29 房地产会计

1房地产开发企业会计房地产开发又称房地产综合开发，它是根据国民经济计划、土地利用计划和城市建设总体规划，对一个开发区域内基础设施、民用住宅、工业通用厂房、办公楼等，实行统一规划设计、统一征地拆迁、统一组织兴建等一系列开发活动的总称。2一、房地产开发企业会计的特点1、房屋是主要的存货项目2、开发产品的成本核算有自身的特点3、经常性地存在投资性房地产（出租开发产品）和周转房的核算4、土地使用权的核算有其特点5、开发产品的销售核算有其特点3二、开发产品成本的构成开发产品成本按其用途，可分为如下四类：1．土地开发成本。指开发土地(即建设场地)所发生的各项费用支出。2．房屋开发成本。指开发各种房屋所发生的各项费用支出。3．配套设施开发成本。4．代建工程开发成本。4二、开发产品成本的构成以上四类开发产品成本，又可分为六个成本项目：1．土地征用及拆迁补偿费或批租地价。2．前期工程费。3．基础设施费。4．建筑安装工程费。5．公共配套设施费。6．开发间接费。土地开发房屋开发配套设施代建工程土地征用前期工程基础设施建筑安装公共配套间接费用6三、科目设置1、“开发成本”科目核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程开发过程中所发生的各项费用。“开发成本”按开发项目的种类设置明细科目。－－－土地开发成本－－－房屋开发成本－－－配套设施开发成本－－－代建工程开发成本2、“开发间接费用”科目核算企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用。“开发间接费用”科目应按企业内部不同的单位、部门(分公司)设置明细科目。7四、土地开发成本的核算企业在土地开发过程中发生的各项支出，除可将直接计入房屋开发成本的自用土地开发支出在“开发成本——房屋开发成本”科目核算外，其他土地开发支出均应通过“开发成本——土地开发成本”科目进行核算。企业对于已经开发完成的土地，应根据其不同的用途，采取相应的成本结转方法。商品性土地，在开发完成并经验收后，转入“开发产品——土地”科目的借方。自用的土地，应于土地投入使用时，将土地开发的实际成本结转计入有关房屋的开发成本。8五、房屋开发成本的核算房屋的开发是房地产开发企业的主要经济业务。为了既能总括反映房屋开发所发生的支出，又能分门别类地反映企业各类房屋的开发支出，并便于计算开发成本，在会计上除设置“开发成本——房屋开发成本”科目外，还应按开发房屋的性质和用途，分别设置商品房、出租房、周转房、代建房等三级科目，并按各成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。9(一)土地征用及拆迁补偿费房屋开发过程中发生的土地征用及拆迁补偿费，能分清成本核算对象的，应直接记入有关房屋开发成本核算对象的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”科目的借方和“银行存款”等科目的贷方。10(二)前期工程费房屋开发过程中发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等各项前期工程支出，能分清成本核算对象的，应直接记入有关房屋开发成本核算对象的“前期工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”科目的借方和“银行存款”等科目的贷方。11(三)基础设施费房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通信、绿化、环卫设施以及道路等基础设施支出，一般应直接或分配记入有关房屋开发成本核算对象的“基础设施费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”科目的借方和“银行存款”等科目的贷方。12(四)建筑安装工程费采用发包方式的建筑安装工程支出，应根据企业承付的已完工程价款确定。如果开发企业将几个工程一并招标发包，应按各工程预算造价的比例，计算实际建筑安装工程费采用自营方式发生的各项建筑安装工程支出，一般可直接记入“建筑安装工程费”成本项目。企业用于房屋开发的各项设备，即附属于房屋工程主体的各项设备，记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。13(五)配套设施费房地产开发企业的配套设施，可以分为两类：一类是可以有偿转让的大型配套设施，如商店、银行、邮局等，此类配套设施的核算视同房屋（商品房），简称A类（同商品房）；另一类是不能有偿转让的公共配套设施：如水塔、锅炉房、自行车棚等，简称B类（同开发间接费用）。房屋开发成本应负担的配套设施费是指开发小区内不能有偿转让的公共配套设施支出（B类）。14(五)配套设施费如果配套设施与房屋同步开发，则发生的公共配套设施支出，根据具体情况，或者直接记入有关房屋开发，或者先在“开发成本—配套设施开发成本”科目进行汇集，待配套设施完工时，再分配记入有关房屋开发成本核算对象。如果配套设施与房屋非同步开发，对应负担的配套设施费，可采取预提的办法。15(六)开发间接费企业内部独立核算单位为开发各种开发产品而发生的各项间接费用，应先通过“开发间接费用”科目进行核算，每月终了，按一定标准分配计入各有关开发产品成本。应由房屋开发成本负担的开发间接费用，应自“开发间接费用”科目的贷方转入“开发成本——房屋开发成本”科目的借方。16配套设施开发成本一类是不能有偿转让的公共配套设施：如水塔、锅炉房、自行车棚等，简称A类（核算同开发间接费用）；另一类是可以有偿转让的大型配套设施，如商店、银行、邮局等，简称B类（核算同商品房）。17教授花园预算单价费用项目多层小高层土地成本1046734前期费用402568建安成本12601708配套及公摊281281管理费用7586税费408448小计3472382518代建工程开发成本代建工程是指开发企业接受委托单位的委托，代为开发的各种工程。根据代建工程的具体内容，代为开发的土地和房屋分别通过开发成本－－土地（房屋）进行核算；代为开发的其他工程，则通过“开发成本－－代建工程”进行核算。19六、开发产品的核算房地产开发企业对已完成开发过程的商品房、代建房、出租房、周转房，应在竣工验收以后将其开发成本结转至“开发产品”科目。会计人员应根据房屋开发成本明细分类账记录的完工房屋实际成本，记入“开发产品”科目的借方和“开发成本——房屋开发成本”科目的贷方。“开发产品”科目应按房屋类别分别设置商品房、代建房、出租房、周转房等二级科目，并按各成本核算对象进行明细分类核算。20出租房的核算借：投资性房地产贷：开发产品摊销，维修时借：主营业务成本贷：投资性房地产累计折旧，银行存款取得出租收入借：银行存款，应收账款贷：主营业务收入21周转房的核算借：周转房贷：开发产品摊销时借：开发间接费用，开发成本贷：周转房修理时借：开发间接费用（预付账款）贷：银行存款