重庆金科物业管理有限公司

1重庆金科物业管理有限公司文件编号JK-QP章节号QPI-GL-01版本03组织架构页次1/1管理处主任物业助理行政助理护卫队长绿化班长工程助理保洁班长前台接待维修工护卫班长智能化管理员库管员护卫队员2重庆金科物业管理有限公司文件编号JK-QP章节号QPI-GL-02版本03岗位职责页次1/51管理处主任岗位职责1.1负责制定管理处年度物业管理方案。1.2负责对所管辖区域内的治安、保卫、防盗监控、消防监控的正常运行和管理工作。1.3负责所管辖区内的绿化的进一步规划完善、养护和管理工作。1.3.1负责所管辖区内清洁卫生的清扫、保洁和垃圾清运和管理工作，以及制定年度、月度工作计划。1.3.2保洁工作计划和费用预算报告。1.4负责所管辖区内供水、供电、供气、闭路电视、局域网等公用设备、设施的正常运行、日常保养、维修和管理，以能科学合理地制定小区年度、月度公共设备设施的日常维修计划、大中修和更新计划。1.5协助工程助理、护卫队和其他有关部门解决遗留工程、违章装修、业主投诉，以及业主提出的其他合理的问题。1.6强化停车库的管理使之安全、完好地停放车辆，并严格执行停车库收费制度和停车库管理制度。1.7按上级有关部门的规定和物业公司收费标准，按时收取管理费、代收代缴水电费和其他代收费用。1.8负责定制月度、年度、物业管理费等多种经营计划。1.9根据物业管理办法，定期公布小区物业管理费收支平衡表。1.10负责组织开展有利于推广小区形象的、业主乐意参与的社区文化活动和便民服务活动。1.11负责管理处各岗位员工的招聘、培训和管理工作。1.12负责管理处日常工作的管理和办公场地、办公设备、用品的使用、维修和管理。1.13负责编制管理处年度资金使用计划，控制成本，提高收益。1.14贯彻公司开源节流的精神，堵塞各项漏洞，降低管理成本。3重庆金科物业管理有限公司文件编号JK-QP章节号QPI-GL-02版本03岗位职责页次2/52物业助理2.1在管理处主任领导下，全面负责所属部门的日常管理工作。2.2负责所属部门的各项工作的指导、监督与检查。2.3负责制定所属部门的各岗位的岗位职责、工作流程及标准。2.4制定提交所属部门的物品的采购计划。2.5负责所属部门与其他部门之间的沟通及协调工作。2.6负责所属部门的工作质量记录的完整、准确、有效和归档工作。2.7负责对所属部门员工进行考核。2.8了解房屋结构、设施设备等维修的基本知识。2.9有较强的沟通和协调能力，有独立承担工作的能力。2.10全面负责小区业主二次装修的审批及监管工作。2.11负责装修施工单位装修手续的办理及各项费用的收取工作。2.12负责组织业主二次装修的竣工验收及装修押金的退还手续。2.13处理日常投诉处理工作及跟进检查。2.14负责审核物品放行、电梯使用等手续。2.15接受并完成上级交办的其他工作。3行政助理3.1在管理处主任领导下，负责对管理处日常工作的监督、指导与服务工作。3.2负责管理处的周/月及年度工作计划的拟制。3.3负责组织管理处各部门员工的培训工作。3.4负责管理处的文件资料的建档与保管工作。3.5负责管理处各部门员工的考勤、考核，及工资表的编制、报批。3.6负责管理处各部门物品的采购计划的拟制。3.7负责对管理处的物品采购与库管的监督。4重庆金科物业管理有限公司文件编号JK-QP章节号QPI-GL-02版本03岗位职责页次3/53.8协助管理处主任做好公司日常管理方面的事务，安排行政会议和办公会议，做好各项会议记录，编写会议纪要，定期提交月度工作总结。3.9负责考核以及各项工作的督办检查。3.10负责考核资料的收集、统计及评估等工作。3.11协助管理处主任做好客户意见调查及回访工作，及时整理客户意见及回访记录。3.12负责小区宣传活动的计划、组织与实施。3.13负责文件管理工作，做好对外发文和外来函件的接受登记和处理。3.14完成上级交办的其他工作。4工程助理4.1在管理处主任领导下，全面负责维修组的各项工作。4.2负责组织开展所管辖区域内房屋、工程设施设备的维修、养护、运行及管理。4.3负责制定房屋、设施设备管理制度、设施设备操作规程、工作程序、质量标准、住户装修管理制度等，并负责组织实施。4.4负责组织编写、审核年度、月度工作计划、工作总结、资金计划、材料计划和设备维保计划。4.5负责制定维修组的培训计划，定期开展对员工的业务培训；提高并保持本部门员工的总体业务水平。4.6负责监督、检查、指导维修组工作，定期对员工进行考核。4.7负责协调部门间、员工间的关系，确保各项工作顺利开展，及时处理住户的投诉意见，定期或不定期巡视所管辖园区，发现问题及时处理或交相关部门处理。4.8负责审核业主的室内装修方案以及门面户外广告牌的制作安装。4.9负责编制、审核工程整改、有偿维修服务、维修及时率、业主满意率、设备完好率、公用水电气费等月度、年度统计报表及其分析。4.10负责小区内水、电、气用量的管理。4.11配合信息中心的房屋及设施设备维修（含外委维修）的定价、签证工作。5重庆金科物业管理有限公司文件编号JK-QP章节号QPI-GL-02版本03岗位职责页次4/54.12配合信息中心对接管物业的工程质量验收及社会职能部门和集团公司职能部门的协调。4.13负责小区设施设备的验收与管理，建立详细的设施、设备台账，进行详细标识。4.14制定应急方案，保障水、电、气、电梯满足使用要求。4.15制定切实可行的节能措施，减少水、电、油及维修材料的消耗，降低管理成本。4.16归口管理技术文件及资料，做好设施设备资料的收集、整理、完善、建档及管理。4.17完成上级交办的其他工作。5护卫队长5.1在管理处主任的领导下，全面负责护卫队的日常管理工作。5.2拟定护卫队的周/月及年度工作计划。5.3组织、安排、协调好所管辖区内的安全保卫工作。5.4负责制定护卫队的各岗位的操作规程，并组织实施。5.5负责制定所管辖区内的突发性事件的预防措施和应急处理方案。5.6负责处理所管辖区内的各种安全事故和重大治安事件。5.7协助管理处主任组织对员工的安全教育和遵纪守法教育，主持义务消务队的组建，并搞好专业培训，提高并保持本部门员工的总体业务水平。5.8负责拟定护卫队物品采购计划。5.9负责提出护卫队人员编制方案。5.10负责与公安、消防等职能部门进行沟通，积极协调各方面工作。5.11完成上级主管交办的其他工作。6重庆金科物业管理有限公司文件编号JK-QP章节号QPI-GL-02版本03岗位职责页次5/56管理处前台职责6.1贯彻执行国家的有关政策、法律、法规和公司的各项规章制度；严格按照物业管理条例等相关规定开展物业服务管理活动。6.2负责所辖物业管理区域的日常业务，纠正各种违章行为，为住户创造一个优美、整洁、方便、舒适、文明安全的工作和居住环境。6.3树立专心工作、用心服务的观念，及时为住户提供各种优质、规范、统一的专业化服务。6.4安排各专业人员对合同约定物业进行养护、维修和治安防范，确保其处于良好的生活状态。6.5积极配合上级公司和业主自治机构在所辖物业管理区域内开展各种社区工作和社区活动。6.6向住户宣传党的方针、政策，协助国家相关部门做好相关工作。6.7调查研究，主动服务，深入了解住户对管理服务工作的意见，处理住户对管理服务工作投诉，及时纠正工作中的不合格项，重大问题依据质量程序规定报请公司领导处理解决。6.8协调业主（住户）与各种配套单位、相关职能机构、业主（住户）之间的各种关系。6.9完成上级领导安排的其他工作任务。7重庆金科物业管理有限公司文件编号JK-QP章节号QPI-GL-03版本03物业接管验收流程页次1/61目的确保接管的物业符合设计的使用要求并与物业管理合同中记载的状态相符合。2应用范围本程序适用于公司接管的物业。3参考文件3.1《房屋接管验收标准》3.2《重庆市物业管理办法》3.3《现行建筑施工规范大全》3.4JBJ16《建筑设计防火规范》4定义4.1物业接管小组：由总经理指定的下列部门人员组成：信息中心、护卫部、物业管理处。5责任5.1总经理负责组建物业接管小组并委任组长，审批物业接管计划。5.2物业接管小组组长负责拟定物业接管计划并组织执行该计划。5.3物业接管小组成员（以下简称验收责任人）负责物业的接管验收。6资格或培训6.1执行本程序的物业接管小组成员中工程技术人员须经过相关专业的教育或培训，并具有相应专业知识和技能。7程序或步骤7.1物业接管计划的提出7.1.1总经理在物业管理合同规定的接管日期前，从公司各部门抽调人员，成立物业接管小组，并委任小组组长。7.1.2小组组长拟定物业接管计划并报总经理审批，物业接管计划应包括以下内容：a)物业接管验收项目清单。b)小组人员分工。c)接管日程安排。8重庆金科物业管理有限公司文件编号JK-QP章节号QPI-GL-03版本03物业接管验收程序页次2/6d)其他（如提前介入在建工程验收等）。小组组长拟定接管计划时应注意，图纸资料应至少提前于其他项目七天完成验收。7.1.3总经理批准的接管计划由小组组长组织执行。7.2图纸资料的验收7.2.1负责图纸验收的责任人应按计划规定的时限完成图纸资料的清点和校对工作，认为缺少有关资料时，应向移交单位索取。7.2.2应予验收的图纸资料一般应包括：a)全套工程竣工图纸（含小区规划图）。b)设备、设施清单。c)机电设备使用说明书。d)电梯使用许可证。e)隐蔽工程验收记录（涉及物业管理过程的项目）。f)供水、供电的指标批文。g)供气系统验收证明（含指标批文）。h)消防系统验收证明。i)各类施工、安装合同、设备材料、供货合同复印件。j)其他资料。7.2.3验收责任人填写《单项工程验收接管交接表》、《房屋工程整改记录表》和《房屋及公共设施清单》，并与移交单位人员共同核实无误后，双方签字，即完成验收。7.2.4《单项工程验收接管交接表》、《房屋工程整改记录表》和《房屋及公共设施清单》由验收责任人交接管小组组长审阅。7.3物业的验收7.3.1物业单项工程和房屋及分户（层）设施的验收。7.3.1.1验收责任人根据接管计划的分工对物业单项工程和房屋及分户（层）设施进行验收，验收项目包括但不限于：a)房屋墙、地、门、窗、天棚、地面装修情况。9重庆金科物业管理有限公司文件编号JK-QP章节号QPI-GL-03版本03物业接管验收程序页次3/6b)供水、供电情况。c)有线电视、电话、宽带情况。d)水、电设施，洁具及其他设施（按设计及房屋销售合同规定）。e)智能化设施、消防设施。f)室内厨卫，阳台的防水排水情况。g)烟道排烟情况。h)其他（按房屋使用功能划分，各功能房屋具有各不同功能设施）。7.3.1.2验收要求a)房屋本体和分户(层)设施符合设计要求和具备使用条件。b)设施项目、数量符合售楼合同、规划建设的规定。c)房屋本体和分户设施的质量和使用功能必须符合《房屋接管验收标准》的第4.5章的有关规定。7.3.1.3验收责任人将验收情况记录于《单项工程验收接管交接表》、《房屋工程整改记录表》和《房屋及公共设施清单》，并提交接管小组组长。7.3.2公共设施验收7.3.2.1验收责任人根据接管计划的分工对公共设施进行验收，验收项目一般包括但不限于以下内容：a)给排水系统；b)电气系统；c)燃气系统；d)空调系统；e)消防系统；f)通讯系统；g)保安、对讲及电视监控系统（包括围墙、岗亭等）；h)电梯系统；i)园林绿化系统；10重庆金科物业管理有限公司文件编号JK-QP章节号QPI-GL-03版本03物业接管验收程序页次4/6j)道路、照明系统；k)管理配套系统（含管理房、停车场、车棚、垃圾房、工具及作业房等）。7.3.2.2验收要求：a)公共设施完善，符合小区的规划的记载。b)给排水系统、电气系统、照明系统、电梯系统、管理配套设施系统的质量和使用功能应符合《房屋接管验收标准》中第4.5章的规定。c)对燃气系统，接管小组应索取有关专业公司和监理单位的验收合格证明。d)对通讯系统，接管小组应索取有关专业公司和监理单位的验收证明。