香港专业议会-物业管理的发展及机遇

香港專業議會《物業管理的發展及機遇》物業管理的發展及機遇講者：馮國雄香港內地經貿協會物業及設施管理委員會主席香港地產行政師學會執行委員會委員香港信和物業管理有限公司副總經理內容1.導言6.現時情況及困難2.物業種類7.如何面對困難3.服務內容8.機遇4.行業特點9.如何作好準備5.現今行業的變化10.中港兩地物管的分別1.導言(i)1950年代–經濟處於戰後發展初期九龍「石硤尾」大火政府建臨時房屋從英國聘請物業管理人加入政府1960-1970年經濟改善需求更好的居住環境第一個大型私人房屋計劃–美孚新邨私人物業管理公司很多现时香港物業管理公司協會(約80個會員)1.導言(ii)2.物業種類住宅(包括單幢樓及屋苑)商場/購物中心寫字樓工業大廈/工貿大廈其他設施-康體中心、學校、展覽中心、街市等3.服務內容傳統及基本的內容*公用地方及設施的管理-保安服務-清潔服務-維修保養服務-園藝綠化4.行業特點相對穩定的行業不是賺大錢的行業需要員工細心、不怕麻煩及願意與人溝通的行業是能夠促進社區和諧的行業5.現今行業的變化(i)1.傳統的概念2.社會的改變3.市場的改變4.市場競爭劇烈5.多元化服務5.現今行業的變化(ii)傳統的概念*共用地方、共用設施*各業主共同擁有公共設備/設施各業主共用/共用各項設施/服務*業主及物業使用人為聘用者*物業管理公司為受聘者5.現今行業的變化(iii)社會的改變*政府倡導及加強宣傳教育，市民意識提高*法例修定及施行，行業更規範*經濟改善，市民生活質素提高*物業管理→物業服務5.現今行業的變化(iv)社會的改變物業管理→物業服務管理處→客戶服務中心5.現今行業的變化(v)市場的改變*物業管理公司数量多*CEPAIV－容許香港公司將其香港所管理面積計算在內地公司資質評定內*競爭明顯越來越大、利潤下降5.現今行業的變化(vi)市場競爭劇烈*減收酬金、服務費*提供各種增值服務*訂下各項服務承諾*多元化發展：地產代理、租務管理、資產管理5.現今行業的變化(vii)市場競爭劇烈物管企業*免費消毒殺蟲服務*贈送大廈設施(如:保安系統、空調機等)*合約期內免收部份酬金/服務費或回贈部份酬金/服務費、等等5.現今行業的變化(viii)多元化服務管理處*提供交通工具往返屋苑*代送報紙*代收發傳真*雨傘外借*維修工具外借*提供預備早餐/夜宵服務等6.現時情況及困難企業的入行門檻低，無資質的要求競爭激烈，出現減價戰經理人酬金越來越低經濟不景，業主以收費作為選擇標準員工流動性大，影響服務質素屋苑事務趨政治化7.如何面對困難加強客戶服務，要求員工對客戶有禮貌及耐性要為客戶提供多元化及全面的服務恪守專業要求，不做違反專業的事情招攬足夠專才加強員工培訓，做好企業內部基礎工作儘量以「酬金制」作為收費標準，減低虧損風險為客戶提供更多的服務內容，朝「資產管理」方向發展8.機遇(i)往內地發展主要城市-北京、上海、廣州、深圳其他城市-天津、成都、重慶、南京、大連、東莞、昆明、武漢等等8.機遇(ii)往內地發展，因為內地：-房地產發展項目數量多物業管理需求大有經驗的人才求過於供願意支付高酬金及工資9.如何作好準備學習普通話認識內地溝通文化瞭解行業法規與相關政府主管部門多作聯繫發揮經驗所長，培訓員工建立制度，加強監察10.中港兩地物管的分別(i)六個方面比較1.概念4.專業資格2.物業種類5.財務管理3.法律6.維修及保養10.中港兩地物管的分別(ii)概念方面香港業主/住戶願意繳交管理費公用地方及設施大廈各項收支均為大廈管理帳項管理公司只收取經理人酬金作為利潤購買保險以減低風險10.中港兩地物管的分別(iii)概念方面國內業主/住戶比較不願意繳交管理費發展商售樓後仍然認為擁有物業大廈帳內之盈餘歸物管公司作為利潤沒有購買保險概念10.中港兩地物管的分別(iv)物業種類方面香港住宅(包括單幢式及屋苑)商場/購物中心寫字樓工業大廈/工貿大廈其它設施–康體中心、學校、展覽中心、街市等10.中港兩地物管的分別(v)物業種類方面國內住宅小區辦公樓商場10.中港兩地物管的分別(vi)法律方面香港(i)成文法例(Ordinance)房屋條例(第283章)建築物管理條例(第344章)業主與租客(綜合)條例(第7章)(ii)普通法的案例(Precedent)10.中港兩地物管的分別(vii)法律方面国内全國性的法律/法規：例如:物業管理條例物權法各省、市的地方性法規：例如：深圳經濟特區住宅區物業管理例北京居住社區物業管理辦法10.中港兩地物管的分別(viii)專業資格方面香港註冊專業房屋經理(RPHM)香港房屋經理學會專業會員(HKIH)英國特許房屋經理學會專業會員(CIH)10.中港兩地物管的分別(ix)專業資格方面國內建設部-物業管理員上崗證-物業管理部門經理上崗證-物業管理企業經理上崗證-註冊物業管理師(與人事部聯合推出)勞動及社會保障部-物業管理員-物業管理師10.中港兩地物管的分別(x)維修保養方面香港預防性及定期性的保養較注重日常之保養維護樓宇壽命較長國內需要時作維修、更換保養較忽視樓宇損耗較嚴重-完-未盡之處請指正