房地产会计第十三章

房地产开发企业会计第十三章财务会计报告本章要点1．财务会计报告的作用和种类2．资产负债表及其附表3．利润表及其附表4．现金流量表5．所有者权益（股东权益）变动表6．合并会计报表7．成本报表8．会计报表附注第一节财务会计报告的作用和种类一、财务会计报告的作用为了全面、综合地反映企业的财务状况、经营成果和现金流量，保证会计信息的质量，房地产开发企业就必须定期地按规定的要求把日常核算资料加以系统的综合和整理编制财务会计报告，以便报表使用者获得有用的信息。房地产开发企业的财务会计报告，是房地产开发企业对外提供的反映企业某一特定日期的财务状况和某一会计期间经营成果、现金流量等会计信息的书面文件。财务会计报告的作用，主要有以下几个方面:（一）财务会计报告是企业管理当局了解企业资金、成本、盈利情况，进行经营决策和计划的重要依据。（二）财务会计报告是投资者和金融机构进行投资决策和贷款决策的信息来源。企业的资金，主要来自投资者的投资和金融机构的贷款。（三）财务会计报告是财税部门监督检查企业财经纪律遵守情况和经济管理部门加强宏观调控的主要依据。二、财务会计报告的种类房地产开发企业的财务会计报告，包括会计报表、会计报表附注和财务状况说明书。（一）会计报表房地产开发企业的会计报表，是根据日常会计核算资料编制、用以反映企业财务状况和经营成果的综合指标体系。会计报表按其用途，可分为向外报送的会计报表和企业内部管理需要的会计报表。（二）会计报表附注会计报表附注又称会计报表注释。它是为帮助理解会计报表的内容而对报表的有关项目等所作的解释，其主要内容包括：所采用的主要会计处理方法；会计处理方法的变更情况、变更原因以及对财务状况和经营成果的影响；非经常性项目的说明，会计报表中有关重要项目的明细资料；关联方关系及其交易；其他有助于理解和分析报表需要说明的事项。（三）财务状况说明书财务状况说明书是用文字和数字补充说明在会计报表及其附注中不能反映的企业财务状况的书面报告。其内容主要包括：房地产的开发经营情况；利润完成情况和盈利能力；资本保值增值能力；资产负债水平和偿债能力；开发成本升降的主要原因；房地产开发经营环境以及宏观政策、法规发生重大变化对企业财务状况和经营成果产生的重要影响和拟采取的对策；提高企业盈利、改善资金利用效率的意见和措施等。三、财务会计报告的编制要求（一）数字真实。（二）内容完整。（三）指标一致。（四）报送及时。第二节资产负债表及其附表一、资产负债表的性质和作用资产负债表是总括反映房地产开发企业在某一会计期末（月末、季末、年末）所拥有或控制的经济资源（全部资产）、所承担的现时义务（负债）和所有者（或股东）对净资产的要求权情况（所有者或股东权益）的会计报表。其基本结构可用“资产＝负债+所有者（股东）权益”这个会计等式来表达。在会计等式的左方，列示企业在这一时日持有的不同形态资产的价值，与此相对照，在会计等式的右方，则列示企业对不同债权人承担的偿债责任（即负债）和偿债以后归属所有者（股东）的权益。资产负债表的作用主要是提供关于企业在某一特定日期的资产、负债、所有者（股东）权益以及相互关系的财务状况信息，它不仅全面反映了企业的财务状况而且还对损益表提供了有用的信息。具体表现在能为不同的报表使用者提供各自所需的会计信息：（1）企业所掌握的经济资源及其配置状况；（2）企业所负担的长短期债务；（3）企业所有者（股东）所拥有的净资产；（4）企业偿还债务的能力；（5）企业发展的财力前景。二、资产负债表的内容、结构和各项目的填列方法（一）资产负债表的内容资产负债表的内容：一方面反映企业一定日期所拥有的总资产以及相对于这些总资产的权益；另一方面是反映在一定日期企业的债权人和所有者提供的资本金及经过有效的经营所提供的资本盈余。（二）资产负债表的结构及各项目的填列方法在我国，资产负债表采用账户式结构，报表分为左右两方，左方列示资产各项目，反映全部资产的分布及存在形态；右方列示负债及所有者（或股东）权益各项目，反映全部负债或所有者（股东）权益的内容和构成情况。资产负债表左右两方平衡，即资产总计等于负债及所有者（股东）权益总计。资产负债表的资产方和负债及所有者权益（或股东权益）方，均设置“年初数”和“期末数”两栏。1．“年初数”的填列方法“年初数”栏内各项目数字，应根据上年年末资产负债表“期末数”栏内所列数字填列。上年决算报告经审查需要修改的，应填列经修改后的上年年末资产负债表所列的期末数。如果本年度资产负债表规定的各个项目的名称和内容同上年度不相一致时，应该对上年年末资产负债表各项目有关数字，按照本年度的规定进行调整后，填入本表“年初数”栏内，以便与“期末数”栏内所列的数字相互比较，正确反映各项资产和各项负债及所有者权益（或股东权益）的增减情况。2．“期末数”的填列方法“期末数”栏内各项目的数字，根据账簿记录中各账户的余额填列。由于资产负债表中的项目与会计账户并不完全一致，所以不能根据各会计账户的期末余额简单转录。对于有些项目的金额，必须根据会计账户的记录进行必要的分析计算和调整。现将有关项目的内容和填列方法说明如下：（1）“货币资金”项目，反映房地产企业库存现金、人民币存款、外币存款、外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款和在途资金等货币资金的合计数，根据“现金”、“银行存款”、“其他货币资金”账户的期末余额加总填列。（2）“交易性金融资产”项目，反映房地产企业为交易目的所持有的债券投资、股票投资、基金投资等交易性金融资产的公允价值，根据“交易性金融资产”账户的期末余额填列。房地产开发企业持有的直接指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产也在本项目反映。（3）“应收票据”项目，反映企业收到的而尚未到期收款也未向银行贴现的商业承兑汇票和银行承兑汇票，根据“应收票据”账户的期末余额填列。已向银行贴现的应收票据不包括在本项目内，其中已贴现的商业承兑汇票应在本表下端补充资料内另行反映。（4）“应收账款”项目，反映企业应收的与企业经营业务有关的各项款项，根据“应收账款”账户和“预付账款”账户所属各明细账户的期末借方余额合计减去“坏账准备”账户的期末余额填列。如“应收账款”账户所属明细账户有贷方余额的，应在“预收账款”项目内填列。（5）“预付账款”项目，反映企业预付给承包单位的款项和预付给供货单位的款项，根据“预付账款”账户的期末余额填列。如“预付账款”账户所属有关明细账户有贷方余额的，应在本表“应付账款”项目内填列。（6）“应收股利”项目，反映股份制房地产开发企业因股权投资而应收的现金股利和应收其他单位的利润，根据“应收股利”账户的期末余额填列。（7）“应收利息”项目，反映股份制房地产开发企业因分期付息债权投资而应收取的利息，根据“应收利息”账户的期末余额填列。（8）“其他应收款”项目，反映企业对其他单位和个人的应收和暂付的款项，包括应收的各种赔款、罚款、存出保证金、应收股利、备用金、应向购房单位收回的代交投资方向调节税等，根据“其他应收款”账户的期末余额填列。（9）“存货”项目，反映企业期末在库、在用、在途、在建和在加工中的各项存货的实际成本，包括库存材料、库存设备、低值易耗品、开发成品、分期收款开发产品等，根据“物资采购”、“采购保管费”、“库存材料”、“库存设备”、“低值易耗品”、“材料成本差异”、“委托加工材料”、“开发产品”、“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”、“开发成本”等账户的期末借方余额合计减“材料成本差异”账户贷方期末余额减去“存货跌价准备”账户的期末余额后填列，“其中：在建开发产品”项目应单独列示“开发成本”账户期末余额反映的各项在建开发产品的实际成本。（10）“一年内到期的非流动资产”项目，反映房地产企业非流动资产中将于一年内到期的非流动资产的价值，应根据“可供出售金融资产”、“持有至到期投资”、“长期应收款”、“长期股权投资”、“投资性房地产”账户所属的二级账户的期末余额分析计算一年内到期的部分填列。（11）“其他流动资产”项目，反映房地产企业除以上流动资产项目外的其他流动资产，如特准储备物资等的实际成本，根据有关账户的期末余额填列。（12）“可供出售金融资产”项目，反映房地产企业持有的可供出售金融资产的公允价值，包括划分为可供出售的股票投资、债券投资等金融资产以及没有划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或持有至到期投资等金融资产，应根据“可供出售金融资产”总账账户的期末余额分析计算填列。（13）“持有至到期投资”项目，反映房地产企业到期日固定、回收金额固定或可确定，且企业有明确意图和能力持有至到期的非金融性资产的摊余成本。应根据“持有至到期投资”总账账户的期末余额减去“持有至到期投资减值准备”账户的期末余额后的金额填列。初始确认时即被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的非衍生金融资产、初始确认时被指定为可出售的非衍生金融资产以及符合贷款和应收款项定义的非衍生金融资产不包含在本项目内。（14）“长期应收款”项目，反映房地产企业的长期应收款项，包括融资租赁产生的应收款项、采用递延方式具有融资性质的销售商品房和提供劳务等产生的应收款项等。实质上构成对被投资单位净投资的长期权益也在本项目反映。应根据“长期应收款”总账账户的期末余额减去“未实现融资收益”总账账户的余额，再减去所属相关明细科目中将于一年内到期的部分填列。（15）“长期股权投资”项目，反映股份制房地产开发企业不准备在一年内（含一年）变现的各种股权性质的投资，根据“长期股权投资”总账账户的期末余额减去计提的长期投资减值准备后的余额填列。（16）“投资性房地产”项目，反映房地产企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的可单独计量和出售的房地产。主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物，应根据投资性房地产的公允价值减去投资性房地产的成本及投资性房地产的累计折旧或累计摊销和已计提的减值准备后的余额填列。自用和作为存货的房地产不包括在本项目内。无形资产中的土地使用权改变用途，停止自用而用于赚取租金或资本增值时，应将其账面价值转入本项目。（17）“固定资产”项目，反映房地产企业包括融资租入固定资产在内所有各种固定资产的现有实际价值，应当根据“固定资产”账户期末余额减去“累计折旧”账户、“固定资产减值准备”账户的期末余额填列。（18）“在建工程”项目，反映房地产企业期末各项未完固定资产购建工程所发生的实际支出，包括交付安装的设备价值、未完建筑安装工程成本，已经建筑安装完毕但尚未交付使用的建筑安装工程成本等，根据“在建工程”账户的期末余额填列。（19）“工程物资”项目，反映房地产企业为在建工程（自行建造固定资产）所准备的各种物资成本，包括工程用材料、尚未安装的设备以及为生产准备的工器具等，应根据“工程物资”账户的期末余额直接填列。企业作为存货的各种物资不包括在本项目中。（20）“固定资产清理”项目，反映房地产企业因出售、毁损、报废、对外投资、非货币性资产交换、债务重组等原因转出的固定资产价值以及在清理过程中发生的费用，应根据“固定资产清理”账户的期末借方余额填列；如为贷方余额，应以“一”号表示。（21）“生产性生物资产”项目，反映企业（农业）持有的生产性生物资产的原价，应根据“生产性生物资产”总账账户的期末借方余额减去“生产性生物资产累计折旧”、“生产性生物资产减值准备”后的余额填列。（22）“油气资产”项目，反映企业（石油天然气开采）持有的矿区权益和油气井及相关设施的净值，应根据“油气资产”总账账户的余额减去“累计折耗”账户余额和“油气资产减值准备”账户的余额后的结果填列。（23）“无形资产”项目，反映企业各项无形资产的原价扣除摊销后的净额，根据“无形资产”账户的期末余额减去“累计摊销”账户的余额和“无形资产减值准备”账户的余额后的结果填列。（24）“开发支出”项目，反映房地产企业自行研究开发