第五章 物业的承接查验

第五章物业的承接查验第一部分：考试目的与基本要求考试目的：本部分的考试目的是测试应考人员对物业的承接查验知识的掌握程度。重点考察应考人员对物业承接查验的概念、内容和方法等知识的掌握程度。掌握：物业承接查验的概念、主要内容和基本方法。新建物业与物业管理机构更迭时物业承接查验的区别。熟悉：物业移交的主要内容，承接查验所发现问题的处理，物业管理工作的移交。了解：物业承接查验的准备工作，物业移交的注意事项。第二部分：复习要点一、物业承接查验的概念物业的承接查验是指物业管理企业对新接管项目的物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。它分为新建物业的承接查验和物业管理机构更迭时的承接查验两种类型，前者发生在建设单位向物业管理企业移交物业的过程中，后者发生在业主大会或产权单位向新的物业管理企业移交物业的过程中。二、新建物业的承接查验（一）准备工作新建物业承接查验的准备工作包括：1．人员准备物业的承接查验是一项技术难度高、专业性强、对日后的管理有较大影响的专业技术性工作。物业管理企业在承接查验前就应根据承接物业的类型、特点，与建设单位组成联合小组，各自确定相关专业的技术人员参加。2．计划准备物业管理企业制定承接查验实施方案，能够让承接查验工作按步骤有计划地实施。（1）与建设单位确定承接查验的日期、进度安排；（2）要求建设单位在承接查验之前提供移交物业详细清单、建筑图纸、相关单项或综合验收证明材料；（3）派出技术人员到物业现场了解情况，为承接查验做好准备工作。3．资料准备在物业的承接查验中，应做必要的查验记录，在正式开展承接查验工作之前，应根据实际情况做好资料准备工作，制定查验工作流程和记录表格。（1）工作流程一般有《物业承接查验工作流程》、《物业查验的内容及方法》、《承接查验所发现问题的处理流程》等。（2）承接查验的常用记录表格有《工作联络登记表》、《物业承接查验记录表》、《物业工程质量问题统计表》等。4．设备、工具准备物业承接查验中要采取一些必要的检验方法来查验承接物业的质量情况，应根据具体情况提前准备好所需要的检验设备和工具。（二）新建物业承接查验的主要内容1．物业资料在办理物业承接验收手续时，物业管理企业应接收查验下列资料：竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理所必需的其他资料。2．物业共用部位按照《物业管理条例》的规定，物业管理企业承接物业时，应对物业共用部位进行查验。主要内容包括：主体结构及外墙、屋面；共用部位楼面、地面、内墙面、顶棚、门窗；公共卫生间、阳台；公共走廊、楼道及其扶手、护栏等。3．共用设施设备物业的共用设施设备种类繁多，各种物业配置的设备不尽相同，共用设施设备承接查验的主要内容有：低压配电设施；柴油发电机组；电气照明、插座装置；防雷与接地；给排水、消防水系统；电梯；通信网络系统；火灾报警及消防联动系统；排烟送风系统；安全防范系统；采暖和空调等。4．园林绿化工程园林绿化分为园林植物和园林建筑。物业的园林植物一般有花卉、树木、草坪、绿（花）篱、花坛等；园林建筑主要有小品、花架、园廊等。这些均是园林绿化的查验内容。5．其他公共配套设施物业其他公共配套设施查验的主要内容有：物业大门、值班岗亭、围墙、道路、广场、社区活动中心（会所）、停车场（库、棚）、游泳池、运动场地、物业标识、垃圾屋及中转站、休闲娱乐设施、信报箱。（三）新建物业的承接查验的方式物业管理的承接查验主要以核对方式进行，在现场检查、设备调试等情况下还可采用观感、使用、试验、检测等具体方法进行检查。1．观感查验观感查验是对查验对象外观的检查，一般采取目视、触摸等方法进行。2．使用查验使用查验是通过启用设施或设备来直接检验被查验对象的安装质量和使用功能，以直观地了解其符合性、舒适性、安全性等。3．检测查验检测查验通过运用仪器、仪表、工具等对检测对象进行测量，以检测其是否符合质量要求。4．试验查验试验查验通过必要的试验方法（如通水、闭水试验）测试相关设施设备的性能。（四）新建物业承接查验中发现问题的处理1．发生物业工程质量问题的原因主要有以下几个方面：设计方案不合理或违反规范造成的设计缺陷；施工单位不按规范施工或施工工艺不合理甚至偷工减料；验收检查不细、把关不严；建材质量不合格；建设单位管理不善；气候、环境、自然灾害等其他原因。2．对于承接查验中所发现的问题，一般的处理程序是：（1）收集整理存在的问题收集所有的《物业查验记录表》。对《物业查验记录表》内容进行分类整理，将承接查验所发现的问题登记造表。将整理好的工程质量问题提交给建设单位确认，并办理确认手续。（2）处理方法工程质量问题整理出来之后，由建设单位提出处理办法。在实际工作过程中，物业管理企业在提出质量问题的同时，还可以提出相应的整改意见，便于建设单位进行针对性整改。从发生原因和处理责任看，工程质量问题可分为两类：第一是施工单位引起的质量问题，在保修期内发现或发生的，按建设部《建筑工程质量保修办法》规定，由建设单位督促施工单位负责。第二是由于规划、设计时考虑不周，造成功能不足、使用不便、运行管理不经济等问题，应由建设单位负责作出修改设计，改造或增补相应设施。（3）跟踪验证为使物业工程质量问题得到及时圆满的解决，物业管理企业要做好跟踪查验工作。物业管理企业安排专业技术人员分别负责不同专业的工程质量问题，在整改实施的过程中进行现场跟踪，对整改完工的项目进行验收，办理查验手续。对整改不合要求的工程项目继续督促建设单位处理。三、物业管理机构更迭时的承接查验（一）准备工作物业管理机构更迭时的准备工作包括：成立物业承接查验小组和准备资料、工具。应注意的是新的物业管理企业实施承接查验必须在下列条件均满足的情况下进行：1．物业的产权单位或业主大会与原有物业管理机构完全解除了物业服务合同；2．物业的产权单位或业主大会同新的物业管理企业签订了物业服务合同。（二）承接查验的主要内容物业管理机构更迭时的物业查验的基本内容包括：物业资料，物业共用部位、共用设施设备及管理现状，各项费用与收支情况，项目机构经济运行情况和其他方面的内容。四、物业管理工作的移交（一）新建物业的移交新建物业的物业管理工作移交中，移交方为该物业开发建设单位，承接方为物业管理企业。双方应签订前期物业服务合同。建设单位应按照国家相关规定的要求，及时完整地提供物业有关资料并做好移交工作。物业管理企业也必须严肃认真地做好承接工作。（二）物业管理机构更迭时的移交物业管理机构更迭时管理工作的移交包括：一是原有物业管理机构向业主大会或物业产权单位移交，移交方为该物业的原物业管理机构，承接方为业主大会或物业产权单位。二是业主大会或物业产权单位向新的物业管理企业移交，移交方为业主大会或物业产权单位，承接方为新的物业管理企业。（三）物业管理机构更迭时管理工作移交的注意事项1．明确交接主体和程序；2．各项费用和资产的移交、共用配套设施和机电设备的接管、承接时的物业管理动作衔接是物业管理工作移交中的重点和难点，承接单位应尽量分析全面，考虑周全，以利交接和今后工作的开展；3．如承接的部分物业项目还在保修期内，承接单位应与建设单位、移交单位共同签订移交协议，明确具体的保修项目、负责保修的单位及联络方式、保修方面遗留问题的处理情况，并在必要时提供原施工或采购合同中关于保修的相关条款文本；4．在签订移交协议或办理相关手续时应注意作出相关安排，便于后续发现的问题也能妥善解决。第三部分：精选习题及参考答案一、单项选择题1．物业管理企业对新接管物业项目的共用部位、共用设施设备进行的接管验收通常称为（）。A．前期管理B．物业的承接查验C．早期介入D．工程项目的竣工验收2．（）是通过启用设施或设备来直接检验被查验对象的安装质量和使用功能，以直观地了解其符合性、舒适性、安全性等。A．检测查验B．使用查验C．试验查验D．观感查验3．物业管理机构更迭时的承接查验不同于新建物业的承接查验，其承接查验内容、重点都有一定区别。下列不属于物业管理机构更迭时物业承接查验的准备工作的是：（）A．分析是否符合承接查验条件B．成立物业承接查验小组C．与建设单位共同开展查验工作D．准备资料和工具4．新建物业的物业管理工作移交中，移交方为该物业开发建设单位，承接方为：（）A．物业管理企业B．业主大会C．社区居民委员会D．建设单位行政主管部门5．物业管理机构更迭时管理工作移交，如承接的部分物业项目还在保修期内，承接单位应与建设单位、移交单位共同签订（），明确具体的保修项目、负责保修的单位及联络方式、保修方面遗留问题的处理情况。A．保修协议B．验收协议C．移交清单D．移交协议二、多项选择题1．物业的承接查验是物业管理企业承接物业前必不可少的环节，其工作质量对以后的物业管理服务至关重要，分为（）两种类型，前者发生在建设单位向物业管理企业移交物业的过程中，后者发生在业主大会或产权单位向新的物业管理企业移交物业的过程中。A．新建物业的承接查验B．物业管理机构更迭时的承接查验C．竣工验收阶段的承接查验D．物业入住阶段的承接查验2．新建物业的承接查验需做好下列哪些主要准备工作：（）A．人员准备B．计划准备C．资料准备D．资金准备3．下列哪些是新建物业承接查验的主要内容：（）A．物业资料B．物业共用部位C．共用设施设备D．维修资金账户资料4．在办理物业承接验收手续时，物业管理企业应接收查验下列哪些资料：（）A．竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图等，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料B．设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料C．物业质量保修文件和物业使用说明文件D．业主委员会所必需的其他资料5．按照《物业管理条例》的规定，物业管理企业承接物业时，应对物业共用部位进行查验。主要内容包括：（）A．主体结构及外墙、屋面B．共用部位楼面、地面、内墙面、顶棚、门窗C．业主卫生间、阳台D．公共走廊、楼道及其扶手、护栏等6．物业管理的承接查验主要以核对的方式进行，在现场检查、设备调试等情况下还可采用（）等具体方法进行检查。A．经验查验B．使用查验C．试验查验D．检测查验7．对于承接查验中所发现的问题，哪些是应有的处理程序：（）A．收集整理存在问题B．提出处理方法C．跟踪验证D．立即向行业主管部门汇报8．从工程质量发生的原因和处理责任看，工程质量问题可分为两类，分别是：（）A．施工单位引起的质量问题B．物业管理企业承接查验时未能及时发现C．由于规划、设计时考虑不周，造成功能不足、使用不便、运行管理不经济等问题D．工程监理单位未发挥作用9．物业管理机构更迭时，新的物业管理企业实施承接查验必须在下列哪些条件均满足的情况下进行：（）A．物业的产权单位或业主大会与原有物业管理机构完全解除了物业服务合同B．物业的产权单位或业主大会同新的物业管理企业签订了物业服务合同C．原物业管理机构已经退出该承接物业的日常管理D．物业的产权单位已向新的物业管理企业提供管理用房10．物业管理机构更迭时的物业查验的基本内容有：（）A．物业资料情况B．物业共用部位、共用设施设备及管理现状C．各项费用与收支情况，项目机构经济运行情况D．业主自用部位的质量状况11．物业管理机构更迭时管理工作的移交包括：（）A．原有物业管理机构向业主大会移交B．原有物业管理机构向新的物业管理企业移交C．业主大会向新的物业管理企业移交D．物业产权单位向新的物业管理企业移交12．物业管理机构更迭时物业管理工作移交中的重点和难点内容是（）A．各项费用和资产的移交B．共用配套设施和机电设备的接管C．承接时的物业管理运作衔接D．建设单位支付的开办费移交三、参考答案（一）单项选择题1．B2．B3．C4．A5．D（二）多项选择题1．AB2．ABC3．ABC4．ABC5．ABD6．BCD7．ABC8．AC9．AB10．ABC11．ACD12．ABC