第四章零售商业物业管理

第四章零售商业物业管理第一节零售商业物业及其分类一、零售商业物业简介零售商业物业是被零售商用来销售商品或服务的物业。又称为商业地产。零售商业物业的范围相当广泛，从小型店铺、百货商场到大型现代化购物中心，面积规模从十几平方米到十余万平方米，其服务的地域范围从邻里、居住区到整个城市甚至全国。在商品流通市场上，零售是指商品市场流通的终端。零售是包括所有向最终消费者直接销售商品和服务，以供其作为个人及非商业性用途的活动。零售业物业分类按业态对零售业物业进行分类：零售业态：指零售企业为满足不同的消费需求而形成的不同经营形式。我国零售业态分类体现了零售业物业及其商品结构的特点，即同时考虑了经营方式、商品结构、目标顾客、服务功能及选址、商圈、规模、店堂设施等。按照零售业态的不同，我国的零售业物业分为百货店、超级市场、大型综合商场、便利店、专业店、专卖店、购物中心、家居中心、仓储商店等。（根据《中华人民共和国标准—零售业态分类》）百货店：在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展各自的进货、管理、运营的零售业态。超级市场：采取自选销售方式、以销售生鲜商品、食品和向顾客提供日常必需品为主要目的的零售业态。大型综合商场：采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，并将超级市场和折扣商店的经营优势合为一体的、满足顾客一次性购全的零售业态。便利店：满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。专业店(specialtystore,S.S)：经营某一大类商品为主，并且具备有丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态。专卖店(exclusiveshop,E.S)：专门经营或授权经营制造商品牌和中间商品牌的零售业态。购物中心(shoppingcenter,S.C)：企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。家居中心(homecenter,H.C)：以与改善、建设家庭居住环境有关的装饰、装修等用品、日用杂品、技术及服务为主的、采取自选方式销售的零售业态。仓储商店(discountstore,D.S)：在大型综合商场经营的商品基础上，筛选大众化实用品销售，并实行储销一体、以提供有限服务和低价格商品为主要特征的、采取自选方式销售的零售业态。第一节零售商业物业及其分类二、零售商业物业的发展简史（一）国外零售商业物业的发展关于百货商店(DartmentStore)的产生时间，西方学者有不同的看法。有人认为，随着工业的发展和村镇发展成为城市，普通商店逐渐增加所经营商品的花色、品种、规格，逐渐发展成为百货商店。美国管理学家彼得·德鲁克认为，百货商店最早于公元1600年左右产生在日本。日本三井家族的第一个成员在东京创办世界上第一家百货商店。但是，西方学者普遍认为百货商店最早在1852年产生于法国，当时在法国首都巴黎，有一位名叫A·布西哥的人，开办了一座“邦·马尔谢”(Bonmarche)商店，这是世界商业史上第一个实行新经营方法的百货商店。（二）国内零售商业的发展虽然百货商店在1900年即在我国出现，但在我国获得长足的发展是在1949年新中国成立之后。建国后我国政府兴建的第一座百货商店是北京市百货大楼，它建成于1955年9月。据统计，1956年我国共有各类百货商店2100余座。改革开放使我国零售商业发生了巨大变化。全国大中城市自上世纪80年代后掀起了一次又一次的新建或改建百货店的高潮。20世纪80年代中期，全国年销售额超过1亿元的百货商店、商城或商厦已超过200多家。我国购物中心的萌芽出现在20世纪90年代中期，主要位于北京、上海等大城市的繁华商业区中写字楼的裙房内，例如上海的时代广场,北京的赛特购物中心、丰联广场等。从20世纪90年代末期开始，我国一些大城市里也逐渐出现了一批规模较大、零售业态复合度较高的摩尔(ShoppingMall)，例如广州天河城、上海友谊南方商城、北京世纪金源购物中心等。第一节零售商业物业及其分类三、零售商业物业经营管理的内容1、招商及承租户组合2、零售技术•（1）商品选择，迎合消费者．对流行、款式、品质及价格需求；•（2）选项范围，充分了解消费者及其需求特点的基础上确定；•（3）商品盘存，与当前销售量相匹配的供应数量；•（4）橱窗陈设必须能吸引消费者注意并能驻足观看，且需要时常更换；•（5）商品内部陈设，帮助销售商品及组织商品，分门别类，清楚易见，标价清晰规范。第一节零售商业物业及其分类3、物业维护4、营销•重点包括情境分析、问题与机会分析、目标与宗旨、营销计划的主要策略和手段等。5、保险及风险管理6、财务管理第一节零售商业物业及其分类四、零售商业物业经营管理的类型（一）策略与运行管理•在市场需求分析、选址分析、经营业态和租户的选择及更替、调整等。从管理层面上来看，策略与运行管理是零售商业物业经营管理的更高层次，对于零售商业物业的成功运营也更为关键，是零售商业物业管理的发展方向。例如，大连万达集团与包括国美电器、沃尔玛等零售企业合作的过程中，新加坡嘉德地产与华联商厦合作的过程中，都已经充分的认识到，能否找到合格的、能承担商业物业策略和整体运营管理的商业物业管理企业，是成功的关键。零售物业市场分析框架零售业物业市场分析(1）城市性质（2)城市规划(3）城市总人口及地区人口结构(4）职业构成、人口构成、收入水平(5)GDP水平及产业结构情况(6)商业增加值(7)全社会消费品零售总额(8）城乡居民人均可支配收入(9)城乡居民储蓄存款余额（10）公共设施状况（11）交通体系状况（12）道路状况、通行量明确商圈范围商圈是指被吸引到目标商业物业的消费者所在的地理区域。通常是指以设定的商业建筑为圆心，以周围一定距离为半径所划定的范围。商圈由核心商圈、次级商圈和边缘商圈（又称辐射商圈）组成。核心商圈的辐射半径在1公里左右。包括这一商店顾客总数的55%-70％。该商圈的顾客在商店消费人口中所占的比例最大，消费的客单价也最高，而且与其他商店的商圈很少发生重叠。次级商圈内的顾客占商店顾客总数的15％～25％。其辐射的半径在3-4公里。边缘商圈辐射的半径在7公里左右。一般情况下只有大型百货商场、专业店具备这样的辐射能力。第一节零售商业物业及其分类（二）现场管理•现场管理则是在物业建成投入运营之后，对物业的清洁卫生、安全保卫和公共空间的维护，以及为租户提供日常的管理和服务。现场管理是对物业“硬件”的管理。•1、按管理组织形式不同分类。目前一些大型现代商业物业的现场管理在管理组织形式上通常采取“门里门外”的做法，即门里小物业，门外大物业。•2、按专业和分包形式的不同进行分类。将关键专业和费用开支大的专业（例如消防工程和安全监控等）留给自己负责，而将一些简单、劳动密度大和费用可控制的专业对外实施分包。第二节零售商业物业经营管理中的经济学原理一、选址与规划零售商业物业在选址和规划时主要应考虑市场容量、进出交通、地点显著、零售商业物业规模、内部设施等因素。物业类型区位类型选址特征区域型CBD地区性交通枢纽；接近商业区和住宅区的中心地区性购物中心/商业区两条以上地区性道路的交汇处；接近住宅区和外围就业区的中心专业购物中心中央商务区或区域性中心附近；区位与地区性购物中心类似社区型社区购物中心/商业区主要地区性道路上，通常在主要的交叉口上；能方便的到达两个以上住宅区；提供娱乐休闲、个人商务和金融服务折扣商店/讲价店与社区购物中心或专营购物相同邻里型小区购物中心/商业区在主要道路上，接近路口；至少接近一个住宅区日用品街铺在一条主要或次要道路上；接近一个住宅区其它干道商业带在住宅区和就业区之间的一条主要道路上高速公路服务商业带主要高速公路上；通常处于偏远地区，但也可能和干道商业带一样繁华商业带在主要或次要道路上；可能和高速公路服务商业带或干道商业带一样依赖性商业接近、毗邻或处于主要用途或主力商店独立建筑主要道路上；通常处于外围地区；使用大块的单独的地块；可能处于聚集区或条带中，也可能不是选址研究各种购物中心的主力商店购物中心类型便利中心邻里中心社区中心区域/超级区域中心主力商店类型微型超市餐馆美容院干洗店快餐店医疗室牙科诊所超市药店打折店餐馆家具店五金商店电器商店酒吧音像出租店银行小超市打折店超市大型优惠商店百货商店家庭服装店家具店体育用品商店办公用品商店电影院全日制商店时尚店超级影院娱乐中心小吃街大型专卖店大型优惠商店第二节零售商业物业经营管理中的经济学原理（一）市场容量•购物中心在选址时，应当选择有足够市场潜力的地方。它所在地区应有大量的人口，且购买力旺盛。（二）进出交通•交通便利和停车方便也是影响购物中心成功经营的重要因素。一般购物中心都会选在主要道路交叉口或路边，还应有足够面积的停车场第二节零售商业物业经营管理中的经济学原理（三）地点显著•地点显著是指购物中心所处的位置、建筑风格以及特有标识应当很容易获得路人的关注，并将他们吸引到中心里来。（四）规模大小•零售商业物业规模越大，其内部各个零售店之间相互促进的能力就越强。（五）内部设施因素•零售商业物业应拥有高质量的内部设施，室内环境应十分舒适，以延长消费者在其中的逗留时间。第二节零售商业物业经营管理中的经济学原理二、经营与运作零售商业物业运作的相关理论主要集中在三个领域：中心地理论、同类零售商聚集理论和需求外部效应理论。（一）中心地理论（二）同类零售店聚集理论（三）需求的外部效应理论第二节零售商业物业经营管理中的经济学原理（四）上述理论的若干应用•1、租户组合应实现多样化•2、引入主力店以带来大量客流•3、空间安排实现相互促进效应对主力店形象和零售店组合作用的实证研究表明，主力店是吸引消费者前来购物的重要因素，甚至是家庭选择前往这个零售商业物业的首要理由；而零售店组合对于零售商业物业的整体吸引力非常重要。还有专家研究发现，由于主力店所产生的外部效应，普通商店的销售额每平方英尺上升了35～123美元。正因为主力店在提升零售商业物业形象上的巨大作用，因此它们通常能够在租金上得到很高的折扣优惠，这种价格歧视是零售商业物业的一个重要特征。第三节零售商业物业的租赁管理制定租赁方案和租赁策略是零售商业物业策略与运行管理的核心内容，其目的是实现物业收益的最大化。第三节零售商业物业的租赁管理一、租户选择（一）声誉（二）财务能力（三）租户组合与位置分配（四）租户需要的服务第三节零售商业物业的租赁管理二、租金确定与调整（一）基础租金•基础租金又称最低租金，常以每月每平方米为基础计算。基础租金是业主获取的、与租户经营业绩（营业额）不相关的一个最低收入。（二）百分比租金•当收取百分比租金时，业主分享了在零售商业物业内作为租户的零售商的部分经营成果。第三节零售商业物业的租赁管理（三）代收代缴费用和净租约•净租的形式一般有以下几种：–（1）租户仅按比例分摊与物业有关的税项；–（2）租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费；–（3）所有的经营费用包括与物业有关的税项、保险费、公共设施设备使用费、物业维护维修费用、公用面积维护费、物业管理费等都由租户直接支付，而业主一般只负责建筑物结构部分的维修费用。1)常见的运营模式（1）拆零销售（2）返租模式（3）先租后售模式（4）以租促售的模式第三节零售商业物业的租赁管理（四）租金的调整•租金调整可以基于消费者价格指数、零售物价指数或其他租赁双方商定的定期调整比率。•租金调整条款一般仅对基本租金有效，经营过程中的费用可根据每年的实际情况确定。•2）租金与租约结构•零售业物业内超级市场的租金占销售额的平均比例为1%-l5％，另外还有0.25%-0.5％的零售业物业维护费。有些零售业物业则将维护费包括在租金额之中。•零售业物业的租约期限可长可短，通常实行有抵押的长期租约，租期为15-20年之间，有些则在25-30年，多数租约中还有5年1-4次的续约优先权。•各行业商户承租水平及承租面积基本规律最高最低其次最小化妆品、服装、珠宝、皮具、鞋、钟表、眼镜、通信