XX项目静态财务分析

项目计量单位数值备注项目规划总用地公顷20.92建筑占地平方米69392总建筑面积平方米249398地上建筑面积平方米209282地下建筑面积平方米40116已建成建筑面积平方米10030建设面积平方米239368出售面积129500建筑高度米15覆盖率0.33容积率1绿地率46%停车数量1146序号项目名称单位计算基数单位价格（元/平米）总价（万元）占总投资比例备注1土地成本3690535.88%1.1项目出让成本298941.2土地出让金万平米19.9342062771.3契税1241.4转让评估费用101.5转让契税600平均地价元/平米2839239173.81%2.1三通一平万平米20501000.002.2交通影响评估费元/平米23.941.535.912.3环境影响评估费元/平米23.94123.942.4报建图审费万元23.94371.822.5墙体改基金元/平米23.948191.522.6水泥专项基金元/平米23.941.228.732.7地震咨询费用万元3.002.8室内环境测评万元60.001200/点；每50平米一个点2.9测绘费用元/平米23.942.0448.842.10勘察设计费万元23.9490.002154.60参见南区项目2.12编制标底万元355630.10%35.56建安成本的0.1%2.13招标管理费万元355630.07%23.47建安成本的0.066%2.14工程监理费万元23.9410.00239.4010元/平米平均前期成本元/平米301.33建筑安装工程造价3556334.58%3.1地上面积建安成本万平米12.95230029785参见南区项目3.2地下面积建安成本万平米3.2118005778参见南区项目平均建安成本元/平米2746.2折算到可出售面积4配套工程费63466.17%4.1景观园林绿化小市政万平米12.952963833参见南区项目4.2大市政费用万平米12.951942512考虑周边情况预估平均大小市政元/平米488.15其他费用7110.69%5.1项目管理费35,5632.0%7116不可预见费万元42,6205.0%21312.07%因高压线路存在故较高7销售费用万元129,5002.5%32383.15%8财务费用万元40,0005.76%69126.72%按照贷款计划及现今利率9税费万元129,5005.5%71236.93%平均费用元/平米1547项目建设成本102845100%项目别墅分摊成本7911投资方成本计算包含有5.8万综合用地和7.2万工业用地；其中工业用的以后转为综合。前期费元/平方米出售价格总面积销售收入（元/M2）（万M2）（万元）别墅1000012.95129500.00总计面积（万平米）12.95百分比（％）100%期间比例收入比例收入比例收入200550%1295012950200650%1295080%5180064750200720%12950100%3885051800总计129500回款计划2008年度回款计划3.8930%销售计划2.596.4820%50%销售价格测算表期间20062007销售计划类型序号项目名称1土地成本1259022315#REF!369051.1改造区拆迁补偿费20%557980%223150%0278941.2拆迁还建100%#REF!#REF!1.3土地出让金100%627762771.4契税100%1241241.5转让评估费用100%10101.6转让契税100%6006002前期费250481439172.1三通一平20%20080%80010002.2交通影响评估费100%36362.3环境影响评估费100%24242.4报建图审费80%5720%14722.5墙体改基金100%1921922.6水泥专项基金100%29292.7地震咨询费用100%332.8室内环境测评100%60602.9测绘费用100%49492.10勘察设计费80%172420%43121552.12编制标底100%360362.13招标管理费100%230232.14工程监理费30%7240%9630%722393建筑安装工程造价35561778214225355633.1地上建筑建安10%297950%1489340%11914297853.2地下建筑建安10%57850%288940%231157784配套工程费7674429115063463.1景观园林绿化及小市政20%76750%191730%115038333.2大市政费用100%251225125其他费用2132852137115.1项目管理费30%21340%28530%2137116不可预见费40%85230%63930%63921317销售费用40%129540%129520%64832388财务费用40%276540%276520%138269129税费40%284940%284920%14257123资金投入2739153173#REF!100845建设比例10%60%30%投资计划2006年2005年2007年总计项目建设期（年份）1232005200620071资金投入2739153173#REF!2资金投入累计2739180564#REF!3资金回收129506475051800销售资金回收1295064750518004资金回收累计12950777001295005回收减投入-1444111577#REF!7其他资金投入8开发商资金投入14441-11577#REF!9开发商自由资金需求总计资金支出及回收表14441投资方总成本（万元）102,845销售额（万元）129,500利润额（万元）26,655全部投资利润率25.92%全部投资年投资利润率8.64%自有资金投资利润率66.64%自有资金投资年投资利润率22.21%综合指标项目内容基准地价地价减少地价（元/平米）2839269728962953300930663123土地获得价款(万元）36905350623764538383391213986040598项目总投资(万元）103652101002103585104323105061105800106538总售价(万元）129500129500129500129500129500129500129500利润(万元）25848284982591525177244392370022962销售净利润率25%28%25%24%23%22%22%地价增加(增幅为2％）地价敏感性分析说明:1、本测算主要是分析地价对销售净利润率的影响，为了更清楚地说明问题，视为成本和售价不变。由于代征地对总地价的影响不大，暂不考虑其变化.单价总售价(万元）降低2%，为2981元/平米降低1%，为3011元/平米基准成本3042元/平米增加1%，为3072元/平米增加2%，为3103元/平米增加5%，为3194元/平米增加10%，为3346元/平米10205710245110284510323910363310481510678485001100757.86%7.44%7.03%6.62%6.22%5.02%3.08%900011655014.20%13.76%13.33%12.89%12.46%11.20%9.15%930012043518.01%17.55%17.10%16.66%16.21%14.90%12.78%960012432021.81%21.35%20.88%20.42%19.96%18.61%16.42%980012691024.35%23.87%23.40%22.93%22.46%21.08%18.85%1000012950026.89%26.40%25.92%25.44%24.96%23.55%21.27%1020013209029.43%28.93%28.44%27.95%27.46%26.02%23.70%1050013597533.23%32.72%32.21%31.71%31.21%29.73%27.34%1100014245039.58%39.04%38.51%37.98%37.46%35.91%33.40%结论:1、原定销售价格不变，成本大幅上升时，即由原成本2308元/平米，上升为在这种情况下，如果原定的建造成本不变，则地价上涨为65万/亩为公司利润要求临界值。2、原定成本不变，售价大幅下降时，即由原定的24亿元（3600元/平米），下降至20.7亿元(3100元/平米)时,为公司利润要求临界值。售价和建造成本的敏感性分析说明:1、为了方便说明问题,主要建造成本指:主体建筑工程费+主体安装工程费+社区管网费+园林环境费.以上为成本中最可能的变化因素，基准造价为3042元/平米。2、基准售价定为10000元/平米。总成本