保利地产三年财务分析

南京财经大学本科毕业论文（设计）财务分析课程论文2014-2015学年第二学期论文题目：保利地产财务分析学院：会计学院班级：会计1211组号：1组南京财经大学本科毕业论文（设计）组员名称分工安排黄芳（组长）内容汇总格式整理演讲武维素论文资料搜集制作ppt魏睿婷论文资料搜集制作ppt林海霞论文资料搜集制作ppt董文琦论文资料搜集制作ppt王欣颖论文资料搜集制作ppt南京财经大学本科毕业论文（设计）保利地产财务分析摘要：随着现代科学技术的发展和企业间竞争的加剧，房地产公司的生存和发展面临着更加严峻的挑战。本论文以保利地产为分析对象，通过对其近年资产负债表、利润表、现金流量表三大报表的浅析，以及对其2012—2014年度偿债能力、营运能力和获利能力的财务状况指标进行核算比较，从而发现保利地产公司的财务状况部分存在的问题并提出了解决策略。最后，结合保利地产的优势和2015年房地产的趋势，对保利地产公司的财务情况进行了展望。关键字：保利地产财务报表财务指标改进Abstract:Withthedevelopmentofmodernscienceandtechnologyandincreasingcompetitionamongfirms,realestatecompaniesfacemoreseriouschallengesofsurvivalandgrowth.ThisessayfindsoutthatissuesofPolyrealestate,asthemainobjectofthisstudy,throughanalysingfinancialstatements,incomestatementsandcashflowstatementsgenerallyaswellascalculatingtheindexofsolvency,operationabilityandprofitabilitywiththestrategyforsolovingthisproblemfrom2012to2014.Finally,combiningtheadvantagesofpolyrealestategroupandrealestatetrendsin2015,itmightbepredictedthatthefinancialsituationofthecompanyhasagoodprospect.KeyWords:Polyrealestate，Financialstatement，Financeindex，Improvement南京财经大学本科毕业论文（设计）一、行业现状与公司概况(一)行业背景环境1.房地产行业特点(1)区域的差异。房地产产品的位置具有不可移动性和固定性，所以特定的消费者只会在特定的市场区域内来选择房地产商品，就造成了在不同市场区域内所供给的房地产产品难以互相替代或是竞争的现状，因而房地产市场较难形成统一，于是也就不存在统一的市场竞争和市场价格，每座城市不同区域的房地产市场也会出现具有各自比较独特的发展态势。(2)消费的需求差异。在这种经济发展大背景下，消费者对房地产产品的需求日趋多样化，通常会综合考虑根据房屋的区位、户型结构、工程建设的质量、房屋周围的环境、房屋的物业管理水平、住宅周边的公共服务设置的建设程度以及社区文化等多种因素进行需求选择，导致房地产客户群体的需求具有很大的差异性。(3)价格的差异。价格差异过大是房地产商品的最大的特点。以上海、广州的房地产商品为例，2009年北京、上海和广州的商品住宅的均价之间差别在2~3倍之间，而他们的均价均高出全国商品住宅的平均价格。2.2014年房地产“新气象”楼市调控告别“一刀切”，限购城市只剩5个。面对楼市的迅速变化，2014年楼市调控也出现了由紧转松的情况。有业内人士称，现实压力导致政府出台一些政策来缓解楼市压力，相关政策势必由之前的遏制房价疯长，转变为刺激楼市回暖。自6月底呼和浩特市率先宣布取消限购后，各地方政府便纷纷跟进，仅一个多月的时间里，相继又有36南京财经大学本科毕业论文（设计）个城市以不同的方式对限购政策进行了调整。目前，除了北京、上海、广州、深圳四个一线城市和三亚之外，46个限购城市当中，41个已正式取消或变相放松了限购。房企海外投资井喷，今年有望超300亿美元。有机构报告显示，近年来中国已成为全球资本输出大国，对外房地产投资增长迅速。2014年全年，中国跨境房地产投资额则有望超过300亿美元，超过此前数年海外房地产投资的总和。今年以来，万科、碧桂园、万达、绿地、首创、新华联等企业在海外市场动作频频。其中，新华联在今年1月份，相继敲定了在韩国济州岛和马来西亚新山市伊斯干达开发区的项目;碧桂园今年2月份斥资7300万元在悉尼拿地，正式进军澳大利亚市场;同月，万科在美国纽约曼哈顿的首个项目列克星敦大道610号举行了动工典礼。2014年，被称为房地产行业的互联网元年。值得注意的是，纵观所有房企触网的动作，目前尚未形成一个成熟的运营模式，相对而言，从营销端口切入以O2O模式卖房，似乎是房企目前得到的能最快、最直接产生效果的合作。实际上，这对房企的意义确实不小，变革营销方式、增加营销节点的同时，整合资源，运营资源的时代到来了。3.房地产政策环境分析从2005年至2013年，每一年的《政府工作报告》必提“调控”、“遏制房价上涨”，而今年报告中却首次出现“分类调控，建立长效机制”的新表述，这表明2014年房地产市场调控思路将发生根本性转变，调控将加速去行政化，以长效分类调控机制为主基调的市场化手段已确定。房地产市场呈现分化，分类调控是长效机制。国家统计局数据显示，2014年3月份，全国70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有4个，持平的城市有10个，上涨的城市有56个。房地产市场出现二三线城市供过于求，一线城市房价高企的不均衡现象，一旦这种失衡未得到有效控制，或将导致房地产泡沫破灭，进而将会对经济造成极大危害。由此表明，通过短效行政手段来控制房价的方法不仅行不通，而且容易造成“一刀切”，导致政策难以持续，房价难以控制等弊端。因此，未来房地产调控应根据不同城市、不同区域之间分化的实际情况，实行分类调控的长效机南京财经大学本科毕业论文（设计）制。多数城市库存高企，房贷收紧，注重中长期健康发展。2014年1季度，全国多数城市库存积压严重，三四线城市风险更大。上海易居房地产研究院数据显示，截至3月底，受监测的20个城市新建商品住宅库存总量为8401万平方米，环比增长2.0%，同比增长16.3%，城市库存总量创下了近5年的历史新高。与此同时，中原集团研究中心调研了17个一二线城市，房贷无一有松动改善的现象，这也说明政策层面未采取短期强刺激政策，而是更加注重中长期的健康发展。可以预见，分类指导、长效调控、去行政化思路在未来一段时间内不会发生明显变化。4.房地产供给情况分析进入2014年以来，银行房地产信贷与以往有很大不同，银行出于风险考虑，对房地产相关贷款审批逐渐趋严，导致房地产开发增速有所放缓。国家统计局发布的数据显示：2014年1-3月，全国完成房地产开发投资15,339.2亿元，同比增长16.8%，增幅同比回落3.4个百分点，比2013年全年回落3.0个百分点，低于同期固定资产投资增速0.8个百分点。2014年1季度，新开工面积增速持续大幅走弱，并进一步导致施工面积增速的大幅下滑，以及土地市场偏淡，房地产开发投资增速大幅下滑。房地产开发投资增速下降是经济转型和产业模式变革的必然结果，但是过快的下行也是经济和金融体系不可接受的。从投资结构来看，作为居住用途的住宅和非住宅类地产均出现不同程度的回落，其中办公楼和其他降幅最大。具体来看，2014年1-3月，在房地产开发投资中，商品住宅完成投资10,530.5亿元，同比增长16.8%，增幅同比回落4.3个百分点，比2013年全年回落2.6个百分点，占房地产开发投资的比重为68.6%；办公楼投资902.3亿元，同比增长20.8%，增幅同比回落23.3个百分点，比2013年全年回落17.4个百分点，所占比重为5.9%；商业营业用房投资2,160.1亿元，同比增长25.5%，增幅同比提高4.3个百分点，比2013年全年回落2.8个百分点，所占比重为14.1%；其他投资1,746.4亿元，同比增长5.7%，增幅同比回落1.2个百分点，比2013年全年回落1.6个百分点，所占比重为南京财经大学本科毕业论文（设计）11.4%。从区域分布上来看，进入2014年以来全国中、西部房地产开发投资增速明显放缓。具体来看，国家统计局发布的数据显示：2014年1-3月，东部地区完成房地产开发投资9,138.7亿元，同比增长17.7%，增幅同比回落0.1个百分点，比2013年全年回落0.6个百分点，占全国房地产开发投资的比重为59.6%；中部地区完成投资2,915.7亿元，同比增长15.6%，增幅同比回落6.2个百分点，比2013年全年回落5.2个百分点，占全国房地产开发投资的比重为19.0%；西部地区完成投资3,284.9亿元，同比增长15.5%，增幅同比回落10.1个百分点，比2013年全年回落7.1个百分点，占全国房地产开发投资的比重为21.4%。(二)公司基本情况保利房地产(集团)股份有限公司是一家主要经营高端精品住宅开发,城市地标性商用物业的公司.公司是国家一级房地产开发资质企业.截至2010年,公司连续五年蝉联国有房地产企业品牌价值TOP10榜首;再度蝉联沪深房地产上市公司综合实力TOP10;荣获中国证券报2009年度上市公司金牛奖、理财周报2010中国主板上市公司最佳董事会,并在中国资本市场成立二十周年庆典上,荣获上海证券交易所评选的2010年度上市公司信息披露提名奖.亲情和院物业服务品牌在全国106个社区得到广泛认可。现任控股股东为保利南方集团有限公司，持股比例为42.03%；实际控股人为中国保利集团公司，持股比例为44.00%；最终控股人为国务院国有资产监督管理委员会，持股比例44.00%。现任董事长为宋广菊，持股2164.92万股保利房地产（集团）股份有限公司(证券简称:保利地产,证券代码:600048)成立于1992年，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企业综合实力榜首，并连续四年蝉联央企房地产品牌价值第一名，2009年，公司品牌价值达90.23亿元，为中国房地产成长力领航品牌。2006年7月，公司股票在上海证券交易所上市，2009年南京财经大学本科毕业论文（设计）获评房地产上市公司综合价值第一名，并入选2008年度中国上市公司优秀管理团队。2009年公司实现销售签约433.82亿元。截至2010年一季度，公司总资产已超千亿。保利地产，秉承现代化建筑的自然主义与舒适性居住的人本精神，寻求建筑与自然、人与建筑、人与人之间的和谐共生，诠释“和谐生活，自然舒适”的至高境界。“和谐”是企业产品追求的核心价值理念和最高设计理想，贯穿于产品的各个层面、各个方面和各个环节之中。“自然”是企业产品追求的总体风格和最重要的产品特色，是产品层面的核心思想。“舒适”是企业产品提供给目标客户的最大利益点，体现了“以客户为中心”的思想。二、财务报表分析(一)资产负债表分析1.资产负债表规模变动情况分析我们分别从资产和权益角度，对保利公司2012年12月31日的资产负债和所有者权益增减变动情进行分析评价。金额单位：千元南京财经大学本科毕业论文（设计）南京财经大学本科毕业论文（设计）(1)从投资或资产角度进行分析评价根据表1，可以对保利地产2014年总资产变动做出以下分析评价：该公司总资产本期增加51，825，789，009.83元，增长幅度为16.51%，说明格力本年资产规模有了较大幅度的增长。进一步分析可以发现：①流动资产本期增加47，849，957，077.35元，增长幅度为15.79%，使总资产规模增长了15.24%。非流动资产本期增长3，975，831，