第三讲-物业管理前期介入与接管验收

www.fdcew.com房地产E网2019/8/41第三讲-物业管理前期介入与接管验收www.fdcew.com房地产E网2019/8/42一、物业管理前期介入——指物业管理公司在接管物业之前，就参与物业的规划设计和建设的过程。从业主与使用人及物业管理的角度，就物业开发、建设和今后使用、管理提出建议，并对将接管的物业从物质上和组织上做好准备，以更好满足业主与非业主使用人的需求和有利于之后的物业管理。www.fdcew.com房地产E网2019/8/43前期介入的主要目的物业管理前期介入的目的是在物业建成之前采取措施，确保建成的物业质量和功能能都合乎要求，有利于业主使用，方便以后的物业管理。www.fdcew.com房地产E网2019/8/44前期介入的必要性减少或避免规划设计、建设的隐患加强对物业的全面了解维护物业管理企业的专业形象后期管理工作的进行促进物业的销售www.fdcew.com房地产E网2019/8/45前期介入的重要意义对于开发商而言对于物业管理公司而言物业管理前期介入能够在较大程度上保证物业管理的一致性和连贯性，减少很多不必要的损失。www.fdcew.com房地产E网www.fdcew.com房地产E网2019/8/46PM前期介入的类型物业管理前期介入是实施物业管理的一个重要环节，根据介入的阶段不同可以分为早、中、晚三类。www.fdcew.com房地产E网2019/8/47早期介入：是指物业管理企业在项目可行性研究阶段的介入。中期介入：是指物业管理企业方案设计阶段的介入。晚期介入：是指物业管理企业在项目施工阶段的介入。www.fdcew.com房地产E网2019/8/48与房地产开发公司开始洽谈初步达成协议介入可行性研究→退出房地产开发签订合同，正式进入前期介入介入规划设计阶段介入施工建设阶段介入物业销售阶段物业验收、移交，结束前期介入PM前期介入流程图www.fdcew.com房地产E网2019/8/49PM前期介入的主要内容立项决策阶段项目立项以前（市场调研和项目可行性研究评估），对项目的市场定位，潜在业主的构成以及消费水平，周边物业管理概况及日后的物业管理内容、管理标准及成本、利润测算等方面提供意见建议。（可减少决策中的风险性。）www.fdcew.com房地产E网2019/8/410规划设计阶段规划设计阶段，物业管理企业选派工程技术人员参加工程规划设计，从有利于投资、综合开发、合理布局，安全使用和投入使用后长期物业管理的角度进行参谋，提出建议。www.fdcew.com房地产E网2019/8/411施工建设阶段物业管理企业选派相应专业的人员参与施工质量监理，配合开发企业和施工部门共同确保工程施工质量。竣工验收阶段竣工验收应提交的资料；完善竣工验收的必要措施。www.fdcew.com房地产E网2019/8/412二、接管验收——指物业管理企业接管开发企业、建设单位或个人委托的新建房屋或原有房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。www.fdcew.com房地产E网www.fdcew.com房地产E网2019/8/413物业接管验收的主要作用1、明确交接双方的责、权、利关系2、确保物业具备正常的使用功能，充分维护自身和业主的利益3、为后期管理创造条件www.fdcew.com房地产E网2019/8/414物业接管验收的实施早期介入签约前的洽商制定详细的接管验收计划着手制定管理公约及一系列管理制度建立与社会协作单位的联络人员培训协助房地产开发商售楼检验房地产开发商提交的验收项目是否具备验收条件开始接管验收www.fdcew.com房地产E网2019/8/415物业接管验收应提交的资料P63新建物业原有物业新建房屋接管验收应提交的资料原有房屋接管验收应提交的资料技术资料产权资料www.fdcew.com房地产E网2019/8/416接管验收的主要内容和技术标准主体结构、屋面和楼地面、装修、电气、水、卫、消防、采暖、附属工程及其他质量与使用功能的检验危险和损坏问题的处理新建房屋接管验收的主要内容及标准原有房屋接管验收的主要内容及标准www.fdcew.com房地产E网2019/8/417物业接管验收应注意的主要问题1.选派素质好、业务精、认真负责的人员参加验收工作。2.物业管理企业3.写明符合要求的接管具体日期，以划清责任。4.仔细清查应该提交的资料是否真实、齐全。5.对于不同程度的质量问题，一定要落实责任，并对整改措施进行明确。6.在整个的接管验收过程中要遵循原则性和灵活性相结合的原则等。www.fdcew.com房地产E网2019/8/4181.坚持原则性与灵活性相结合的原则2.坚持细致入微与整体把握相结合的原则接管验收过程中质量问题的处理原则www.fdcew.com房地产E网2019/8/419第三节用户入伙、装修与物业档案管理一、用户入伙二、装修管理三、物业档案管理www.fdcew.com房地产E网2019/8/420一、什么是用户入伙•含义——住宅小区的居民入住或商厦、写字楼的业主或租户入住•用户入伙手续——物业管理企业在物业具备入伙条件后向业主或租户寄发入伙通知，要求业主或租户按要求进行验楼、付款、签约、装修、搬迁入住的过程。第一节用户入伙www.fdcew.com房地产E网2019/8/421二、办理入伙手续及应注意的问题寄发“入伙通知书”——物业管理企业在物业验收合格后通知业主或租户可以办理入住手续的文件。收楼须知——物业管理公司告知业主或租户在收楼时应注意的事项以及在办理入伙手续时应携带的各种证件、合同和费用的文件。入伙手续书——物业管理工司为方便业主、让其知晓办理入伙手续具体程序而制定的一个文件。www.fdcew.com房地产E网2019/8/422三、办理入伙手续的重要文件（一）、楼宇交接书——在业主确认可以接受所购楼宇后，业主和发展商共同签署的一个文件。www.fdcew.com房地产E网2019/8/423（二）、物业管理公约1、物业管理公约——也叫物业管理公共契约，简称“公约”一般是由物业管理公司拟订，经过业主和物业管理公司共同签署并约束双方行为规范的法律文件。2、“公约”的内容——物业的基本情况、明确物业管理机构的基本情况、业主的权力和义务、明确各方的法律责任。3、“公约”的实质——处理好人与人之间的关系。•发展商与物业管理公司之间的关系•业主与物业管理公司的关系www.fdcew.com房地产E网2019/8/424——物业管理•补充法规•建立自我约束机制www.fdcew.com房地产E网www.fdcew.com房地产E网2019/8/425（三）、住户手册——物业管理公司为了使业主或租户更好地了解物业管理的有关规定，以便以后管理的工作顺利开展，而准备的一种宣传材料。www.fdcew.com房地产E网2019/8/426一、什么是装修与装修管理•装修的含义——业主或使用人再办理完入伙手续以后，在正式入住之前，根据自己的特点和要求，对所购（所租）房屋进行重新设计、分隔、装饰、布置等。第四节物业装修管理www.fdcew.com房地产E网2019/8/427•装修的特点在原来房屋初装修的基础上进行的更多的是要表达业主或租户个人意愿的基础上进行的是在随业主或使用人入住的情况下进行的对施工人员的技术及素质要求比较高施工过程中防火特别重要www.fdcew.com房地产E网2019/8/428•物业管理在装修过程中的职责•大力宣传装修规定•加强装修监督管理•积极参与室内装修www.fdcew.com房地产E网2019/8/429二、装修管理规定•报批程序•装修范围•施工管理•装修验收www.fdcew.com房地产E网2019/8/430三、对施工队伍的管理www.fdcew.com房地产E网www.fdcew.com房地产E网2019/8/4311、含义•物业产权指物业的所有权•物业产籍指记载物业权属关系现状和历史情况的各种薄册资料的总称。•物业产权产籍管理指房地产的管理部门按照法律规定的管理权限和原则，对物业所有权和行使所有权以及登记造册所形成的各种资料的管理第五节、物业产权产籍管理www.fdcew.com房地产E网2019/8/4322、原则•房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权权力主体一致•属地管理www.fdcew.com房地产E网2019/8/4333、意义•保护业主或房地产权利人的合法权益•为房地产的开发、建设和使用奠定基础•为城市规划、建设、管理提供科学依据www.fdcew.com房地产E网www.fdcew.com房地产E网2019/8/434——物业所有权的管理、房屋所有权的管理二、物业产权管理工作的基本内容•产权登记•审查确认产权•产权转移、变更登记•核发产权证书•产权档案www.fdcew.com房地产E网2019/8/4351、图三、物业产籍管理工作的基本内容•物业或房屋分幅平面图是以城市独立坐标系统为基础而绘制的要素平面图•分房分丘平面图是以产权人为单位绘制的平面图•分层分间平面图是在一幢房屋内有多个产权人的情况下，按每个产权人的单位，分层次按自然间详细绘制房屋位置、尺寸、墙体归属等内容的房间平面图。www.fdcew.com房地产E网2019/8/4362、档•调查档案•房产评估档案•房产登记档案•房产统计及征拨档案www.fdcew.com房地产E网2019/8/4373、卡•房屋卡片•土地卡片www.fdcew.com房地产E网2019/8/4384、册•登记收件薄•发证记录薄•房屋总册•房屋产业目录等