财务分析模型(房产)[1]

1四川明宇集团房产业财务分析（模型）第一部分企业基本情况××××公司于××年××月在×××工商局注册登记，注册地址：××××××，注册资本×××万元。公司现有员工××人，公司机构设置情况等。公司开发的房产项目名称，购置土地使用权×××亩，实际净用地××亩，项目分××期开发。分期介绍开发情况。包括报建建筑总面积、实际开发建筑面、可售建筑面积。开发的住宅户数、可售建筑面积；商业房可售面积。项目动工日期，开盘销售日期，竣工（预计）日期。截止报告期已实现的总销售收入，预计实现的利润、已经上缴国家的各种税金情况等。开发项目合计实现的收入，预计的利润和上缴国家的税金等。第二部分项目投资预算情况主要介绍项目预算编制的依据和理由。×××××项目开发投资预算表开发总面积：预计开工日期：预计完工日期：单位：元序号成本项目工程量预算单价预算金额备注1土地及拆迁成本2前期工程费用3建筑安装成本3.1土建3.2安装3.3装饰3.44基础设施费用5公用配套设施费用6开发间接费用6.1资金利息6.27管理费用8销售费用8.1广告费8.229财务费用合计第三部分项目开发情况一、截止报告期的项目资金来源万元。1、项目资本金万元，2、向银行借款万元，2、截报告期销售产品收入现金万元，3、其他（维修基金）万元。二、项目实际总支出万元。（一）工程支出万元。（详细支出见项目投入一览表）1、土地使用权、土地征用及拆迁补偿费万元。包括为取得土地使用权支付的地价款和按国家规定交纳的有关费用和税金，地上和地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房等支出。2、前期工程费用万元。包括设计费，规划费，项目可行性研究和水文，勘察，测绘及“三通一平”等支出。3、建筑安装及装饰（包括甲共材料）支出万元。包括土建成本，地基加固费用，甲供材料，外墙装饰，室内装饰栏杆，防盗门，塑钢门窗和零星工程等。4、基础设施费用万元。包括开发小区内道路，供水，供电，供气，排污，排洪，通讯，照明，环卫，绿化工程发生的支出。5、公用配套设施费用万元。包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。如：健身器材等6、开发间接费用万元。主要是指直接组织，管理开发项目发生的工资，福利费，折旧费，办公费，水电费，会务费和前期物管费。7、管理费用万元。指企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用。8、销售费用万元。指企业为销售而发生的各项费用，包括产品销售之前的改装修复费、产品看护费、水电费，产品销售过程中发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用。9、财务费用万元。指企业在房地产开发经营过程中，为进行资金筹集等理财活动而发生的财务费用，包括利息支出(减利息收入)、汇兑损失(减汇兑收益)以及相关助手续费等。310、购置固定资产万元。11、支付营业税金及附加和土地增值税等万元。12、其他万元。×××××项目开发投入截止年月日单位：元序号开发成本报告期金额账面累计投入扣除因素实际投入投入比例预算投入备注012345=3-46781土地及拆迁成本2前期工程费用3建筑安装成本4基础设施费用5公用配套设施费用6开发间接费用7管理费用8销售费用9财务费用合计100%主要分析项目实际投入与预算的差异。三、项目工程欠款情况截报告期，累计欠付款万元（已减去扣除因素），其中：工程款万元，土地款万元，税金万元万元，其他万元。第四部分销售收入和成本情况一、收入（一）、账面收入报告期×××项目账面销售收入万元。截止报告期账面累计收入万元。（二）、实际累计销售情况（按付款方式分）截止报告期，××××项目累计收入（不含预计收入）万元，已收款万元，收款率%。1、已经签订销售合同的销售收入万元截止年月日，已签订合同销售住宅房套，建筑面积㎡，合同金额万元，已收款万元，未收款万元。明细如下：已签订销售合同销售情况4截止年月日序号付款方式销售数量（套）建面（㎡）合同总金额（元）已收款（元）欠收款（元）备注一住宅（一）多层住宅1分期付款2一次性付款3按揭付款4其他小计多层住宅单位售价元/㎡（二）别墅住宅1分期付款2一次性付款3按揭付款4其他小计别墅单位售价（三）花园洋房1分期付款2一次性付款3按揭付款4其他小计花园洋房单位售价（四）电梯公寓1分期付款2一次性付款3按揭付款4其他小计电梯公寓单位售价二商业房（一）商铺1分期付款2一次性付款3按揭付款4其他（二）车库1分期付款2一次性付款3按揭付款4其他（三）其他1分期付款2一次性付款3按揭付款54其他总计2、已定房尚未签订销售合同的销售收入万元已定房尚未签订合同套（其中：住宅房套，别墅套），建筑面积㎡,预计收入万元。明细如下：已定房未签订合同销售情况截止年月日序号住房类型定房数量（套）建面（㎡）平均单位售价（元/㎡）预计收入（元）已收款（元）备注1多层住宅2别墅住宅3花园洋房4电梯公寓小计5商铺6车库7会所小计合计3、尚未销售的住宅房和商业房万元未售住宅房套（其中：多层住宅套，别墅套），未售面积㎡。未售商业房面积㎡。预计收入如下：未销售面积预计收入截止年月日序号类型数量（套）建筑面积（㎡）建面售价（元/㎡）预计收入（元）备注一住宅房1多层住宅2别墅住宅3花园洋房4电梯公寓小计二商业房1营业房2会所34小计合计（三）、实际累计销售情况（按建筑面积分）6××项目共计开发可售建面㎡，已经销售建面㎡（含已订房未签合同，下同），销售率%。累计实现收入万元，平均售价元/㎡。已收款万元，收款率%。未收款的原因：详细销售情况见下表：×××项目累计销售统计表截止年月日项目数量面积（㎡）收入（元）平均售价（元/㎡）已收款（元）未收款（元）备注一、已销售（一）、住宅1、多层2、别墅3、花园洋房4、电梯公寓（二）商业房1、商业房2、会所3、车库二、未销售（一）住宅1、多层××××2、别墅××××3、花园洋房××××4、电梯公寓××××（二）商业房1、商业房××××2、会所××××3、车库××××合计（三）、报告期销售情况前面分析了××项目截止到报告期的累计销售收入万元，由于截止到上一年度末已经计算了收入万元，因此，本报告期实际收入万元。详细情况见下表：×××报告期销售统计表年月日单位：元、㎡项目截止上年度销售截止本年度销售报告期实际销售数量面积收入数量面积收入数量面积收入01234567=4-18=5-29=6-37一、住宅（一）、已销售1、多层2、别墅3、花园洋房4、电梯公寓（二）、未销售1、多层2、别墅3、花园洋房4、电梯公寓二、商业房（一）、已售1、商业房2、会所3、车库（二）、未售1、商业房2、会所3、车库三、销售合计四、未销售合计二、成本（一）、开发成本及分摊方法和原则根据房地产开发核算的要求，开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应按配比原则将其分配至各成本对象。对直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象中；共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本，应按各成本对象（项目）的占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。凡涉及多个项目同时开发、分期开发或滚动开发不能分清楚负担对象的共同成本、间接成本需要分摊成本和费用的，应说明分配的方法和原则及分配后各成本对象的金额。例如：土地出让金、土地交易契税、借款利息、公共配套设施和基础设施等。（二）、共同成本和费用分摊1、土地出让金和交易契税的分摊2、借款利息的分摊3、公共配套设施及基础设施的分摊4、开发间接费用的分摊5、其他的分摊8通过分配后，完工项目的开发成本为：×××项目开发成本表总建筑面积：㎡可售建筑面积：㎡截止年月日单位：元、元/㎡序号开发成本实际成本单位成本预算成本单位成本备注1土地及拆迁成本2前期工程费用3建筑安装成本4基础设施费用5公用配套设施费用6开发间接费用7管理费用8销售费用9财务费用合计2、开发成本分析主要分析项目的实际成本与预算成本的差异及形成差异的原因。第四部分收益情况一、已实现销售的商品收益（所得税前）××项目销售建面㎡，已实现收入万元，开发成本万元（，完工项目按实际成本计算，未完工项目按预算成本单位计算），开发利润万元，减去销售税金万元后，实际所得税税前收益万元，收益率%。×××项目已实现销售收益计算表截止年月日项目数量面积（㎡）收入（元）平均售价（元/㎡）开发成本（元）单位成本（元/㎡）销售税金（元）开发收益（元）01234=3/256=5/278=3-5-7一、已售住宅1、多层2、别墅3、花园洋房4、电梯公寓二、已售商业房1、商业房2、会所3、94、合计××二、未实现销售的商品收益（所得税前）截止报告期，尚有㎡未销售，其中住宅㎡，商业房㎡。根据市场行情，预计住宅销售单价元/㎡，商业房售价元/㎡，可实现收入万元，减去开发成本和销售税金后，开发收益为万元，收益率%。×××项目未实现销售收益计算表截止年月日项目数量面积（㎡）预计收入（元）平均售价（元/㎡）开发成本（元）单位成本（元/㎡）销售税金（元）预计收益（元）01234=3/256=5/278=3-5-7一、未售住宅1、多层2、别墅3、花园洋房4、电梯公寓二、未售商业房1、商业房2、会所3、4、合计××三、全盘销售完毕后的开发收益（含预计的收益）××项目，可售建面㎡，全部销售完毕，可实现收入万元，单位售价元/㎡，开发成本万元，单位成本元/㎡，应交销售税金万元，开发利润万元，销售利润率%。销售利润率与同业比较，低于和高于同业水平的原因。第五部分结论房产开发项目管理好的方面和不足方面，今后需加强管理的措施和建议。附：《开发成本投入一览表》《开发成本预算表》