常往返于香港、广州的商人•物业管理定位：该项目针对其目标客户群制定了“以星级酒店服务式进行管理”的核心内容，并聘请了全球最大和历史最长的物业顾问公司“世邦魏理仕”以物管公司品牌与管理的酒店化来推动其豪宅的高尚品质概念的提升。差异化卖点的产生——与竞争对手不同的物管定制策略楼盘案例广州帝景苑开发商广州合生创展物业管理公司广州合生康景物业物业管理模式至尊服务模式价值提升因素对竞争对手的充分了解，使帝景苑获取了在物管模式设置上的创新物业管理定位通过对竞争对手的势态分析，帝景苑的物业管理模式决定跳出“星级酒店服务”的小圈子，而是耍结合自己的目标客户的特征，以“尊贵服务”为管理核心，做足“尊贵”文章，体现新一代豪宅风范。