第十章物业管理的国际视角

第十章物业管理的国际视角第一节我国港台地区的物业管理第二节英、美的物业管理第三节日、韩的物业管理第四节新加坡的物业管理第十章物业管理的国际视角学习目标通过对本章的学习，学生应掌握如下内容：1．港台地区的物业管理；2．英、美的物业管理；3．日、韩的物业管理；4．新加坡的物业管理。第一节港台地区的物业管理一、香港地区的物业管理（一）香港地区物业管理概况自20世纪50年代开始至今，香港地区的物业管理已经历了半个多世纪的发展，取得了瞩目的成就。1．物业管理的产生与发展参见课本318页2．物业管理的模式香港的物业管理运作机制从总体上看已呈良性化发展态势，其物业管理模式具有独特性，即行政调节与市场调节有机结合的协调运作机制、官民同心合力的命运共同体机制、业主自治、依据契约和民主原则运作的机制。3．物业管理的法律法规在香港，公营房屋物业管理涉及的法律依据主要有《房屋条例》和《多层大厦（业主立案法团）条例》、《规则条例》、《建筑物条例》、《消防条例》、《公共卫生条例》及《防止行贿条例》。政府的政策是尽量鼓励和协助业主参与物业管理工作，使业主可以根据《建筑物条例》成立业主立案法团（简称法团），在共同参与的理念下，自行管理其物业。（二）香港地区物业管理的特点1．具有完备的物业管理组织体系（1）公共屋村办事处（2）业主立案法团（3）业主咨询委员会（4）大厦互助委员会2．政府积极协助物业管理3．实施物业服务从业人员培训制度（三）香港地区公营房屋物业管理1．公共屋村的常规管理（1）档案资料管理（2）入住管理（3）住户的装修管理（4）维修保养（5）清倒垃圾（6）收取租金（7）终止租约（8）治安管理（9）交通管理（10）居住环境管理2．公共屋村经租管理（1）公共屋村的住宅房屋经租管理（2）公共屋村的商业用房经租管理（3）公共屋村内的工厂大厦经租管理（4）公共屋村福利用房经租管理（四）香港地区私营房屋物业管理1．私营公寓大厦物业管理的基本内容（1）定期保养维修楼宇结构和设施；（2）为楼宇结构和设施投保；（3）防止非法更改大厦用途，非法间隔，防止违章建筑；（4）安排清洁和保安服务；（5）根据新需求改善楼宇设施；控制管理费开支；（6）切实执行“大厦公共契约”；（7）注意新区发展，提供资料、意见。2．大厦公共契约“大厦公共契约”是香港特色，它是一份合约文件，由一幢大厦或一个地段内的不同业主共同签署。一份完善的公共契约有如下要点：（1）单个物业在整个物业中占的份数。（2）清楚界定公共地方和公共设施。（3）管理决策或“公契”有效期。通常与建筑一起终结，所以其终止日期通常是物业因天灾人祸而毁弃或拆除。（4）物业服务费分摊方法。（5）住户责任，如准时交费，勿干扰他人等。（6）开发商保留的权利，如有大厦外墙使用权、楼宇命名权等。（7）管理人的委任与权力职责。（8）物业服务费开支的管理及报告。（9）单个业主的绝对权益。如无须经其他单个业主的同意而自行转让出租、抵押自己物业的权利等。（10）建立、改选业主委员会的期限、方式、成员人数、职务等。3．政府对楼宇或大厦管理的规范制约条例（1）楼宇管理人对来访者的责任；（2）政府建筑物条例对楼宇安全的制约；（3）公共卫生和文明环境条例对楼宇、大厦环境的要求；（4）私家道路的有关条例；（5）防止噪音污染。二、台湾地区的物业管理（一）台湾地区物业管理概况参见课本325页（二）台湾地区物业管理的特点1．社区治安管理必须由保全公司承担2．社会比较重视物业管理3．自主经营管理较为普遍4．物业服务人员精干，社会化、专业化和市场化程度高5．依约管理、居民法律素质较高6．重视物业管理职业培训第二节英、美的物业管理一、英国的物业管理（一）英国物业管理的类型英国地多人少，大部分住宅以独立式别墅存在，其次是联体别墅，经济条件较差的居民住高层住宅。英国房屋的类型决定了物业管理的类型。一般来讲，非住宅即商业楼宇的管理模式和中国差不多，重点放在房屋及设备设施管理，包括设备的日常运行，维修和改造等。物业服务内容和标准通过物业服务委托合同约定，服务费用也大多采用佣金制。（二）英国特许房屋经理学会在英国，政府对从事物业管理的企业和个人没有特别的限制。作为半官方的、非赢利性的组织——英国特许房屋经理学会（CIH）在物业管理行业非常有权威性，专门负责物业管理从业人员的培训和交流。该学会成立于19世纪中叶，是一个只接受个人会员的组织，目前有会员18000多人，大部分会员在英国，中国香港地区有2000多会员。该学会的经济来源主要靠会员会费和提供各种诸如培训服务所有的费用，如有赢利归组织全体成员所有。（三）住房管理注册学院（CPD）的多种培训模式CIH最具特色的就是各种形式针对不同人群的培训课程。CIH下属的住房管理注册学院是一所在住房管理领域内提供卓越的专业培训以及专业学习的学院。具体来讲，培训方式如下：1．成为CIH的A级会员2．二级认证课程设计3．三级认证课程设计4．四级认证课程设计5．远程教育二、美国的物业管理在美国，物业管理已成为城市建设和管理的一个重要产业。目前全美约有15000名注册物业管理师，管理着约8770亿美元的房地产，包括约960万套住宅和76亿平方英尺的商业楼字。美国是实行分权制的联邦国家，政府设有专门的物业管理行政机构。美国政府一般不大干涉物业服务企业，而由民间组织或物业服务企业进行互相监督。（一）美国物业服务的模式1．业主自我管理在美国，约有20%的中小型公寓实行业主自我管理。由全体业主大会选举出的业委会，代表全体业主管理物业。同时，实行小区公寓经理责任制，小区公寓经理负责执行业委会制定的各项规定。一般情况下，规模在350户的公寓小区，其业委会由5名业主组成，分别担任主席、副主席、财务、设备管理人和秘书。业委会又被称作Board（董事会），这5名成员也被称为董事会成员。2．委托物业服务企业管理美国的物业服务企业签订代理合同后，一般只负责整个住宅小区的整体管理，具体业务则聘请专业的服务公司承担。物业服务企业在实施整体管理时，通常委派一名房产经理负责小区的日常管理。房产经理的职责主要是制定管理计划、编制预算、制定保养计划、负责租金收取和营销活动等，作业服务则由物业服务企业委托专业公司实施，房产经理承担作业服务监理的职责。具体来说就是物业服务企业接管物业后，将物业管理的内容细化，然后发包给清洁、保安、设备维修等专业单位。（二）美国物业管理的主要特点1．管理细分与专业化2．以人为本，顾客至上3．制度健全，管理严格4．信息技术应用广泛，基本实行“全过程”物业管理5．风险防范机制健全6．职业化体系完备（四）美国物业服务人员资质管理1．居住物业管理经理（ARM）居住物业管理经理主要负责管理出租公寓、出租活动住宅、共管住宅、独栋家庭住宅及单身公寓等。IREM规定授予ARM资格的从业人员必须符合接受IREM的职业培训并修满5个学分的课程、通过ARM资格考试、承诺遵守并维护“ARM职业道德准则”、具备住宅管理经验等条件。2．注册物业管理经理（CPM）注册物业管理经理人是物业管理行业的最高资格，是IREM专为管理各类大型物业投资组合的专业人员设置的职衔，获得CPM资格意味着具备高水平的管理技能和经验、扎实的教育背景和卓越的工作业绩，CPM资格证书是全社会考察和评判物业管理从业人员专业能力的重要标志。第三节日、韩的物业管理一、日本的物业管理（一）日本物业服务的模式参见课本336页（二）日本物业管理的特点1．物业服务企业从业许可登记制度2．重视从业人员资格管理和培训3．重视发挥行业协会的作用4．重视物业管理的超前介入5．服务技术与设备先进6．高度重视清洁工作（三）日本物业服务企业的服务内容1．住宅管理服务2．咨询业务3．技术支持服务4．保全监控服务5．其他服务（四）日本的公寓住宅管理1．公寓管理的形式（1）委托管理（2）自主管理（3）兼容式管理2．公寓管理的相关法规对于公寓大厦的管理操作，日本有严格、具体的法律规定。如《大楼管理法》、《警卫业法》和《消防法》等。这些法律对从业资格、操作规范、质量要求、安全保障、技术指标等都作了具体规定。3．物业服务收费（1）物业服务收费的构成主要有五个方面的费用构成：一是物业服务费，用于维持物业管理所需的办公开支和人员酬金，其征收标准一般靠市场调节，政府只对公营住宅（只租用给低收入者）的服务费予以管制；二是维修公积金，按住宅维修长期执行计划书实施预算，一般约为管理费，然后分摊到月，并按月收取；三是公益金，用于中央空调、共用饮水器、电梯、水泵、走道照明供电以及绿化、除害、环境质量（水、空气等）监测等支出，公司根据每户实际使用情况确定；四是管理组合费，即业主委员会的办公费等；五是泊车费、装修费等专项服务费。（2）费用的收缴日本的物业服务费的收缴到位率较高。主要有两个原因：一是收费标准合理。二是收缴措施得力。二、韩国的物业管理（一）韩国物业服务的模式1．自治管理或物业服务企业管理下列公共住宅与其配套设施及福利设施（面向普通个人销售的除外）由入住者自治管理或交由物业公司管理。（1）300户以上的公共住宅；（2）设有电梯的150户以上的公共住宅；（3）中央集中供暖式150户以上的公共住宅。2．统一管理或分类管理入住者代表会议根据管理条件需要，经过入住者及使用人过半数书面同意，与临近的公共住宅区共同管理或以500户以上为单位进行分类管理。（二）韩国物业管理的管理主体1．自治管理机构入住者代表会议是韩国物业管理的自治管理机构，由入住超过预定住户过半的公共住宅的入住者及使用者按每栋户数选出的代表组成。其权利有：参见课本342页2．开发商（1）开发商在其销售的物业入住人数为达到一半以上时，必须负责物业的管理工作，并与购买住房的业主签订物业服务合同。（2）当物业入住人数超过预定过半时，开发商需通知入住者真实信息，并要求其进行物业管理。（3）如果入住者代表会议没有通知开发商物业的管理方法或者没有组建自治管理机构，则由开发商指定物业服务企业进行管理并通知入住者。（4）瑕疵保修3．物业服务企业（1）物业服务企业的资质和登记（2）物业服务企业的地位（3）对物业服务企业的限制4．住宅管理师及住宅管理员（1）住宅管理师及住宅管理员的资格（2）对住宅管理师及住宅管理员的限制（三）韩国物业管理的运行机制1．管理规定（即管理规约）（1）管理规定的制定与修改（2）公共住宅管理规定的内容2．物业服务业务的履行（1）管理人的注意事项（2）服务费等的征收与使用费等的代（3）特殊维修准备金（4）安全管理3．对物业使用的限制（1）行为严禁对象（2）可申请行为（3）需经管理主体同意的行为如下参见课本346页（四）韩国住宅管理师制度1．考试组织与管理根据韩国《住宅法》，住宅管理师的考试主管部门为建设交通部，发证单位为各市、道政府的建筑科，考试主办单位在2007年前为大韩住宅公司。2．资格取得韩国考试合格的规定是分两个层次进行的，两层次的考试可在同一年进行，也可在两年内完成，但必须按先后层次进行。3．执业情况第四节新加坡的物业管理一、新加坡物业管理概况（一）新加坡的物业服务模式物业管理在新加坡是传统服务行业，其发展模式已十分成熟。一般新的小区入伙后两年内是由发展商管理的，两年后才聘请专业的物业服务企业打理。（二）新加坡的物业管理组织体系1．建筑发展局2．市镇理事会3．私人住宅管理理事会4．物业服务企业二、新加坡物业管理的特点1．以人为本2．强调物业管理的法制化参见课本351页三、新加坡物业管理的内容1．物业管理业务范围具体包括：（1）房屋维修与养护；（2）机电（包括电梯、电气等）及消防设备（包括供水、供电系统）的维修保养；（3）商业房屋（小贩中心、购物中心）的租赁服务与管理；（4）出租住宅的租金缴纳与售房款的收取；，（5）公共场所的出租服务与管理；（6）小区停车场的管理；（7）小区的环境清洁的实施与管理；（8）园艺及绿化管理；（9）配合治安部门搞好治安工作2．居