财务管理--现代的财务指标分析(PPT 63页)

6．4现代的财务指标分析2）财务内部收益率（1）财务内部收益率的含义从前面净现值的公式可以看出，如果现金流量不变，净现值将随折现率的变化而变化，而且两者变动的方向相反，即折现率与现值呈反向变动关系。如图6-4所示：净现值（NPV）折现率（i）NPV1NPV20FIRRi1i2图6-4净现值与折现率的关系6．4现代的财务指标分析房地产投资项目的财务内部收益率是指房地产投资项目在计算期内各期净现金流量现值累计之和等于零时的折现率。其表达式为：0()(1)0tnttCICOFIRR式中（CI-CO）t：第t期的净现金流量；FIRR：财务内部收益率；其他同前。财务内部收益率的经济含义是指投资项目在这样的折现率下，到项目计算期终了时，当初的所有投资可以完全被收回。6．4现代的财务指标分析（2）财务内部收益率的计算其公式为：112112()NPVFIRRiiiNPVNPV式中：FIRR：内部收益率；NPV1：采用低折现率时净现值的正值；NPV2：采用高折现率时净现值的负值；i1：净现值为接近于零时的正值的折现率；i2：净现值为接近于零时的负值的折现率。6．4现代的财务指标分析其计算步骤是：先按基准收益率（或目标收益率、最低可接受的收益率等）求得项目的财务净现值（其中的净现金流量可根据财务现金流量表得到），如为正，则采用更高的折现率使净现值为接近于零时的正值和负值各一个，最后用上述插入法公式求出。要注意的是，式中与之差不应超过2%，否则，折现率、和净现值之间不一定呈线性关系，从而使所求得的内部收益率失真。6．4现代的财务指标分析（3）财务内部收益率的作用财务内部收益率是项目折现率的临界值。在进行独立方案的分析评价时，一般是在求得投资项目的内部收益率后，与同期贷款利率、同期行业基准收益率相比较，以判定项目在财务上是否可行。6．4现代的财务指标分析①FIRR与i比较，反映项目的盈亏状况：FIRR＞i，项目盈利；FIRR=i，项目盈亏平衡；FIRR＜i，项目亏损。②FIRR与ic比较，反映项目与行业平均收益水平相比的盈利情况：FIRR＞ic，项目盈利超出行业平均收益水平；FIRR=ic，项目盈利等于行业平均收益水平；FIRR＜ic，项目盈利低于行业平均水平。6．4现代的财务指标分析③结论：将内部收益率与行业基准收益率（或投资者目标收益率、最低可接受的收益率）ic比较，当FIRR≥ic时，即认为其盈利能力已满足最低要求，投资项目可行，值得进一步研究。因为是否能被接受，还有赖于投资者对风险的估计和其它投资机会的吸引力；反之，则不可行，应被拒绝。如果没有规定的基准收益率，内部收益率应大于长期贷款的实际利率或银行贷款利率i。内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率，如果后者大于前者，投资就会亏损。因此，所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率。6．4现代的财务指标分析（4）内部收益率存在的问题以下存在的问题，可能使得用内部收益率方法评价项目得出的决策信号与其它现金流量贴现方法（如净现值法）得出的结果相矛盾。一是再投资利率问题；二是多重根问题。6．4现代的财务指标分析①再投资利率问题再投资利率指房地产投资项目在回收期内的收入再投资的预期收益率。采用内部收益率分析方法对各种项目进行比较时，暗含了这样一个假定：即回收期内的现金流入以内部收益率再投资。6．4现代的财务指标分析A．当这种假定的前提条件存在时，即内部收益率就是再投资利率时，使用内部收益率方法分析判断项目的优劣或可行与否才是可靠的、比较实际的。B．但是，当这种假定的前提条件不存在时，即当时市场上其它投资机会的最好收益率与其内部收益率不同时，或者说内部收益率明显高于资本的机会成本，并高到不现实的地步时，则用内部收益率做为再投资利率就是一个不合理、不现实的假设。这时，再用内部收益率方法去判断和选择项目，可能就与前面的结论相矛盾。C．当各种投资项目的使用寿命或持有期不同时，再投资问题也将限制内部收益率方法的应用。6．4现代的财务指标分析②多重根问题一般而言,项目的净现值是所选择的贴现率的递减函数。如果贴现方程总是这样运行，那么使得所有现金流出与现金流入相等的内部收益率就将是惟一的。但是，除了初始投资外，投资途中有时仍会有负现金流量出现，这种情况下，内部收益率出现多根现象。这时方程有且只有一个内部收益率解。6．4现代的财务指标分析3）动态投资回收期动态投资回收期是指在基准收益率（或基准折现率）的条件下，项目从投资开始到以净收益补偿投资额为止所经历的时间。基本表达式为：0()(1)0tntctCICOi式中：n:为动态投资回收期；其它同前。其详细计算公式为：动态投资回收期=（累计净现金流量的折现值开始出现正值期数-1）+（上期累计现金流量折现值的绝对值/本期净现金流量折现值。6．4现代的财务指标分析在项目财务评价中，计算出的动态投资回收期可以与行业规定的平均投资回收期或基准回收期相比较，如果前者小于或等于后者，则投资项目在财务上就是可以考虑接受的。动态投资回收期指标一般用于分析评价开发完成后用来出租或经营的房地产项目。6．5房地产投资项目财务分析的应用——某房地产开发项目财务分析事例6．5．1项目概况该房地产投资项目位于某市高新技术开发区科技贸易园内，根据该市规划局关于该地块规划设计方案的批复，其规划设计要点如下：1．用地面积：11417㎡；2．建筑密度：≦35%；3．容积率（地上）：≦4.62；4．绿化率：≧25%；5．人口密度：≦1085人/公顷6．规划用途：商住综合楼6．5房地产投资项目财务分析的应用——某房地产开发项目财务分析事例6．5．2规划方案及主要技术经济指标根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析，拟在该地块上兴建一幢23层的商住综合楼宇。楼宇设两层地下停车库。裙楼共4层，1~2层为商业用途，3~4层以配套公建为主，包括社会文化活动中心、区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等。裙楼顶层作平台花园。塔楼2个，均为19层高，为住宅用途。本项目主要经济技术指标参见表6-16与6-17。项目单位数量项目单位数量占地总面积㎡11417居住人数人1064总建筑面积㎡52426（地上）平均每户建筑面积㎡122居住面积㎡36898平均每户居住人数人3.5公建面积㎡4280人均居住用地㎡34.68绿化用地㎡2854道路面积㎡4681居住户数户304车库面积㎡7200表6-16项目主要技术经济指标(一)层数功能所占面积(㎡)总面积(㎡)裙楼4商铺1124815528公建面积4280塔楼19(2个)住宅1942(每层)36898地上总建筑面积52426㎡地下室2停车库72007764设备面积300人防面积264表6-17项目主要技术经济指标(二)6.5房地产投资项目财务分析的应用——某房地产开发项目财务分析事例6．5．3项目开发建设及经营的组织与实施计划1．有关工程计划的说明项目总工期为36个月（从2001年3月至2004年3月）。当完成地下室第一层工程时，开展预售工作。2．项目实施进度计划项目实施进度计划如表6-18所示。序号项目名称工程量持续时间(月)进度安排（按双月计）200120022003200446810122468101224681012241征地拆迁62前期工程3基础工程64主体结构工程75设备安装工程66室内外装修工程77红线内外工程38公建配套工程39竣工验收210销售27表6-18项目实施进度计划表6．5房地产投资项目财务分析的应用——某房地产开发项目财务分析事例6．5．4项目各种财务数据的估算1．投资与成本费用估算1）土地出让地价款。包括两部分：（1）土地使用权出让金。根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金为6131万元。（2）拆迁补偿安置费。根据拆迁补偿协议，该地块拆迁补偿费为9060万元。上述两项合计：15191万元。6.5房地产投资项目财务分析的应用——某房地产开发项目财务分析事例（2）前期工程费。本项目前期工程费估算参见表6-19。（3）建安工程费。参照有关类似建安工程的投资费用，用单位指标估算法得到该项目的建安工程费估算结果。参见表6-20。（4）基础设施费。其估算过程参见表6-21。（5）开发期税费。其估算过程参见表6-22。（6）不可预见费。取以上（1）~（4）项之和的3%。则不可预见费为：（15191+894.48+11013+660.51）×3%=832.77（万元）开发成本小计：30966.4万元序号项目计算依据金额1规划设计费建安工程费×3%330．392可行性研究费建安工程费×1.5%165．203水文、地质、勘探费建安工程费×0.5%55．064通水、通电、通路费建安工程费×2.5%275．335场地平整费60元/㎡68．50总计894．48表6-19前期工程费估算表单位：万元序号项目建筑面积土建装饰设备金额合计单价金额单价金额单价金额1塔楼36898㎡14835472161.35595351.72129873652裙楼15528㎡其中商铺：11248㎡14832303514.72799351.72546364814831668514.72579351.723962643合计11013表6-20建安工程费估算表单位：万元序号项目单价计价数量合计1供电工程65万元/公顷5．2426公顷3402供水工程15万元/公顷5．2426公顷78．643道路工程42．13万元/公顷0．4681公顷19．724绿化工程5．4万元/公顷0．3501公顷1．895其他工程占建安工程费的2%11013万元220．26合计660．51表6-21基础设施费估算表单位：万元序号项目金额估算说明（估算依据）1固定资产投资方向调节税550．65建安工程费×5%2分散建设市政公用设施建设费1321．56建安工程费×12%3建筑工程质量安全监督费44．05建安工程费×4‰4供水管网补偿费住宅：22.28商铺：67.49住宅：0.3吨/人，600元/吨商铺：0.1吨/人，600元/吨5供电用电负荷费住宅：58.37商铺：89.98住宅：4kVA/户，480元/kVA商铺：8kVA/百㎡，1000元/kVA6其他220．26建安工程费的2%合计2374．64表6-22开发期税费估算表单位：万元6.5房地产投资项目财务分析的应用——某房地产开发项目财务分析事例2．开发费用估算1）管理费用。取以上（1）~（4）项之和的3%。则管理费用为：（15191+894.48+11013+660.51）×3%=832.77（万元）2）销售费用。销售费用主要包括：广告宣传及市场推广费，占销售收入的2%；销售代理费，占销售收入的2%；其他销售费用，占销售收入的1%。合计为：2706.28万元。销售收入详见表6-27。6.5房地产投资项目财务分析的应用——某房地产开发项目财务分析事例3）财务费用。指建设期借款利息。第1年借款10000万元，贷款利率为7.11%，每年等本偿还，要求从建设期第2年起2年内还清。建设期借款利息计算如下：第1年应计利息：（0+10000÷2）×7.11%=355.5第2年应计利息：（10355.5+0÷2）×7.11%=736.28第3年应计利息：（5177.75+0÷2）×7.11%=368.14则财务费用为上述合计：1459.92万元。详见表6-30：贷款还本付息表。开发费用小计：4998.97万元总成本费用合计：35965.72万元。6.5房地产投资项目财务分析的应用——某房地产开发项目财务分析事例3．投资与总成本费用估算汇总表。详见表6-23。序号项目金额估算说明其中:住宅分摊建房成本(元/㎡)商铺分摊建房成本(元/㎡)1开发成本30966.4以下(1)~(7)项合计56487815(1)土地费用1519127694442(2)前期工程费894.48186186(3)基础设施建设费660.51137137(4)建安工程费1101319962350(5)开发期税费2374.64444584(6)不可预见费83